Tình trạng trả giá cao bất thường sau đó bỏ cọc, thông đồng, dìm giá diễn ra phổ biến trong các phiên đấu giá đất tại một số địa phương thời gian qua. Ảnh: Việt Dương

Tăng chế tài răn đe với "đầu nậu" đấu giá đất

Cơ quan soạn thảo nhận định, hoạt động đấu giá đất thời gian qua có nhiều bất cập khi tình trạng người tham gia đấu đất trả giá cao bất thường, có dấu hiệu cấu kết thao túng giá rồi "bỏ cọc", ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản…

Để khắc phục, Bộ Tư pháp đề xuất cơ chế liên quan đến xử lý hành vi bỏ cọc đấu giá đất, theo hướng bồi thường toàn bộ các thiệt hại phát sinh từ việc tổ chức cuộc đấu giá (giá dịch vụ đấu giá, chi phí tổ chức đấu giá) do phải hủy kết quả đấu giá quyền sử dụng đất.

Đồng thời, người bỏ cọc đấu giá đất còn bị cấm tham gia đấu giá theo thời hạn nhất định. Nếu trúng đấu giá mà không nộp tiền thì cấm từ 2 đến 5 năm, trúng đấu giá mà nộp tiền không đầy đủ thì cấm từ 6 tháng đến 3 năm.

Ngoài cơ chế trên, dự thảo cũng nâng mức tiền đặt cọc của cá nhân tham gia đấu giá đất lên tối thiểu 20%, tối đa 50%.

Trước đó, theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản, cá nhân đấu giá quyền sử dụng đất phải nộp tiền cọc tối thiểu là 5%, tối đa là 20% giá khởi điểm, còn với tổ chức tham gia đấu giá đất phải nộp tiền cọc tối thiểu 10%, tối đa là 20% giá khởi điểm.

Cơ quan soạn thảo cho rằng, việc nâng mức đặt cọc sẽ hạn chế tình trạng người tham gia đấu giá đất lợi dụng mức cọc quá thấp để trục lợi. Dao động từ 20 - 50% đảm bảo tính linh hoạt, tạo thuận lợi cho người có tài sản và tổ chức hành nghề đấu giá tài sản. Đơn vị tổ chức đấu giá sẽ căn cứ vào tính chất cụ thể của từng cuộc đấu giá, tính hấp dẫn, thu hút của từng tài sản đấu giá cụ thể để xem xét, quyết định.

Ghi nhận của phóng viên, đấu giá đất nóng lên từ tháng 8 năm ngoái đến giữa năm nay, tập trung tại ven Hà Nội, sau đó lan sang một số tỉnh xung quanh.

Nhìn vào các cuộc đấu giá đất, điển hình như trường hợp tại Thanh Oai (Hà Nội), không khó nhận ra thực tế câu chuyện là sốt ảo. Với mức giá khởi điểm thấp, giới đầu cơ sẵn sàng vào cuộc khi số tiền cọc thấp hơn nhiều số tiền họ thu được sau khi bán chênh ở phiên đấu giá. Bằng nhiều cách khác nhau, nhà đầu tư gần như chắc chắn sẽ trúng được một số lô đất và việc đẩy giá lên cao nhằm thiết lập mặt bằng mới để “lướt sóng” ăn chênh.

Nhiều hội nhóm đầu tư còn liên kết nhau cùng ‘đẩy thuyền’, tìm kiếm khách để lướt nhanh hàng. Nhiều nhà đầu tư kẹt hàng ở khu vực lân cận cũng tích cực tham gia các phiên đấu giá để đẩy giá khu vực đó lên cao, từ đó tranh thủ thoát hàng.

Điều đáng lo ngại hơn cả, giá “ảo” đất đấu giá lại vô tình được dùng làm thông tin đầu vào định giá đất, dẫn đến mặt bằng giá đất tại một số địa phương theo phản ánh của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) tăng vọt, vượt xa giá trị thực tế, gây bất cập quá trình tính toán giá đất, ảnh hưởng tới khả năng thu hút đầu tư của các địa phương.

Đầu "nậu" đấu giá đất có thể bị xử phạt nặng trong thời gian tới. Ảnh: Thanh Vũ

Vẫn còn nhiều lo ngại?

Song, đề xuất này cũng có mặt trái, đó là tiềm ẩn nguy cơ làm giảm số lượng người đăng ký tham gia đấu giá, từ đó, giảm tính cạnh tranh và giá trúng đấu giá có khả năng không đạt được ở mức cao so với giá khởi điểm.

Việc có ít người đăng ký tham gia đấu giá sẽ làm tăng khả năng thao túng giá của một nhóm người nhất định.

"Việc cấm tham gia đấu giá có thời hạn với các trường hợp bỏ cọc sẽ khó khả thi nếu không có biện pháp kiểm soát thật chặt bởi các tổ chức, cá nhân có nhờ đứng tên hoặc liên kết với các tổ chức, cá nhân khác để tham gia đấu giá. Trong khi đó quy định bồi thường các chi phí tổ chức đấu giá, giá dịch vụ đấu giá tài sản và các chi phí liên quan khác cũng không đáng kể so với khoản lợi mà các tổ chức, cá nhân này thu được khi thổi giá đất" ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá.

Do vậy ngoài các giải pháp được Bộ Tư pháp đề xuất, ông Châu cho rằng cần bổ sung thêm chế tài về mặt tài chính khác mới đủ sức răn đe. Chẳng hạn có thể buộc người bỏ cọc phải nộp bổ sung một khoản tiền theo tỉ lệ nhất định với mức giá đã bỏ thầu. Như vậy khi người đấu giá đẩy giá lên càng cao, số tiền nộp phạt bổ sung càng lớn.

Theo đề xuất của GS.TS Hoàng Văn Cường - Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội đánh giá, có thể tăng điều kiện của những người tham gia đấu giá. Trong đó, nếu người mua có thể minh chứng tài sản thông qua việc sao kê tài khoản ngân hàng hoặc thông qua các bất động sản như sổ đỏ, nếu người đó bỏ cọc thì sẽ bị xử lý bỏ cọc bằng tài sản tương đương giá trị đấu giá.

GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng, với cách làm như vậy thì sẽ đạt được lợi ích: Những người không có tiền mà tham gia đấu giá chỉ nhằm mục tiêu mua đi - bán lại thì không có đủ điều kiện để minh chứng và không tham gia đấu giá được.

Còn những người mua bất động sản để dùng thì họ sẽ chứng minh được ngay và chúng ta xác định được những người đấu giá đúng thực chất. Đối với những người trả giá cao mà bỏ cọc thì sẽ bị xử lý tài sản đó với giá trị rất lớn, qua đó ngăn chặn được tình trạng bỏ cọc như thời gian qua.

Được biết, nếu được thông qua, Nghị quyết này sẽ có hiệu lực từ ngày ban hành đến ngày 28/2/2027.