Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 147/2026/NĐ-CP hướng dẫn thực hiện cơ chế, chính sách đặc thù tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng, kéo dài quy định tại Nghị quyết số 29/2026/QH16 ngày 24/4/2026 của Quốc hội.

Các dự án tồn đọng, kéo dài sẽ được tháo gỡ vướng mắc theo cơ chế, chính sách đặc thù. Ảnh minh họa.

Nghị định số 147/2026/NĐ-CP hướng dẫn thực hiện cơ chế, chính sách đặc thù tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng, kéo dài quy định tại Nghị quyết số 29/2026/QH16 ngày 24/4/2026 của Quốc hội về cơ chế, chính sách đặc thù để xử lý vi phạm pháp luật về đất đai của tổ chức, cá nhân xảy ra trước khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực và tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng, kéo dài (Nghị quyết 29).

Bao gồm: Điều 11 quy định xử lý dự án đã được cấp giấy chứng nhận không đúng quy định; Điều 12 quy định xử lý về việc tiếp tục giao đất, cho thuê đất đối với các dự án vi phạm về lựa chọn nhà đầu tư, về quản lý, sử dụng đất; Điều 13 quy định xử lý đối với dự án đầu tư trên khu đất mà Nhà nước đã thu hồi đất không thuộc trường hợp thu hồi đất theo quy định của pháp luật; Khoản 4 Điều 16 sửa đổi mục 14 Nghị quyết số 265/2025 ngày 11/12/2025 của Quốc hội.

Một trong những nội dung đáng chú ý của Nghị định là hướng dẫn xử lý dự án đã được cấp giấy chứng nhận không đúng quy định.

Rà soát các điều kiện để xử lý dự án đã được cấp giấy chứng nhận không đúng quy định

Nghị định hướng dẫn việc rà soát các điều kiện để xử lý dự án đã được cấp giấy chứng nhận không đúng quy định theo quy định tại Điều 11 Nghị quyết 29: Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với các cơ quan có liên quan rà soát sự phù hợp của dự án với các quy hoạch theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn; tổng hợp kết quả đánh giá điều kiện và lập hồ sơ trình UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất hoặc cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất trong giấy chứng nhận không đúng quy định đối với từng dự án.

Đối với các tỉnh, thành phố tổ chức riêng Sở Quy hoạch - Kiến trúc, thì UBND cấp tỉnh phân công Sở Xây dựng hoặc Sở Quy hoạch - Kiến trúc thực hiện các nhiệm vụ quy định trên.

Đối với diện tích đất được điều chỉnh mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất theo quyết định của UBND cấp tỉnh quy định trên thì không phải thực hiện điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất.

Thực hiện điều chỉnh mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất

Về thực hiện điều chỉnh mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất theo quy định tại Điều 11 Nghị quyết 29, Nghị định quy định:

Sở Nông nghiệp và Môi trường có trách nhiệm xác định giá đất và chuyển thông tin đến cơ quan thuế để cơ quan thuế tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp bổ sung theo quy định sau khi UBND cấp tỉnh ban hành quyết định cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất hoặc quyết định cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất trong giấy chứng nhận không đúng quy định; ban hành quyết định công bố danh sách các giấy chứng nhận đã cấp thuộc trường hợp quy định tại điểm c khoản 1, điểm a và điểm b khoản 2 Điều 11 Nghị quyết số 29/2026/QH16, tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp giấy chứng nhận, số phát hành, số vào Sổ cấp giấy chứng nhận.

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng về danh sách số phát hành, số vào Sổ cấp giấy chứng nhận của các giấy chứng nhận đã cấp. Trường hợp có địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì gửi thông báo bằng văn bản cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp giấy chứng nhận đã cấp để thực hiện điều chỉnh mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất.

Đồng thời, thực hiện chỉnh lý, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp phải cấp mới theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc xác nhận thay đổi vào giấy chứng nhận đã cấp; trao giấy chứng nhận cho người được cấp.

Nhà đầu tư, chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và pháp luật liên quan.

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thực hiện: cấp giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả theo mẫu quy định của pháp luật về thực hiện thủ tục hành chính theo cơ chế một cửa, một cửa liên thông; chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

UBND cấp tỉnh quy định trình tự, thủ tục hành chính để thực hiện các quy định trên; trong đó quy định rõ trách nhiệm của cơ quan, người có thẩm quyền trong các bước thực hiện trình tự, thủ tục, thời gian tối đa thực hiện trình tự, thủ tục, thành phần hồ sơ phải nộp.

Xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Nghị định quy định, thời điểm xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp khi được điều chỉnh mục đích sử dụng đất sang đất ở quy định tại khoản 1 Điều 11 Nghị quyết 29 là thời điểm UBND cấp tỉnh ban hành quyết định cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất hoặc quyết định cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất trong giấy chứng nhận không đúng quy định.

Số tiền cần phải thu từ phần chênh lệch tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại thời điểm điều chỉnh giấy chứng nhận được cấp theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 11 Nghị quyết 29 được xác định như sau:

T_BS = T₁ - T_2. Trong đó: T_BS là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp bổ sung; T₁ là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được xác định theo chính sách và giá đất tại thời điểm Nhà nước điều chỉnh giấy chứng nhận được cấp; T₂ là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo mục đích sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận không đúng quy định được xác định theo chính sách và giá đất tại thời điểm Nhà nước điều chỉnh giấy chứng nhận được cấp.

Nghị định quy định, trường hợp số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp lớn hơn số tiền tính theo giá đất ở tại thời điểm trước đây đã cấp giấy chứng nhận không đúng quy định thì Nhà nước không hoàn trả số tiền chênh lệch.