Giá nhà không ngừng “nhảy múa”

Có một thực tế trên thị trường bất động sản hiện nay là mặt bằng giá căn hộ tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đã tăng mạnh. Tuy nhiên, điều đáng chú ý hơn không chỉ nằm ở tốc độ tăng giá, mà là sự thay đổi trong cơ cấu nguồn cung của thị trường.

Bà Cao Thị Thanh Hương - Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của Savills cho biết, giá bán căn hộ tại Hà Nội tăng mạnh từ năm 2024 và hiện đã vượt tốc độ tăng trưởng của TP. Hồ Chí Minh. Trong quý I/2026, giá sơ cấp trung bình tại Hà Nội đạt khoảng 100 triệu đồng/m², cao hơn mức khoảng 91 triệu đồng/m² tại TP. Hồ Chí Minh.

Bà Cao Thị Thanh Hương - Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của Savills. Ảnh: Lê Toàn.

Bên cạnh nguồn cung sơ cấp, nhiều dự án tái khởi động sau khi được gỡ vướng pháp lý cũng đang tạo ra một mặt bằng giá mới trên thị trường căn hộ trung tâm. Đơn cử như tại TP. Hồ Chí Minh, dự án Lancaster Lincoln của Công ty CP Tập đoàn Trung Thủy (Trung Thủy Group) tọa lạc trên đường Nguyễn Tất Thành, phường Xóm Chiếu, sau khoảng 6 năm tạm dừng đã tái khởi động với mức giá khoảng 300 triệu đồng/m2, trong khi giai đoạn mở bán trước đây chỉ khoảng 50 - 60 triệu đồng/m2.

Trước đó, dự án The Privé (tên cũ Gem Riverside) của CTCP Tập đoàn Đất Xanh, nay là CTCP Bluemarq Group, cũng thu hút sự chú ý khi tái xuất lại sau nhiều năm “đứng hình” với mức giá tăng hơn 4 lần so với giai đoạn đầu.

Một trường hợp đáng chú ý khác là dự án One Central Saigon (tiền thân là The Spirit of Saigon) tại khu “tứ giác” Bến Thành. Sau nhiều năm đình trệ và thay đổi chủ đầu tư, dự án hiện đã được tái khởi động. Dù chưa công bố giá chính thức, thị trường hiện xuất hiện nhiều thông tin cho rằng mức giá có thể vượt mốc 1 tỷ đồng/m2 đối với các sản phẩm căn hộ siêu sang tại đây.

Động lực của người trẻ bị bào mòn

Số liệu từ Numbeo 2026 và Viện Nghiên cứu Kinh tế BIDV cho thấy, khả năng tiếp cận nhà ở của người Việt đang suy giảm mạnh. Nếu năm 2023, một hộ gia đình cần trung bình 23,5 năm thu nhập để mua một căn hộ thì đến năm 2026 con số này đã tăng lên 30,2 năm. Tức là một hộ phải mất khoảng 30 năm tích lũy mới có thể mua được một căn hộ ở mức khá, ngay cả khi đã dành ra 30-40% thu nhập để tiết kiệm theo thông lệ quốc tế.

Theo đánh giá của TS. Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế trưởng ngân hàng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, mức này cao gần gấp đôi bình quân thế giới. Đáng chú ý, trong khi nhiều quốc gia trong khu vực như Trung Quốc, Singapore, Thái Lan hay Nhật Bản ghi nhận xu hướng giảm số năm tích lũy để mua nhà, Việt Nam lại nằm trong nhóm tăng mạnh nhất. Điều này phản ánh tốc độ tăng giá bất động sản đang vượt xa đà tăng thu nhập của người dân.

TS. Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế trưởng ngân hàng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia. Ảnh: Lê Toàn.

TS. Châu Đình Linh - chuyên gia kinh tế - tài chính, Đại học Ngân hàng TP. Hồ Chí Minh cũng cho rằng, áp lực chi phí sống đang trở thành một trong những thách thức với lực lượng lao động trẻ tại đô thị lớn nhất cả nước. Ngay cả khi có hỗ trợ từ gia đình hoặc vay ngân hàng, việc sở hữu nhà với người trẻ vẫn rất khó khăn.

