Áp lực vơi dần

Thị trường bất động sản đang đón nhận một tổ hợp chính sách hỗ trợ mang tính bước ngoặt, trải rộng từ hành lang pháp lý, chính sách tiền tệ - tài khóa… cho đến hành chính, tất cả đều tạo ra kỳ vọng về một chu kỳ phục hồi bền vững hơn.

Trong các báo cáo gần đây của nhiều công ty chứng khoán, ngành bất động sản thường nằm trong danh mục được khuyến nghị đầu tư nhiều nhất.

Luận điểm của giới phân tích đến từ động thái tái cấu trúc hoạt động để thích ứng với thị trường mới, tập trung vào việc tái cơ cấu danh mục đầu tư, đổi mới mô hình kinh doanh và tái định vị thương hiệu nhằm đón đầu chu kỳ phát triển mới của nhiều doanh nghiệp. Các hoạt động tái cấu trúc bao gồm rà soát lại danh mục dự án, giảm cơ cấu nợ và tối ưu hóa chi phí hoạt động.

Doanh nghiệp đang chủ động tái cơ cấu để chuẩn bị đón cơ hội trong chu kỳ mới. Ảnh: SHUTTERSTOCK

Theo báo cáo Thị trường trái phiếu doanh nghiệp tháng 8/2025 công bố gần đây của FiinGroup, trong tháng 8/2025, thị trường chứng kiến làn sóng tất toán trái phiếu trước hạn với tổng giá trị lên tới 45.800 tỷ đồng. Đây là mức cao thứ hai kể từ đầu năm (chỉ đứng sau tháng 6), tăng 84% so với tháng 7 và gấp đôi so với cùng kỳ năm 2024.

Các chuyên gia của FiinGroup cho hay, tín hiệu này đồng nghĩa, doanh nghiệp đang dần chủ động hơn trong việc xử lý nghĩa vụ nợ, thay vì để đến phút chót mới xoay xở. Trong nhóm này, doanh nghiệp bất động sản gây chú ý khi chi khoảng 7.500 tỷ đồng, mức cao gấp 3 lần tháng 7, cho thấy dòng tiền của một số doanh nghiệp đã được cải thiện, ít nhất đủ để đáp ứng các nghĩa vụ tài chính cấp bách. Những cái tên nổi bật có thể kể đến là Phú Long (2.000 tỷ đồng), Luxury Living (1.600 tỷ đồng) và Hoàng Trường (1.400 tỷ đồng).

“Tính chung 8 tháng năm 2025, nhóm này đã chi hơn 42.500 tỷ đồng, tăng tới 47% so với cùng kỳ năm ngoái. Novaland hiện là đơn vị dẫn đầu với tổng giá trị mua lại lên tới 6.700 tỷ đồng. Việc mua lại trái phiếu phần nào giúp thị trường "dễ thở" hơn” - các chuyên gia của FiinGroup đánh giá.

Đánh giá chung về thị trường, TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Ủy viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ nhận định, mặc dù vẫn còn khá nhiều thách thức, nhưng với việc thị trường trái phiếu đang “hạ cánh mềm”, có thể nói, giai đoạn khó khăn nhất đã qua, khi cao điểm đáo hạn rơi vào tháng 8/2025.

Đồng quan điểm, bà Nguyễn Thu Bình - quyền Giám đốc Quản trị rủi ro, Công ty Quản lý quỹ PVI (PVI AM) cho rằng, áp lực đáo hạn trái phiếu thời gian tới vẫn còn khá lớn, song bối cảnh hiện nay đã khác trước. Hiện có khoảng 40% khối lượng trái phiếu đáo hạn thuộc nhóm từng chậm trả trước đây. Trong số này, 70% có liên quan tới nhóm Vạn Thịnh Phát, phần còn lại chủ yếu thuộc Novaland và Hải Phát - những đơn vị đã và đang tái cơ cấu hoạt động, tái cấu trúc nợ. Vì vậy, thị trường đã nhận diện phần lớn rủi ro, khó gây cú sốc mới.

Có thể thấy, điều kiện huy động vốn được cải thiện cùng sự khởi sắc của thị trường chứng khoán và dòng vốn rẻ giúp doanh nghiệp gia tăng khả năng tái cơ cấu nợ trái phiếu bằng các phương án khác nhau.

Đơn cử, đầu tháng 8/2025, Novaland thông qua phương án phát hành riêng lẻ 320 triệu cổ phiếu với các mức giá 15.747 đồng/cổ phiếu và 40.000 đồng/cổ phiếu để hoán đổi nợ. Sau kế hoạch phát hành, ngoài việc gia tăng tỷ lệ sở hữu của nhóm cổ đông lớn, Novaland được giải phóng một phần tài sản đảm bảo là quỹ đất đã thế chấp ở những lô trái phiếu trước đây, qua đó gia tăng khả năng huy động vốn từ tài sản.

