Bà Cao Thị Thanh Hương - Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Việt Nam trình bày tại “Hội thảo Thị trường bất động sản 2026: Vượt gió ngược đón chu kỳ mới” do Báo Tài chính - Đầu tư tổ chức. Ảnh: Lê Toàn

Mặt bằng giá và nguồn cung khiến thanh khoản phân hóa mạnh

TạiHội thảo “Thị trường bất động sản 2026: Vượt gió ngược đón chu kỳ mới” do Báo Tài chính - Đầu tư tổ chức ngày 12/5, bà Cao Thị Thanh Hương - Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Việt Nam nhận định, điểm chung lớn nhất của thị trường Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh trong nhiều năm gần đây là sự khan hiếm ngày càng rõ nét của phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Nếu giai đoạn 2012 - 2018, phân khúc hạng C từng chiếm hơn 80% tổng giao dịch thị trường, thì từ năm 2021 đến nay, tỷ trọng này liên tục suy giảm mạnh.

Cụ thể, tại TP. Hồ Chí Minh, phân khúc hạng C hiện chỉ còn chiếm khoảng 29% nguồn cung sơ cấp. Trong khi đó, tại Hà Nội, Savills không ghi nhận thêm bất kỳ dự án hạng C mở bán mới nào trong quý I/2026. Thị trường hiện nay gần như bị chi phối bởi các sản phẩm hạng A và hạng B.

Một điểm đáng chú ý khác là sự chênh lệch ngày càng lớn giữa nhu cầu thực và nguồn cung hiện hữu. Với quy mô dân số và tốc độ gia tăng hộ gia đình hiện nay, mỗi thị trường như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh cần bổ sung khoảng 50.000 căn nhà mỗi năm để đáp ứng nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, nguồn cung nhiều năm qua liên tục bị nén và chưa theo kịp tốc độ tăng dân số.

Tại TP. Hồ Chí Minh, trong quý I/2026, toàn thị trường chỉ ghi nhận chưa tới 5.000 căn hộ sơ cấp được chào bán, trong khi tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 41%.

Trong khi đó, mặt bằng giá cao và nguồn cung hạn chế đang khiến thanh khoản phân hóa mạnh. Các dự án hạng A tập trung chủ yếu ở khu vực lõi trung tâm, phân khúc hạng B nằm ở khu vực nội thành, còn phân khúc hạng C chủ yếu dịch chuyển ra vùng ven.

Trái ngược với đà giảm nguồn cung của TP. Hồ Chí Minh, thị trường Hà Nội ghi nhận nguồn cung sơ cấp trong quý I/2026 đạt 11.199 căn, tăng 6% so với quý trước. Tuy nhiên, cơ cấu sản phẩm tiếp tục nghiêng mạnh về phân khúc trung và cao cấp, khiến giá bán căn hộ tại nhiều dự án đã lên tới khoảng 100 triệu đồng/m2 (diện tích thông thủy).

Theo bà Hương, điều đáng chú ý là, dù giá trung bình căn hộ tại Hà Nội hiện cao hơn TP. Hồ Chí Minh khoảng 10%, nhưng nếu bóc tách theo từng phân khúc, giá các dòng sản phẩm tại Hà Nội thực tế vẫn thấp hơn TP. Hồ Chí Minh.

“Nguyên nhân đến từ việc cơ cấu nguồn cung tại Hà Nội đang nghiêng mạnh về hạng A và B, kéo mặt bằng giá trung bình toàn thị trường tăng lên. Đây cũng là lý do khiến nhu cầu bắt đầu dịch chuyển mạnh sang các đô thị vệ tinh” - bà Hương nói.

Nhiều yếu tố bổ trợ xu hướng ly tâm

Bà Cao Thị Thanh Hương cho rằng, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh và “chọn lọc tự nhiên”, khi dòng tiền, nguồn cung và nhu cầu đều thay đổi đáng kể so với giai đoạn tăng trưởng nóng trước đây.

Theo bà Hương, xét trên nền tảng kinh tế vĩ mô, Việt Nam vẫn duy trì nhiều yếu tố tích cực như tăng trưởng GDP, tăng trưởng tín dụng, chỉ số giá tiêu dùng (CPI) được kiểm soát và tổng mức bán lẻ hàng hóa, dịch vụ tiếp tục tăng. Đây là những yếu tố hỗ trợ khá tốt cho các phân khúc bất động sản thương mại như khách sạn, căn hộ dịch vụ, trung tâm bán lẻ hay văn phòng cho thuê.

Thế nhưng, với thị trường nhà ở, áp lực lớn nhất hiện nay đến từ lãi suất và tỷ giá. Lãi suất vay mua nhà, đặc biệt là lãi suất thả nổi đang có xu hướng gia tăng, tạo áp lực lên cả người mua nhà lẫn doanh nghiệp phát triển bất động sản.

Bà Hương đánh giá, tại khu vực phía Nam, các khu vực như Bình Dương, Đồng Nai, Long An (trước sáp nhập) đang trở thành điểm đến mới của dòng tiền và nhu cầu ở thực nhờ mức giá chỉ bằng khoảng 50 - 70% tại nội thành TP. Hồ Chí Minh. Trong khi đó, quanh Hà Nội, Hưng Yên và Bắc Ninh đang nổi lên là những thị trường hấp thụ mạnh nhu cầu đầu tư và giãn dân từ khu vực trung tâm.

Người mua hiện không còn quá đặt nặng việc sở hữu nhà ở khu vực lõi trung tâm như trước, mà bắt đầu dịch chuyển theo tiến độ phát triển hạ tầng và các đại đô thị vệ tinh. Việc hoàn thiện hạ tầng sẽ tiếp tục là động lực lớn nhất của thị trường trong giai đoạn tới.

Song song đó, các dự án metro, vành đai, mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) và hạ tầng liên vùng không chỉ phục vụ phát triển công nghiệp, mà còn đóng vai trò kéo giãn dân cư, thúc đẩy xu hướng ly tâm khỏi các đô thị lõi.

Dù thị trường vẫn còn nhiều thách thức liên quan đến lãi suất, tín dụng và khả năng chi trả, Savills đánh giá, triển vọng trung và dài hạn của thị trường bất động sản vẫn tích cực nhờ động lực từ hạ tầng, cải cách pháp lý và dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) ổn định./.