“Điều này không chỉ ảnh hưởng đến khả năng an cư mà còn làm suy giảm động lực phát triển cá nhân. Nếu không giải quyết được bài toán này, tầng lớp trung lưu, vốn là xương sống của một đô thị phát triển, sẽ dần bị thu hẹp” - TS. Châu Đình Linh nói.

Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Ngọc Duy Khoa - Phó tổng giám đốc phát triển dự án KINERA cho rằng, nhiều gia đình trẻ đang đứng trước lựa chọn khó khăn là vay dài hạn để sở hữu một căn hộ nhỏ trong trung tâm, hoặc tiếp tục thuê nhà trong trạng thái thiếu ổn định. Song, cả hai phương án đều tạo áp lực lớn về tài chính lẫn tâm lý. Trong khi đó, không ít người trẻ vẫn kỳ vọng giá nhà trung tâm sẽ giảm xuống mức ‘vừa túi tiền’ sau các đợt điều chỉnh của thị trường. Tuy nhiên, khả năng này khó xảy ra trong dài hạn.

Vì đâu nên nỗi?

Các thành viên thị trường bất động sản đều cho rằng, dù sở hữu nguồn cầu lớn nhưng việc phát triển phân khúc nhà ở vừa túi tiền vẫn là “bài toán khó” vì nhiều “điểm nghẽn” kéo dài.

Ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông cho biết, muốn phát triển nhà ở vừa túi tiền, doanh nghiệp buộc phải dịch chuyển ra khu vực vùng ven vì gần như không còn cơ hội tạo ra sản phẩm giá hợp lý tại khu vực trung tâm. Tuy vậy, để tìm được khu đất phù hợp quy hoạch, có giá thành hợp lý và đủ điều kiện phát triển dự án cũng không hề dễ dàng. Bên cạnh quỹ đất, vấn đề pháp lý cũng là nguyên nhân khiến nguồn cung bị hạn chế. Để hoàn thiện pháp lý cho một dự án có khi mất 3 - 5 năm. Đây là một trong những lý do khiến thị trường thiếu nguồn cung.

Ở góc độ khác, TS Phạm Viết Thuận - Viện trưởng Viện kinh tế tài nguyên và môi trường TP. Hồ Chí Minh cho rằng, căn nguyên sâu xa còn nằm ở chính chiến lược phát triển dự án của chủ đầu tư. Khi doanh nghiệp đặt mức lợi nhuận kỳ vọng quá cao và dồn lực vào phân khúc cao cấp, mặt bằng giá bị đẩy lên theo quán tính.

Theo ông Luận, đặc thù của bất động sản là toàn bộ chi phí đầu vào đều được tính trực tiếp vào giá bán cuối cùng. Do đó, trong bối cảnh chi phí liên tục gia tăng, xu hướng giá nhà “leo thang theo từng năm” là điều khó tránh khỏi, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Dưới góc độ là đơn vị quản lý, bà Hoàng Thu Hằng - Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cũng cho rằng, một trong những điểm nghẽn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là sự lệch pha giữa nguồn cung và nhu cầu thực của thị trường.

Để giải “bài toán” này, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu đưa nội dung phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp vào Luật Nhà ở sửa đổi. Bên cạnh đó, cơ quan quản lý hiện cũng đang tập trung tháo gỡ hàng loạt điểm nghẽn lớn của thị trường như giá bất động sản tăng cao, thiếu minh bạch thông tin và khó khăn trong tiếp cận vốn tín dụng. Bởi các ngân hàng hiện kiểm soát chặt việc cho vay đối với dự án chưa hoàn thiện pháp lý. Khi pháp lý được tháo gỡ, doanh nghiệp sẽ dễ tiếp cận vốn hơn, thị trường cũng vận hành minh bạch và ổn định hơn.