Trước đó, hơn 228,2 triệu cổ phiếu của Công ty cổ phần Đầu tư hạ tầng kỹ thuật Thành phố Hồ Chí Minh (CII) cũng đã được giao dịch trên sàn. Đây là số cổ phiếu phát hành thêm để chuyển đổi 22,8 triệu trái phiếu thuộc lô CII424002 thành cổ phiếu. Sau đợt chuyển đổi, lượng trái phiếu CII424002 đang lưu hành giảm từ 28,1 triệu đơn vị xuống còn 5,3 triệu đơn vị.

Kỳ vọng từ những cơ hội mới

Nhìn chung, bối cảnh thị trường tích cực hơn đang thúc đẩy các doanh nghiệp bất động sản triển khai kế hoạch tái cấu trúc và cơ cấu lại nguồn vốn. Việc hành lang pháp lý đang hoàn thiện - với 3 sắc luật liên quan đến bất động sản được xây dựng, đặc biệt là tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai trong thời gian tới - kỳ vọng sẽ tháo gỡ những nút thắt về giá đất và cơ chế đền bù thỏa thuận cho doanh nghiệp.

Một điều đáng lưu ý, trong quý III/2025 vừa qua, ngoài việc rốt ráo đáo hạn trái phiếu bằng nhiều cách, không ít doanh nghiệp cũng thực hiện tái cấu trúc vốn thông qua thanh lý tài sản bằng cách thoái vốn khỏi các dự án không khả thi.

Nguồn: Hiệp hội Trái phiếu Việt Nam Đồ họa: Phương Anh

Đơn cử, thương vụ thoái vốn khỏi Công ty Đầu tư Bất động sản Ngô Mây (chủ đầu tư dự án Q1 Tower) của Phát Đạt Corp, hay thương vụ thoái vốn khỏi dự án Lam Hạ Center Point (tại Phủ Lý, tỉnh Hà Nam cũ) của DIC Corp giúp 2 doanh nghiệp này ghi nhận kết quả kinh doanh đột biến trong quý III/2025. Đại diện cả 2 doanh nghiệp khẳng định, việc rút khỏi các dự án không nằm trong mục tiêu chiến lược vừa giúp giảm áp lực tài chính, vừa tạo cơ hội để tái phân bổ vốn vào các dự án trọng điểm khác.

Theo ông Trần Khánh Quang - Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, bất động sản là sản phẩm đặc thù, có giá trị cao, có thể đem thế chấp để vay vốn ngân hàng và doanh nghiệp thường sử dụng ít nợ vay để bảo đảm an toàn tài chính.

Thế nhưng, trong thời gian qua, nhiều doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy nợ vay cao, đặc biệt là dùng tiền vay đầu tư cho nhiều dự án, dẫn đến hiệu quả đầu tư giảm. Điều này lý giải vì sao nhiều doanh nghiệp có tổng tài sản rất lớn, nhưng nợ cũng lớn không kém. Khi có sự cố, thị trường diễn biến xấu, ngay lập tức dòng tiền bị đứt gãy, doanh nghiệp rơi vào khủng hoảng.

Đây cũng là lý do khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản phải thực hiện tái cơ cấu bằng mọi cách để tồn tại trong bối cảnh khó khăn hiện nay. Các chuyên gia cũng chỉ ra rằng, dù tái cấu trúc ở khía cạnh nào, thì doanh nghiệp đều hướng đến cắt giảm chi phí, tiết kiệm nguồn tiền, tối ưu nguồn lực. Động thái này là cần thiết, nhưng không nên “cắt quá sâu” để tránh ảnh hưởng đến “sức khỏe”.

Với góc nhìn của nhiều thành viên thị trường, hiện tại, vấn đề của các doanh nghiệp địa ốc không hoàn toàn nằm ở mức độ đòn bẩy tài chính cao, mà là năng lực hấp thụ vốn thấp, hiệu quả kinh doanh chưa đạt kỳ vọng.

Đơn cử, trường hợp của Hải Phát Invest, doanh nghiệp này vẫn đang vật lộn trong nỗ lực tái cấu trúc nợ trái phiếu cũng như tái khởi động các dự án lớn. Dù đã nỗ lực giảm nợ trái phiếu từ hơn 4.000 tỷ đồng ở thời điểm trước khủng hoảng, xuống chỉ còn hơn 500 tỷ đồng vào cuối năm 2024, nhưng do một số dự án trục trặc vì thủ tục pháp lý, nên kế hoạch kinh doanh đầy tham vọng trong năm nay của doanh nghiệp này cũng bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

Mới đây, Hải Phát Invest thông báo chậm thanh toán lãi trái phiếu mã HPXH2125007 với lý do thị trường bất động sản gặp khó trong bối cảnh nguồn tín dụng cho bất động sản bị siết chặt và thanh khoản giảm, làm ảnh hưởng đến dòng tiền thu từ các dự án của công ty.