Cạnh tranh giữa các chủ nhà trở nên rõ nét hơn

Theo nghiên cứu của Cushman & Wakefield, quý I/2026, tổng nguồn cung thị trường bán lẻ trên địa bàn TP. Hà Nội đạt khoảng 1,43 triệu m2 sau khi có thêm hơn 51.000 m2 nguồn cung mới gia nhập thị trường trong quý. Nhu cầu thuê mặt bằng từ các ngành kinh doanh ẩm thực (F&B), giải trí và các cửa hàng flagship (cửa hàng đại diện của thương hiệu) tiếp tục hỗ trợ hoạt động cho thuê.

Ảnh minh họa: TL

Bà Hoàng Nguyệt Minh - Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, nguồn cung mới đang góp phần gia tăng chiều sâu cho thị trường bất động sản bán lẻ Hà Nội, đặc biệt tại các khu vực ngoài trung tâm và phía Tây, nơi các nhà phát triển đang thích ứng với sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng thông qua những mô hình bán lẻ giàu tính trải nghiệm và hướng đến cộng đồng.

Tuy nhiên, khi nguồn cung tương lai tiếp tục mở rộng, cạnh tranh giữa các chủ nhà sẽ trở nên rõ nét hơn. Những dự án có tệp dân cư xung quanh vững chắc, định vị rõ ràng, cơ cấu khách thuê hiệu quả và chiến lược quản lý tài sản chủ động sẽ có vị thế tốt hơn trong việc duy trì lượng khách, tỷ lệ lấp đầy và khả năng chống chịu về giá thuê trong giai đoạn tăng trưởng tiếp theo.

Trung tâm thương mại tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn, đóng góp khoảng 85% tổng nguồn cung. Các dự án mới phần lớn tập trung tại khu vực ngoài trung tâm, phản ánh xu hướng ngày càng gia tăng đối với bán lẻ định hướng trải nghiệm. Trong thời gian tới, việc nguồn cung mới tiếp tục gia nhập thị trường được dự báo làm gia tăng mức độ cạnh tranh giữa các chủ đầu tư, qua đó có thể tạo áp lực lên tỷ lệ lấp đầy và hiệu suất giá thuê, đặc biệt tại các thị trường ngoài khu vực trung tâm.

Tỷ lệ lấp đầy giảm nhẹ

Trong quý I/2026, tỷ lệ lấp đầy trung bình của thị trường bất động sản bán lẻ Hà Nội đạt 86,5% (giảm 0,6 điểm phần trăm theo quý; tăng 1,1 điểm phần trăm theo năm). Mức giảm nhẹ theo quý chủ yếu xuất phát từ việc 3 dự án mới hoàn thành, trong đó một số diện tích chưa chính thức đi vào vận hành do khách thuê vẫn đang trong giai đoạn hoàn thiện nội thất.

Nhu cầu thuê tiếp tục được dẫn dắt bởi lĩnh vực F&B và giải trí, góp phần hỗ trợ khả năng hấp thụ chung của thị trường. Bên cạnh đó, trong quý I/2026, thị trường bán lẻ Hà Nội cũng ghi nhận sự gia nhập của nhiều cửa hàng flagship thuộc đa dạng ngành hàng như Phúc Long Dragon, Skechers. Trước bối cảnh đó, các chủ đầu tư ngày càng chú trọng tối ưu hóa cơ cấu khách thuê, gia tăng các yếu tố bán lẻ trải nghiệm và phát triển không gian hướng tới cộng đồng, nhằm duy trì lưu lượng khách và củng cố tính ổn định dài hạn của tỷ lệ lấp đầy.

Giá thuê được thúc đẩy bởi vị trí tốt

Theo nghiên cứu của Cushman & Wakefield, trong quý I/2026, giá thuê trung bình tầng trệt tại Hà Nội đạt 51,4 USD/m2/tháng (tăng 9,1% theo quý; tăng 10,1% theo năm). Mức tăng theo quý chủ yếu được thúc đẩy bởi các dự án bán lẻ mới tại khu vực rìa trung tâm, nơi mức giá chào thuê được thiết lập cao hơn so với các dự án hiện hữu.

Trong khi đó, nhu cầu thuê tại các khu vực trung tâm vẫn duy trì ổn định, đặc biệt đối với những tài sản được quản lý tốt, có thương hiệu và khả năng nhận diện cao. Điều này đã hỗ trợ thúc đẩy hiệu suất giá thuê chung của thị trường, bất chấp áp lực từ nguồn cung gia tăng và xu hướng dịch chuyển chi tiêu của người tiêu dùng sang thương mại điện tử.

Nhìn chung, khả năng duy trì mặt bằng giá thuê tiếp tục được củng cố bởi các dự án có vị trí thuận lợi và mô hình bán lẻ nhấn mạnh trải nghiệm, vai trò điểm đến.

Nguồn cung tương lai có xu hướng mở rộng theo vùng

Theo nhận định của Cushman & Wakefield, trong giai đoạn từ tháng 9/2026 đến năm 2028, thị trường bất động sản bán lẻ Hà Nội được kỳ vọng sẽ tiếp tục mở rộng, với khoảng 314.000 m2 nguồn cung mới.

Việc bổ sung nguồn cung mới dự kiến sẽ làm gia tăng mức độ cạnh tranh giữa các chủ đầu tư, đặc biệt tại các khu vực ngoài trung tâm. Khi các dự án mới hoàn thành, thời gian lấp đầy kéo dài hơn và chính sách cho thuê linh hoạt hơn có thể gây áp lực lên giá thuê thực tế và tỷ lệ lấp đầy./.