Giá nhà đang rất cao, thậm chí nhiều khu dân cư tự phát cách trung tâm TP. Hồ Chí Minh khoảng 90 phút lái xe vẫn phân lô xong được rao bán với giá từ 3 - 5 tỷ đồng/căn. Ảnh: Kỳ Phương

1 triệu căn nhà ở xã hội về đích năm 2028

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, cả nước đã hoàn thành 102.633 căn hộ nhà ở xã hội đạt 102% chỉ tiêu năm 2025 và đã khởi công mới 90 dự án với quy mô 95.630 căn hộ nhà ở xã hội.

Lũy kế đến ngày 26/2/2026 cả nước có 737 dự án nhà ở xã hội đã và đang triển khai với 701.247 căn hộ, đạt 70,1% chỉ tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021 - 2030, trong đó có 196 dự án đã hoàn thành với 170.673 căn hộ và 220 dự án đã khởi công xây dựng, đang triển khai với 214.948 căn hộ.

Về kết quả phát triển nhà ở xã hội 2 tháng đầu năm 2026, cả nước đã hoàn thành 3 dự án nhà ở xã hội với 544 căn hộ; đã khởi công 28 dự án nhà ở xã hội với 20.964 căn hộ.

Trong đó, TP. Hồ Chí Minh đã khởi công 2 dự án với 2.656 căn hộ và có 1 dự án nhà ở xã hội đủ điều kiện huy động vốn, bán nhà ở hình thành trong tương lai tại số 324 Lý Thường Kiệt (phường 14, quận 10 cũ) và lũy kế đến hiện nay, TP. Hồ Chí Minh có 11 dự án nhà ở xã hội đang thi công xây dựng với 9.700 căn.

Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, năm 2025 TP. Hồ Chí Minh có sự chuyển biến mạnh mẽ trong công tác phát triển nhà ở xã hội, đã hoàn thành 14 dự án với 13.040 căn hộ đạt 100% chỉ tiêu kế hoạch, là tiền đề để thực hiện mục tiêu phát triển 181.257 căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2026-2030, trong đó năm 2026 phải thực hiện 28.500 căn hộ nhà ở xã hội.

Thay vì đợi đến năm 2030 như kế hoạch ban đầu, Thủ tướng Chính phủ đã đưa ra một mệnh lệnh đầy thách thức, nỗ lực hoàn thành mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội ngay trong năm 2028. Đây không chỉ là một cột mốc thời gian, mà là một lời giải cho "cơn khát" nhà ở đang ngày càng gay gắt.

HoREA cho rằng, với chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về việc phải nỗ lực hoàn thành mục tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030 ngay trong năm 2028 đặt ra yêu cầu rất lớn là TP. Hồ Chí Minh và cộng đồng doanh nghiệp bất động sản cùng chung tay góp sức để hoàn thành mục tiêu đến năm 2028 phải phát triển 181.257 căn hộ nhà ở xã hội và để thực hiện mục tiêu này.

Ngay từ đầu năm 2026, TP. Hồ Chí Minh đã chuẩn bị quỹ đất khoảng 1.730 ha để phát triển nhà ở xã hội và sẽ tổ chức lựa chọn nhà đầu tư cho 8 dự án nhà ở xã hội.

Có thể thấy, không còn là những con số nằm trên mặt giấy, cuộc đua hiện thực hóa giấc mơ an cư cho người lao động đang bước vào giai đoạn nước rút. Với quyết tâm hoàn thành mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội ngay trong năm 2028, thị trường bất động sản kỳ vọng sẽ có một cuộc đại chuyển dịch, đưa giá nhà rời khỏi “đỉnh tháp” để về với giá trị thực.

Kỳ vọng "hạ nhiệt" giá nhà

Bức tranh thực tế tại các dự án nhà ở xã hội hiện nay là một minh chứng rõ nét cho sự "lệch pha" cung - cầu. Điển hình tại dự án 234 Lý Thường Kiệt, một cảnh tượng chưa từng có đã xảy ra, chỉ có 750 căn hộ nhưng có tới hơn 12.000 hồ sơ đăng ký từ khắp cả nước.

Sở dĩ có sự bùng nổ này là do Luật Nhà ở 2023 đã gỡ bỏ “tiêu chí cư trú”, mở cửa cho người dân từ mọi miền tiếp cận nhà ở tại các đô thị lớn. Tuy nhiên, điều này cũng đặt ra áp lực đè nặng lên các chủ đầu tư khi phải đối mặt với tình trạng quá tải hồ sơ và những cuộc “bốc thăm may rủi” đầy hồi hộp.

Nhiều chuyên gia kỳ vọng rằng, khi nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ đổ bộ, mặt bằng giá nhà sẽ buộc phải điều chỉnh. Trong nhiều năm qua, phân khúc cao cấp đã chiếm lĩnh tới hơn 70% thị trường, đẩy người thu nhập trung bình vào thế "vô vọng" khi tìm kiếm nhà dưới 2 tỷ đồng.

Điểm mấu chốt để "tháo ngòi nổ" giá nhà nằm ở cơ chế thí điểm cho phép thực hiện dự án nhà ở thương mại trên đất không phải là đất ở. TP. Hồ Chí Minh có "siêu quỹ đất" với 423 khu đất, tổng diện tích khoảng 5.320 ha đang được kỳ vọng sẽ tạo ra một cú bùng nổ nguồn cung.

Khi những dự án này đi vào vận hành, cấu trúc thị trường sẽ được tái lập, khắc phục tình trạng “lệch pha” sang phân khúc hạng sang và đưa nhà ở giá vừa túi tiền trở lại vị thế vốn có.

Dù lộ trình đã rõ, nhưng để giá nhà thực sự giảm, vẫn còn những rào cản cần vượt qua. Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh đã thẳng thắn chỉ ra rằng lãi suất vay 5,4%/năm cho người mua nhà ở xã hội hiện nay vẫn là một gánh nặng so với mức 3% của nhiều quốc gia trên thế giới.