Nguồn cung chuyển dịch

Trong bối cảnh thị trường còn nhiều lực cản, giai đoạn hiện nay không chỉ là khó khăn mang tính chu kỳ, mà còn là phép thử cho một quá trình thanh lọc sâu hơn. Những doanh nghiệp phụ thuộc quá lớn vào đòn bẩy tài chính, năng lực triển khai hạn chế hoặc vướng mắc pháp lý kéo dài đang dần bị loại khỏi cuộc chơi. Ngược lại, thị trường đang định hình lại theo hướng tập trung vào nhóm chủ đầu tư có tiềm lực, phát triển dự án bài bản và tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật.

Diễn biến thực tế cho thấy sự chuyển dịch rõ nét của nguồn cung khi phần lớn dự án mới tập trung trong tay các doanh nghiệp lớn, sở hữu quỹ đất sạch và danh mục đầu tư trải rộng tại nhiều địa phương. Các dự án chủ yếu phân bổ tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và các khu vực vệ tinh, cũng như những địa bàn hưởng lợi trực tiếp từ đầu tư hạ tầng như Hải Phòng, Hưng Yên, Đồng Nai, Khánh Hòa, Đà Nẵng hay Tây Ninh.

Thị trường bất động sản đang định hình lại theo hướng tập trung vào nhóm chủ đầu tư có tiềm lực, phát triển dự án bài bản. Ảnh: Việt Dũng.

Đáng chú ý, nguồn cung sơ cấp trong quý I/2026 tiếp tục được dẫn dắt bởi các tên tuổi lớn như Vinhomes, Sun Group, Ecopark, Masterise Homes, Dat Xanh Group, MIK Group hay CapitaLand…, với trọng tâm là các khu đô thị quy mô lớn, dự án tích hợp và sản phẩm trung, cao cấp gắn với hạ tầng.

Đối với các doanh nghiệp như Lê Phong, Novaland, TT Capital, Vạn Xuân Group… cũng cho biết sẽ triển khai bán hàng dự án mới bắt đầu từ cuối quý II/2026.

Xu hướng “may đo” chính sách tài chính

Song song với việc cơ cấu lại nguồn cung, các doanh nghiệp cũng đẩy mạnh điều chỉnh chính sách bán hàng theo hướng linh hoạt hơn nhằm kích cầu. Nhiều gói tài chính được thiết kế lại với mục tiêu giảm áp lực dòng tiền cho người mua, như hỗ trợ lãi suất theo tiến độ thanh toán, cố định lãi suất trong dài hạn, kéo dài thời gian ân hạn nợ gốc hoặc áp dụng phương thức thanh toán trực tiếp với chủ đầu tư thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào vốn vay ngân hàng. Đáng chú ý, xu hướng “may đo” chính sách tài chính theo nhu cầu thực đang trở nên phổ biến.

Theo đánh giá của các thành viên thị trường, việc kéo dài thời gian ân hạn và ổn định chi phí vốn không chỉ giúp người mua chủ động kế hoạch tài chính, mà còn góp phần tháo gỡ rào cản tâm lý đối với các khoản vay dài hạn. Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường phân hóa mạnh, đây được xem là bước đi cần thiết để doanh nghiệp vừa duy trì thanh khoản, vừa tái tạo niềm tin và từng bước kích hoạt lại lực cầu.

Bà Nguyễn Thị Thanh Thảo, Phó tổng giám đốc kinh doanh Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông cho biết, áp lực lớn nhất hiện nay vẫn đến từ chi phí vốn và khả năng tiếp cận tín dụng. Dù lãi suất đã có xu hướng hạ nhiệt, nhưng mặt bằng hiện tại vẫn cao hơn so với năm 2025, trong khi điều kiện vay mua bất động sản cũng trở nên chặt chẽ hơn.

“Chúng tôi xác định rõ những khó khăn này nên đã chủ động triển khai các chính sách hỗ trợ, như áp dụng mức lãi suất 6,5%/năm trong 5 năm đầu cho khách hàng. Đồng thời, doanh nghiệp cũng xây dựng quỹ hỗ trợ vay nhằm đảm bảo người mua vẫn có thể tiếp cận nguồn vốn ngay cả khi ngân hàng siết tín dụng” - bà Thảo chia sẻ.

Cùng quan điểm, ông Hà Văn Thiện - Phó Tổng giám đốc kinh doanh, Công ty OBC Holdings cho rằng, bài toán lớn nhất đối với các doanh nghiệp chuẩn bị mở bán vẫn là cân đối giữa lãi suất vay và hạn mức tín dụng từ ngân hàng. Trong bối cảnh đó, việc chủ động phối hợp với các tổ chức tín dụng, đồng thời thiết kế các gói hỗ trợ tài chính phù hợp trở thành yếu tố then chốt để kích cầu.

Không chỉ các chủ đầu tư, đơn vị phân phối cũng đang điều chỉnh cách tiếp cận thị trường theo hướng linh hoạt hơn. Ông Nguyễn Văn Tùng - Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Dịch vụ bất động sản DKRS cho biết, doanh nghiệp đang phối hợp với chủ đầu tư để xây dựng các phương thức thanh toán “mềm” hơn, cho phép khách hàng chủ động thương lượng tiến độ trả tiền theo khả năng tài chính.

“Chẳng hạn, với một số dự án, khách hàng có thể thanh toán theo hình thức trả góp khoảng 9 triệu đồng mỗi tháng. Cách làm này giúp giảm phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng và hạn chế áp lực từ biến động lãi suất” - ông Tùng cho hay.

Những động thái từ cả phía chủ đầu tư lẫn đơn vị phân phối cho thấy nỗ lực đồng bộ trong việc tháo gỡ điểm nghẽn về tài chính, qua đó từng bước khơi thông dòng tiền và cải thiện khả năng hấp thụ của thị trường./.