“Giải pháp quy gom” sát với thực tế, hợp lòng dân

Từ thực tiễn của Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh cho thấy, có nhiều nhà chung cư cũ, trong đó chỉ có số ít khu chung cư có quy mô lớn, đa phần còn lại là các nhà chung cư nhỏ, nhà ở tập thể không thể xây dựng lại để tái định cư tại chỗ cho người dân vì không phù hợp với quy hoạch.

cải-tạo-chung-cư-cũ.jpg
Nghị định 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, mở ra cơ hội cho người dân có thêm niềm tin và hy vọng được đổi đời. Ảnh: TL

Để giải quyết bài toán nan giải này, Nghị định 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ (Nghị định 69) đưa ra “giải pháp quy gom” một số nhà chung cư trên cùng phạm vi địa bàn cấp xã, hoặc cấp huyện để làm cơ sở xác định việc thực hiện một hoặc nhiều dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư nhằm đảm bảo hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường và gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đánh giá, “giải pháp quy gom” này được thiết kế theo hướng tái định cư chủ yếu cho người dân trên địa bàn cấp huyện nơi có nhà chung cư bị phá dỡ để xây dựng lại, sẽ ít làm xáo trộn cuộc sống của người dân nên rất hợp lòng dân và sát với thực tế, khắc phục được việc xây dựng các dự án tái định cư tại nơi khác, không đáp ứng được nhu cầu đi lại, làm ăn, sinh sống, chữa bệnh, học hành cho người tái định cư như đã xảy ra trong thời gian qua.

Về nguyên tắc thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, việc bố trí nhà ở tái định cư được thực hiện thông qua hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở tái định cư đã bảo đảm quyền lợi của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư. Trường hợp tái định cư tại địa điểm khác thì có thể được bố trí tại dự án xây dựng nhà ở tái định cư hoặc dự án nhà ở thương mại trên cùng địa bàn cấp xã, nếu trên địa bàn cấp xã không có nhà ở này thì bố trí trên cùng địa bàn cấp huyện; trường hợp trên địa bàn cấp huyện không có nhà ở này thì được bố trí tại dự án khác trên địa bàn cấp huyện lân cận.

Đại diện HoREA cho rằng, các nguyên tắc này phù hợp với tâm tư, nguyện vọng, nhu cầu của người dân và có tính khả thi cao hơn, do đã hạn chế được các tác động bất lợi đến môi trường sống của người dân.

Không thất thoát tài sản, không thất thu ngân sách

Về cơ chế về quản lý đất đai, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, Nghị định 69 vừa đảm bảo Nhà nước không bị thất thu tiền sử dụng đất, vừa tạo điều kiện để chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tăng tổng mức đầu tư, tăng hệ số sử dụng đất làm gia tăng hiệu quả sử dụng đất, thì phải nộp bổ sung nghĩa vụ tài chính cho ngân sách nhà nước và người dân được lợi vì có thêm tiện ích, dịch vụ cho dự án.

Đồng thời, cơ chế này đảm bảo được sự công bằng và khuyến khích, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp có tầm nhìn, có năng lực có thể đề xuất điều chỉnh quy hoạch, tăng hệ số sử dụng đất đảm bảo được nguyên tắc sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả theo quy định của Luật Đất đai 2013.

“Cụ thể, nếu chủ đầu tư thực hiện dự án theo quy hoạch được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì được miễn tiền sử dụng đất. Nhưng nếu chủ đầu tư đề xuất điều chỉnh quy hoạch, tăng hệ số sử dụng đất dẫn đến làm tăng thêm diện tích kinh doanh thì phải nộp tiền sử dụng đất bổ sung. Rất là minh bạch” – ông Châu nhấn mạnh.

Ngoài ra trước đây, khi bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê thì Nhà nước chưa thực hiện chuyển nhượng quyền sở hữu phần diện tích nhà sử dụng chung thuộc sở hữu Nhà nước và chưa chuyển quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất ngoài ranh giới xây dựng khối đế nhà chung cư.

Đây là vướng mắc trong nhiều năm qua làm cản trở việc thực hiện các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Hiện nay, Nghị định 69 quy định, đối với phần diện tích nhà sử dụng chung thì áp dụng hệ số k=1; trường hợp diện tích nhà sử dụng chung thuộc sở hữu Nhà nước thì chủ đầu tư phải thanh toán bằng tiền cho Nhà nước theo nguyên tắc diện tích sử dụng nhà hiện có nhân (x) giá chuẩn nhà ở xây dựng mới do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm lập phương án bồi thường nhân (x) tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà hiện có. Trường hợp diện tích đất sử dụng chung mà Nhà nước chưa thực hiện chuyển quyền sử dụng khi bán nhà ở theo quy định của pháp luật thì chủ đầu tư phải thanh toán bằng tiền cho Nhà nước theo giá bằng 100% giá đất ở theo bảng giá do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm lập phương án bồi thường nhân (x) diện tích đất sử dụng chung nhân (x) hệ số k điều chỉnh (nếu có).

Quy định rất cụ thể trên đây đảm bảo không làm thất thoát tài sản Nhà nước, không làm thất thu ngân sách nhà nước và tạo được cơ chế để các địa phương thống nhất thực hiện. Đồng thời, với cách tính giá trị tài sản Nhà nước như trên đã thể hiện chính sách ưu đãi đối với các chủ sở hữu nhà chung cư và chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và không ảnh hưởng nhiều đến giá bán căn hộ tái định cư.

Ngoài ra, đối với quy định lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được tối thiểu 51% tổng số chủ sở hữu nhà chung cư, khu chung cư đồng ý là phù hợp với nguyên tắc pháp luật và thực tế./.

Văn Tuấn