Đa số các ý kiến thảo luận đánh giá dự thảo luật này được thông qua sẽ kịp thời tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về thể chế, chính sách và quy trình, đơn giản hóa thủ tục hành chính tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp; cụ thể hóa chủ trương đã được đề ra tại các văn kiện của Đảng và nghị quyết của Quốc hội. Đồng thời, dự luật đáp ứng yêu cầu phát sinh từ thực tiễn liên quan tới hoạt động đầu tư, kinh doanh, quản trị doanh nghiệp; công tác bảo vệ an ninh mạng; thi hành án dân sự; thực hiện chính sách xã hội hóa đầu tư vào hệ thống truyền tải điện quốc gia; khuyến khích đầu tư sản xuất và sử dụng phương tiện giao thông thân thiện với môi trường.

Đại biểu lo ngại giá đất bị đẩy lên quá nóng

Bên cạnh đó, các đại biểu cũng nêu nhiều ý kiến đóng góp để hoàn thiện dự thảo luật. Một trong những vấn đề các đại biểu quan tâm là hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư, sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở).

Theo tờ trình của Chính phủ, quy định hiện hành được sửa theo hướng hình thức sử dụng đất để đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại là nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp sau đây phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật: Một là, có quyền sử dụng đất ở hợp pháp; hai là có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác không phải là đất ở; ba là có quyền sử dụng các loại đất khác không phải là đất ở. Sau khi được chấp thuận chủ trương đầu tư, nhà đầu tư phải chuyển mục đích sử dụng các loại đất khác thuộc dự án đầu tư sang đất ở và thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan.

Đại biểu Ngô Trung Thành (đoàn Đắk Lắk)

Về vấn đề này, đại biểu Ngô Trung Thành - Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, đánh giá cao Chính phủ đã nhận diện được vướng mắc. Đại biểu chia sẻ thực tế có những nhà đầu tư chỉ vì trong diện tích đất đang sử dụng không có m2 đất ở nào nên không thể triển khai nhà ở thương mại theo phương thức nhà nước chấp thuận đầu tư, đồng thời chấp thuận dự án đầu tư mà phải đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án. “Muốn đấu giá, đấu thầu cũng không xong vì đất không thuộc diện thu hồi thì nhà nước không thể thu hồi để đấu giá, đấu thầu. Kết quả là dự án không thể triển khai được” - đại biểu nói và cho rằng nhìn nhận ở khía cạnh này thì rất bất cập nên cần sớm được sửa đổi, tháo gỡ.

Tuy nhiên, ông nhất trí với nhiều ý kiến đại biểu Quốc hội khi thảo luận tại tổ là phải xem xét thấu đáo, đánh giá kỹ lưỡng tác động. Bởi nếu đấu giá, đấu thầu thì giá trị địa tô mang lại cho nhà nước rất lớn.

Ông dẫn ví dụ chứng minh, đấu giá 1 ha đất ở Thủ Thiêm mang lại 24.500 tỷ đồng (tương đương 1 tỷ USD). Nếu diện tích này, không đấu thầu, nhà đầu tư nộp tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thử tính 100 triệu đồng/m2, thì chỉ thu được 1.000 tỷ đồng, chưa bằng số lẻ của đấu giá.

Do đó, đại biểu cho rằng, nếu sửa đổi theo dự thảo thì Nhà nước không thu được bao nhiêu, người có đất chuyển nhượng cho dự án cũng không thu được bao nhiêu. Chênh lệch địa tô cơ bản thuộc về nhà đầu tư, chủ dự án. Trong khi, đất đai thuộc sở hữu toàn dân.

“Nếu sửa đổi luật theo hướng trên thì chỉ tháo gỡ vướng mắc cho dự án triển khai được, lợi ích đem lại chỉ cho chủ dự án, người gom đất được hưởng. Với Nhà nước sẽ dẫn tới nguy cơ lãng phí nguồn lực đất đai” - đại biểu nêu quan điểm.

Đại biểu cảnh báo, nếu sửa đổi như dự thảo có thể dẫn đến phong trào gom đất. Và giá đất sẽ bị đẩy lên cao, hệ lụy phát sinh nhiều và rất lớn. Chẳng hạn như công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng đã khó càng khó. Khiếu nại, tố cáo về đất đai sẽ càng tăng, càng nóng nhiều hơn bởi nguyên nhân sâu xa dẫn đến khiếu nại tố cáo, khó khăn giải phóng mặt bằng chủ yếu là chênh lệch giá bồi thường với giá trên thực tế.

Định giá đất sát hơn với giá thị trường

Đây cũng là vấn đề đại biểu Hoàng Văn Cường (đoàn Hà Nội) lo ngại. Phát biểu tại hội trường, đại biểu cho rằng, việc sửa đổi như tờ trình đề xuất sẽ gây ra tình trạng thất thoát vì chủ đầu tư chỉ cần trả tiền theo quy định.

Theo đó, “dù có chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở giữa Bờ Hồ (Hà Nội) hoặc trên đường Nguyễn Huệ (TP. Hồ Chí Minh) cũng phải trả tiền đất 312 triệu/m2. Điều này sẽ tạo sự băn khoăn rất lớn về nguồn lực của nhà nước nên việc này phải hết sức cân nhắc" - đại biểu nói.

Trong trường hợp nếu buộc lòng phải sửa, đại biểu đề nghị Chính phủ phải quy định rõ tính tiền đất theo giá thị trường.

Tranh luận về vấn đề này, đại biểu Phan Thái Bình từ điểm cầu Quảng Nam đồng tình là sẽ phát sinh chênh lệch địa tô song lưu ý rằng, ở đây, nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất hợp pháp. Nếu đất đó phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì họ được chuyển đổi mục đích sử dụng.

Bày tỏ quan điểm đồng tình với tờ trình của Chính phủ, đại biểu đoàn Quảng Nam cho biết theo quy định của Luật Đất đai và các quy định về giá, thì giá do cơ quan nhà nước thẩm quyền quyết định, thất thoát hay không là do định giá không sát với thị trường chứ không phải do sử dụng. Tuy nhiên, đại biểu đề nghị không phải sửa Luật Đầu tư mà sửa Luật Nhà ở mà vấn đề là phải định giá đất sát với thị trường.

Cùng phát biểu ủng hộ sửa đổi luật theo hướng Chính phủ đề xuất, đại biểu Trần Hữu Hậu (Tây Ninh) phân tích nếu chỉ so sánh đơn thuần có thể là đúng và có sự chênh lệch lớn. Nhưng thực tế, đất được chuyển đổi để xây dựng nhà ở thương mại là những dự án nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất và quyền này được pháp luật bảo vệ. "Như vậy, căn cứ pháp luật nào để nhà nước có thể thu hồi đất đem đấu giá? Rồi nếu người trúng đấu giá là người khác lại xây dựng nhà ở thương mại trên đất của họ?" - đại biểu nêu câu hỏi.

Đại biểu cũng nhấn mạnh bất cập trong Luật Đầu tư năm 2020 mà Chính phủ đề nghị sửa lần này ở chỗ, hai khu đất liền kề nhau, khu đất là đất ở thì được phép đầu tư xây nhà ở thương mại. Còn khu đất kia phải chuyển mục đích, nếu không có m2 đất ở nào, họ không được chuyển mục đích sử dụng, đầu tư. "Đấy là sự trớ trêu của những quy định hiện hành trong thực tiễn áp dụng" - đại biểu nói./.