Từ chỗ háo hức chen chân xếp hàng nộp hồ sơ mua nhà ở xã hội đến nỗi "buồn" vì nộp hồ sơ chưa chắc đã được mua. Ảnh minh họa: Thanh Vũ

Để đăng ký mua, thuê hay thuê mua một căn hộ nhà ở xã hội, họ phải trải qua một ma trận các thủ tục và quy trình phức tạp đến nỗi chỉ riêng việc viết tờ khai theo mẫu, tỷ lệ viết sai cũng lên đến 95%.

Ngay kể cả khi quy trình nộp hồ sơ đã được số hóa như cách làm tại dự án nhà ở xã hội Rice City Long Châu tại Thượng Thanh (Hà Nội) tưởng chừng sẽ chấm dứt sự mệt mỏi khi không còn cảnh chen lấn, xếp hàng để mua nhà thì những vướng mắc lại tiếp tục nảy sinh.

Từ hệ thống quá tải, tới chủ đầu tư giới hạn mỗi người một mã code hồ sơ (nhưng chưa chắc gửi mail đã nhận được), xử lý tối da 70 bộ hồ sơ đến yêu cầu thêm các hồ sơ xác nhận thường trú, tạm trú tại Hà Nội ngoài quy định, nỗi khổ khi tìm nơi “an cư, lạc nghiệp” tại Hà Nội vẫn chưa bao giờ khó đến như vậy với nhiều người dân Hà Nội.

Số liệu thống kê không đầy đủ của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), hiện nay tại những nơi có dự án, chỉ chưa đến 10% những người có nhu cầu ở thực tiếp cận được với loại hình này.

Thậm chí, ở Hà Nội hay TP.HCM, tỷ lệ người có nhu cầu ở thực tiếp cận được nhà ở xã hội còn thấp hơn nhiều.

Số liệu báo cáo của Bộ Xây dựng, đến tháng 9/2025, trong 151 dự án đã khởi công xây dựng, thì có tới 73 dự án mới khởi công trong năm 2025 với tổng số hơn 50.687 căn đã hoàn thành, dự kiến đến hết năm 2025 sẽ hoàn thành thêm 38.600 căn (tổng là 89.007/100.275 căn, đạt 89%).

Tốc độ này phản ánh nỗ lực gỡ vướng pháp lý và vốn, song kết quả trên giấy chưa đồng nghĩa với việc người thu nhập thấp chạm được giấc mơ an cư. Không những vậy, vẫn có thực tế nhiều dự án đã hoàn thành nhưng tỷ lệ lấp đầy vẫn thấp.

SHS Research cho rằng nghịch lý này xuất phát từ rào cản vị trí, chi phí đi lại và thủ tục phức tạp. Có những dự án nằm xa trung tâm, nơi giao thông công cộng hạn chế, buộc cư dân phải chấp nhận thêm chi phí và thời gian di chuyển để mưu sinh kèm theo nhiều hồ sơ kéo dài vì thủ tục chồng chéo, khiến nhóm thu nhập thực sự khó tiếp cận.

Thậm chí, một số dự án mang nhãn “xã hội” nhưng giá bán không khác nhiều so với nhà thương mại, khiến lao động đô thị vẫn chưa thể chạm tới.

Nhìn từ xa, SHS Research cho rằng chương trình nhà ở xã hội giống như một “cơn mưa dự án” trải dài khắp các địa phương. Nhưng khi tiếp cận gần, nhiều nghịch lý xuất hiện. Người có nhu cầu thật sự thì khó tiếp cận, trong khi vẫn có trường hợp căn hộ đến tay đối tượng ngoài diện ưu tiên.

Đây thực sư là khoảng cách đáng lo ngại giữa “giấc mơ chính sách” và “thực tế đời sống”!

Kể từ ngày 10/10/2025, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 261/2025/NĐ-CP (Nghị định 261) sửa đổi, bổ sung nhiều quy định về phát triển nhà ở xã hội.

Trong đó, một trong những đột phá quan trọng là việc làm rõ cơ chế tài chính và chi phí bổ sung kèm theo (điểm mới) với việc nộp thay cho việc bàn giao quỹ đất 20% cho phát triển nhà ở xã hội, đồng thời đặt ra quy trình ưu tiên cho các dự án đăng ký sớm.

Bên cạnh đó là nới điều kiện thu nhập lên 20 triệu đồng/người với cá nhân và 40 triệu đồng/người với hộ gia đình cùng mở rộng đối tượng được mua nhà.

Tuy vậy, thực tế các quy định mới khó có thể xua đi nỗi lo khó tiếp cận các dự án nhà ở xã hội vẫn thường trực với nhiều người có nhu cầu ở thực.

Lưu ý rằng, dù được coi là giải pháp tăng nguồn cung và hỗ trợ người thu nhập thấp, nhà ở xã hội vẫn chưa đủ sức hạ nhiệt thị trường bất động sản. Sự khác biệt về nhóm khách hàng và mục tiêu lợi nhuận khiến việc hình thành một mặt bằng giá chung đi xuống trở nên khó khăn.

Một số đề xuất hiện nay từ cả cơ quan quản lý và thành viên thị trường đều cho rằng cần thiết phát triển song song thêm mô hình nhà ở vừa túi tiền, với cơ chế ưu đãi về chi phí thủ tục đất đai và lãi suất vay không kém cạnh với nhà ở xã hội, nhưng triển khai theo mô hình nhà ở thương mại.

Mặc dù ý kiến từ không ít chuyên gia cho rằng việc tạo ra một cơ chế mới này có thể làm méo mó cấu trúc chi phí, giảm tính minh bạch, đồng thời một số chủ đầu tư có thể tìm cách “đẩy” chi phí để tăng lợi nhuận tuyệt đối hoặc thậm chí áp dụng cơ chế bán hai giá, tạo khe hở pháp lý.

Đơn giá trung bình căn hộ sơ cấp Hà Nội theo khu vực, 2023 - Q3/2025. Nguồn: Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, T10/2025. Ghi chú: Đơn giá được tính trên diện tích thông thủy, không bao gồm VAT và KPBT

Tuy vậy, dù phản đối ở góc độ nào thì thực tế cho thấy chỉ riêng nhà ở xã hội rất khó đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp đến trung bình trong bối cảnh giá nhà tăng vọt như hiện nay (xem bảng).

Vì vậy, nhà vừa túi tiền cần sớm đóng vai trò chính trên thị trường nhà ở Việt Nam.

Khảo sát các mô hình quốc tế cho thấy, Nhà nước luôn tham gia trực diện vào việc cung cấp nhà ở cho người dân, nhất là nhà ở cho thuê, song song với tạo điều kiện thực sự cho các doanh nghiệp tư nhân tham gia.

Do đó, vấn đề giải quyết nhà ở cho người ở thực nên được tiếp cận ở góc rộng hơn thay vì chỉ bó hẹp với tầm nhìn hoàn thành Đề án một triệu căn nhà ỏ xã hội và xa hơn.