Luật Đất đai 2013 đã bộc lộ nhiều bất cập

Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII thông qua ngày 29/11/2013 và có hiệu lực từ ngày 1/7/2014 đã tạo một bước chuyển biến tích cực trong công tác quản lý và sử dụng đất đai trong bối cảnh đất nước có sự chuyển mình về kinh tế - xã hội và nhiều cơ hội đầu tư từ nước ngoài.

Việc sửa đổi Luật Đất đai được kỳ vọng sẽ nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý, sử dụng đất.

Tuy nhiên, sau 10 năm áp dụng vào cuộc sống, Luật Đất đai năm 2013 đã bộc lộ nhiều bất cập, dẫn đến nhiều hệ lụy, nhiều hành vi vi phạm pháp luật về đất đai. Đặc biệt, một số cá nhân và tổ chức lợi dụng bất cập, kẽ hở của luật để tham nhũng và trục lợi, gây lãng phí, thất thoát tài sản của Nhà nước.

Cũng vì thế, các nhà làm luật trong nhiều năm qua đã tập hợp ý kiến đóng góp của nhân dân, cũng như tiếp nhận những thông tin từ các cơ quan tư pháp, cơ quan tiến hành tố tụng để đề xuất sửa đổi Luật Đất đai. Việc sửa đổi Luật hoàn toàn phù hợp với thực tế, nhằm hoàn thiện hơn nữa hệ thống pháp luật và điều chỉnh các mối quan hệ xã hội, kinh tế, chính trị một cách phù hợp, mang lại lợi ích cho Nhà nước và toàn dân, cũng như các tổ chức kinh tế trong và ngoài nước.

Những điểm mới quan trọng

Dự thảo Luật Đất đai có một số điểm mới quan trọng:

Thứ nhất, bỏ khung giá đất, sửa quy định về bảng giá đất, giá đất. Đây có lẽ là quy định gần với quyền lợi người dân nhất, do vậy, tôi đặt lên hàng đầu. Trong thời gian gần đây, các vụ án liên quan đến tranh chấp đất đai ngày càng nhiều cũng bởi vì giá trị đất ngày càng cao và đặc biệt bị vướng bởi quy định pháp luật. Việc xác định khung giá đất và phương pháp định giá đất chưa đảm bảo nguyên tắc phù hợp với giá phổ biến trên thị trường. Quy định về giá đất tại Luật Đất đai năm 2013 chưa có sự thay đổi và đột phá so với các quy định tại Luật Đất đai năm 2003. Khung giá đất, cũng như bảng giá đất tại nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương hiện nay chưa theo kịp được diễn biến giá đất thực tế trên thị trường. Giá đất chuyển nhượng trên thị trường có sự chênh lệch lớn so với khung giá đất, nhất là các khu vực trung tâm đô thị lớn, giá đất tại một số vị trí, địa điểm đặc biệt có sự khác biệt rất lớn với mặt bằng chung mức giá trên địa bàn...

Trong những vụ án tranh chấp chia thừa kế, hoặc các vụ án tranh chấp chia tài sản chung của vợ chồng, khi tòa án tiến hành định giá tài sản, có lập hội đồng định giá, tuy nhiên chỉ mang tính hình thức, bởi lẽ, giá do Nhà nước quy định tại khung giá đất thấp hơn giá thị trường giao dịch tại chính địa điểm và thời điểm định giá. Mặc dù có tham khảo giá thị trường tại thời điểm đó, nhưng có những nơi, dân cư ở ổn định, không phát sinh giao dịch, nên không thể có giá tham khảo.

Chính điều này dẫn đến những tiêu cực trong xét xử, gây ảnh hưởng quyền lợi của đương sự, ví dụ người muốn lấy tài sản và trả tiền cho người kia thì muốn định giá thấp hơn và ngược lại, người muốn chia tài sản bằng giá trị thì lại muốn định giá cao hơn để được trả tiền nhiều hơn. Vì sao có sự “biến hóa” như vậy, cũng bởi, giá đất được Nhà nước quy định trong khung giá đất thấp hơn rất nhiều giá thực tế nên có thể biến hóa về giá như vậy.

Đối với những vụ án tranh chấp về bồi thường thiệt hại do Nhà nước thu hồi đất, đặc biệt thu hồi để giao cho doanh nghiệp thực hiện dự án đô thị mới cũng khá phức tạp. Người dân do thấy giá đền bù quá thấp, trong khi một dự án xây xong lại bán rất đắt, nhiều trường hợp người dân không thể mua lại chính khu đất của mình đã được thu hồi. Do đó có những trường hợp cố tình chây ỳ, không bàn giao đất để thực hiện dự án đúng tiến độ. Để khắc phục điều này, nhiều doanh nghiệp đã phải linh động giải quyết bằng cách tăng giá đền bù cho người dân thông qua hình thức thỏa thuận bên ngoài, như vậy, trên thực tế đã có trường hợp gia đình nào “rắn” thì thỏa thuận bồi thường nhiều hơn.

Thứ hai, sửa quy định về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong dự thảo lần này có sửa đổi bổ sung quy định về hồ sơ địa chính trong công tác quản lý đất đai tại Điều 107 dự thảo Luật. Trách nhiệm lập, cập nhật, khai thác hồ sơ địa chính tại Khoản 1 Điều 109.

Ngoài ra, dự thảo đã đưa ra các quy định nhằm hoàn thiện quy định về công nhận quyền đối với hộ gia đình, cá nhân không có các giấy tờ tại Điểm a, b Khoản 2 và Khoản 3 Điều 115. Trong Luật Đất đai năm 2013, những nội dung này không được đề cập đến, mặc dù thực tế có việc sử dụng đất của hộ gia đình nhưng không có giấy tờ như quy định tại Điều 100 Luật 2013. Đồng thời với nội dung này, dự thảo có nêu các nội dung sửa đổi, bổ sung các vướng mắc, bất cập trong quá trình thực hiện công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Thứ ba, việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá, đấu thầu dự án. Đây là một trong những phạm trù dẫn đến tiêu cực nhiều nhất, thực tế hành nghề cho thấy, thời gian gần đây, có nhiều vụ án hình sự liên quan đến đất đai, cũng như nhiều quan chức địa phương bị khởi tố. Một điều dễ hiểu rằng, đối với cơ chế xin cho thì việc tiêu cực là không tránh khỏi.

So sánh Điều 52 Luật Đất đai 2013 với Điều 54 của dự thảo đã thấy sự khác biệt cơ bản về căn cứ để giao đất, cho thuê đất, trong đó quy định mới đó là “Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất”.

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã quy định cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; hạn chế và quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất tại Điều 63, 64. Với quy định mới này, đã tạo điều kiện tiếp cận đất đai một cách minh bạch, công bằng và phát huy nguồn lực đất đai một cách triệt để nhất. Những đối tượng có nhu cầu sử dụng đất sẽ có cơ hội tiếp cận và thực hiện được mục đích của mình, cũng như góp phần làm gia tăng giá trị đất. Đặc biệt, sẽ hạn chế tiêu cực làm thoái hóa biến chất đội ngũ lãnh đạo đang nắm trong tay quyền lực được Nhà nước giao…