Bất động sản nghỉ dưỡng cần đặt trọng tâm chính vào dòng tiền khai thác chứ không phải là những lời hứa khi bán hàng. Ảnh: Kỳ Phương

Sự dàn trải và những hệ lụy của mô hình cũ

Thực tế, trong những năm qua, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng chứng kiến sự phát triển thiếu kiểm soát khi các dự án mọc lên dàn trải, thiếu tính gắn kết với đặc thù địa phương. Nhiều dự án phụ thuộc quá lớn vào các cam kết lợi nhuận ngắn hạn và kỳ vọng tăng giá thay vì chú trọng vào khả năng vận hành thực tế.

Cách tiếp cận này đã dẫn đến nhiều hệ lụy. Trong đó, cung vượt cầu bởi sự phát triển không dựa trên năng lực thu hút và duy trì dòng khách thực tế. Thanh khoản bế tắc vì những sản phẩm thiếu động lực khai thác sẽ phục hồi chậm và gặp khó khăn trong việc tìm kiếm giao dịch. Đáng chú ý, việc phụ thuộc vào cam kết lợi nhuận mà thiếu nền tảng dòng tiền thực đã làm suy giảm niềm tin của nhà đầu tư.

Theo ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng Giám đốc DKRA Consulting, chiến lược phát triển bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam cần được điều chỉnh theo hướng bền vững hơn. Trước hết, bất động sản nghỉ dưỡng cần được đặt đúng vai trò là một phần của hệ sinh thái du lịch - dịch vụ, gắn với chiến lược phát triển du lịch quốc gia và đặc thù của từng địa phương, thay vì phát triển dàn trải.

Việc lựa chọn vị trí, quy mô và loại hình sản phẩm cần dựa trên năng lực thu hút và duy trì dòng khách thực tế, tránh tình trạng cung vượt cầu hoặc phụ thuộc quá lớn vào một phân khúc khách hàng.

Bên cạnh đó, thị trường cần chuyển từ mô hình cam kết lợi nhuận sang mô hình tập trung vào hiệu quả khai thác, dòng tiền vận hành và trải nghiệm người dùng. Điều này đòi hỏi các chủ đầu tư phải đầu tư bài bản hơn vào quy hoạch, thiết kế, quản lý vận hành và đa dạng hóa sản phẩm du lịch, nhằm kéo dài thời gian lưu trú và gia tăng mức chi tiêu của du khách. Khi giá trị của bất động sản nghỉ dưỡng được tạo ra từ hoạt động khai thác thực tế, thị trường sẽ có nền tảng ổn định và bền vững hơn.

Ngoài ra, tính minh bạch và ổn định của khung pháp lý cũng là yếu tố then chốt trong chiến lược dài hạn. Một hệ thống pháp lý rõ ràng, nhất quán và dễ thực thi sẽ giúp giảm rủi ro cho nhà đầu tư, nâng cao chất lượng dòng vốn và hạn chế tình trạng phát triển thiếu kiểm soát.

Ông Võ Hồng Thắng nhấn mạnh, thị trường cần hướng tới sự chuyên nghiệp hóa của các chủ thể tham gia, từ chủ đầu tư, đơn vị vận hành đến nhà đầu tư thứ cấp, với tư duy dài hạn và khả năng thích ứng tốt hơn trước biến động kinh tế.

Trong những năm qua, bất động sản nghỉ dưỡng phát triển nóng và dàn trải nhưng thiếu bản sắc. Ảnh: Kỳ Phương

Luật chơi bất động sản nghỉ dưỡng năm 2026 đã thay đổi

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương - Tổng Giám đốc Eras Land thẳng thắn nhìn nhận, “luật chơi” bất động sản nghỉ dưỡng năm 2026 đã hoàn toàn thay đổi bởi sẽ không chứng kiến sự “sốt nóng” cào bằng, mà diễn ra sự phân hóa cực kỳ sâu sắc dựa trên giá trị thực.

Để minh chứng cho nhận định trên, bà Nguyễn Thị Thanh Hương cho hay, thứ nhất, sự thay đổi trong “khẩu vị” đầu tư, năm 2026 mở ra một giai đoạn mới cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng với tầm nhìn dài hạn hơn, hướng tới sự ổn định và đáp ứng nhu cầu thực của người dân.

Người mua nhà hiện nay áp dụng cách tiếp cận khắt khe và tinh tường hơn rất nhiều khi ra quyết định. Thay vì bị chi phối bởi các chiến dịch marketing hay hứa hẹn cam kết lợi nhuận “khủng” trên giấy, dòng tiền thông minh giờ đây đặt trọng tâm vào chất lượng sản phẩm thực, năng lực triển khai và uy tín dài hạn của chủ đầu tư.

Thứ hai, ngôi vương thuộc về “pháp lý chuẩn - dòng tiền thật”. Nhà đầu tư đang chuyển dịch rõ rệt từ việc trông chờ vào tăng trưởng giá do đầu cơ, lướt sóng sang ưu tiên tỷ suất sinh lời từ cho thuê bền vững.

Trong bối cảnh đó, các dự án sở hữu bộ đôi bảo chứng trên, bao gồm: pháp lý an toàn (đã được cấp sổ) và đã hoàn thiện, đi kèm khả năng khai thác dòng tiền tốt, sẽ trở thành “vùng trũng” hút vốn.

Một ví dụ điển hình là các sản phẩm biệt thự nghỉ dưỡng đã hiện hữu, được vận hành bởi các thương hiệu quốc tế. Sự vận hành chuyên nghiệp không chỉ đảm bảo công suất lấp đầy khi du lịch phục hồi, mà còn giữ gìn tài sản và tạo ra dòng tiền đều đặn 5 - 7%/năm cho chủ sở hữu. Đây mới là đích đến an toàn và bền vững mà nhà đầu tư trung và dài hạn đang tìm kiếm.

Nhận định về sự phục hồi của thị trường bất động sản trong năm 2026, ông Võ Hồng Thắng cho biết, ở góc độ thực tiễn, triển vọng cải thiện của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng trước hết là phụ thuộc vào đà tăng trưởng cũng như chất lượng phục hồi của ngành du lịch.

Du lịch được xem là “đầu kéo” của bất động sản nghỉ dưỡng, bởi hiệu quả khai thác, dòng tiền vận hành và khả năng duy trì giá trị tài sản của các dự án đều gắn chặt với quy mô và cơ cấu khách du lịch.

Nếu trong năm 2026, du lịch Việt Nam tiếp tục duy trì được mức tăng trưởng ổn định, đặc biệt là sự cải thiện về lượng khách quốc tế, thời gian lưu trú và mức chi tiêu bình quân, thì hiệu quả khai thác tại các điểm đến trọng điểm có thể được nâng lên. Khi công suất phòng, doanh thu lưu trú và các dịch vụ bổ trợ cải thiện theo hướng bền vững hơn, điều này sẽ tạo ra nền tảng dòng tiền thực cho các dự án nghỉ dưỡng, qua đó từng bước củng cố niềm tin của nhà đầu tư.

Tuy nhiên, quá trình này không diễn ra đồng đều, mà sẽ tập trung trước ở những thị trường đã hình thành hệ sinh thái du lịch hoàn chỉnh, có khả năng thu hút dòng khách ổn định quanh năm./.