Đây là nhận định của ông Chu Đức Toàn - Chuyên gia phân tích của Công ty cổ phần Chứng khoán VNDIRECT, khi trao đổi với phóng viên TBTCO về thị trường bất động sản và diễn biến cổ phiếu nhóm ngành này hiện nay.

* PV: Thưa ông, cổ phiếu bất động sản không tăng giá theo nhịp tăng của thị trường, nhưng lại giảm theo nhịp chung. Ông có thể cho biết cụ thể hơn về diễn biến nhóm cổ phiếu bất động sản từ đầu năm tới nay?

Thị trường bất động sản đang bước vào thời điểm thuận lợi khi nguồn cung đang dần hồi phục nhờ nới lỏng pháp lý, bên cạnh nguồn cầu được thúc đẩy mạnh mẽ bởi thị trường phục hồi trên diện rộng, lãi suất vay mua nhà thấp chưa từng có và cơ sở hạ tầng tăng tốc phát triển. Tuy nhiên, các nhà đầu tư cũng nên “chọn mặt gửi vàng” vào những cổ phiếu minh bạch về pháp lý dự án, có quỹ đất lớn, sức khỏe tài chính lành mạnh. Ông Chu Đức Toàn

- Ông Chu Đức Toàn: Chúng tôi quan sát thấy do bất động sản có tính thời vụ, các hoạt động mở bán mới của doanh nghiệp bất động sản thường diễn ra sôi động hơn vào cuối năm. Theo đó, kết quả kinh doanh của doanh nghiệp cũng phản ánh mạnh hơn ở các quý cuối năm, do đó khiến các cổ phiếu bất động sản “im ắng” theo vào những tháng đầu năm.

* PV: Nhiều doanh nghiệp bất động sản đã chú trọng phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Tuy nhiên, một số ý kiến cho rằng, cái lo lớn nhất đối với doanh nghiệp bất động sản hiện nay là nguồn cung hàng và sức tiêu thụ chứ không chỉ là vốn. Quan điểm của ông thế nào?

- Ông Chu Đức Toàn: Thị trường bất động sản những năm gần đây, đặc biệt tại TP. Hồ Chí Minh gặp khó khăn do chính sách pháp lý thắt chặt cũng như còn nhiều nút thắt chưa được tháo gỡ gây thiếu hụt nguồn cung. Tuy nhiên, chúng tôi quan sát chính sách pháp lý đang dần được nới lỏng, tháo gỡ nút thắt với các quy định mới được ban hành trong 2020, đầu 2021 như: Nghị định 148/2020/NĐ-CP, Luật Xây dựng sửa đổi 2020, Luật Đầu tư 2020, Công văn 132/TB-VP chỉ đạo tháo gỡ khó khăn cho 61 dự án tại TP. Hồ Chí Minh.

Về vấn đề sức tiêu thụ, chúng tôi cho rằng nhu cầu mua nhà của người dân cũng còn rất cao với lượng tiêu thụ 5 năm đang cao hơn nguồn cung mới, cụ thể tỷ lệ hấp thụ trung bình 5 năm gần đây tại TP. Hồ Chí Minh đạt 101%, tại Hà Nội đạt 106%.

Ngoài ra, chúng tôi quan sát thấy lãi suất vay thế chấp đang ở mức thấp lịch sử. Đây cũng là yếu tố giúp thúc đẩy, củng cố quyết định mua nhà của người dân.

* PV: Đợt dịch lần 4 này dự báo còn phức tạp và sẽ tác động lớn tới doanh nghiệp, trong đó có các doanh nghiệp bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận. Theo ông, yếu tố bất lợi này sẽ ảnh hưởng thế nào tới kết quả kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản? Ông có thể cụ thể hơn về những cái tên doanh nghiệp bất động sản chịu ảnh hưởng?

- Ông Chu Đức Toàn: Trong ngắn hạn, nếu tình hình dịch bệnh tại TP. Hồ Chí Minh tiếp tục diễn biến phức tạp đến cuối quý III, chúng tôi cho rằng, doanh số của một số doanh nghiệp bất động sản sẽ bị ảnh hưởng do việc bán hàng bị hạn chế. Tuy nhiên, mức độ ảnh hưởng sẽ tùy đặc điểm dự án của doanh nghiệp. Một số doanh nghiệp vẫn sẽ có doanh số tốt, chẳng hạn như: Kế hoạch mở bán của Vinhomes trong năm 2021 chủ yếu ở phía Bắc vào quý III/2021, nơi tình hình dịch bệnh đã được kiểm soát phần lớn; Nam Long đã nhanh chóng và kịp thời mở bán thành công 600 căn hộ Mizuki tại Bình Chánh, giúp tổng doanh số ký bán 4 tháng đầu năm 2021 đạt 4.100 tỷ đồng;…

Về dài hạn, chúng tôi nhận thấy, đây là cơ hội cho thị trường bất động sản. Bởi để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, giải ngân vốn đầu tư công đang được Chính phủ đẩy mạnh và quyết liệt hơn trong nửa cuối 2021. Ngày 9/7/2021, Bộ Xây dựng đã ban hành Chỉ thị số 01/CT-BXD về việc đẩy nhanh tiến độ thực hiện và giải ngân kế hoạch vốn đầu tư công năm 2021, đến hết 31/12/2021 phải hoàn thành 100% kế hoạch vốn của năm nay. Các dự án đầu tư công, đặc biệt là các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, có tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản và sẽ trở thành động lực tăng trưởng chính của nó trong tương lai.

Đầu tư công được đẩy mạnh, cùng với lãi suất vay thế chấp thấp lịch sử, cũng như nút thắt pháp lý đang dần được nới lỏng, chúng tôi cho rằng, thị trường bất động sản sẽ bật lên mạnh mẽ ngay khi dịch được kiểm soát.

Thị trường bất động sản dự báo sôi động trở lại sau khi dịch được kiểm soát. Ảnh: Duy Thái.

* PV: Nhìn trong ngắn hạn, ông dự báo thế nào về kết quả kinh doanh quý II/2021 của khối doanh nghiệp bất động sản? Chúng ta có thể kỳ vọng điều gì hay không?

- Ông Chu Đức Toàn: Chúng tôi cho rằng kết quả kinh doanh trong ngắn hạn, cũng như quý II/2021 của các doanh nghiệp bất động sản sẽ không bị ảnh hưởng quá tiêu cực, do chúng tôi quan sát thấy công tác bàn giao nhà tại một số dự án vẫn đang được thực hiện theo đúng tiến độ.

Doanh nghiệp lớn nhất ngành là Vinhomes cũng dự kiến kết quả kinh doanh quý II/2021 theo sát kế hoạch năm. Chúng tôi cho rằng, VHM sẽ ghi nhận mức tăng trưởng cao trong quý II/2021 do nền cơ sở thấp ở quý II/2020, đóng góp chủ yếu từ các đại dự án đang triển khai như: Ocean Park, Smart City và Grand Park.

* PV: Còn về cổ phiếu, ông dự báo thế nào về diễn biến giá cổ phiếu bất động sản từ nay tới cuối năm, khi mà nhiều mã đã giảm điểm khá sâu? Khuyến nghị của ông dành cho nhà đầu tư khi lựa chọn cổ phiếu bất động sản là gì?

- Ông Chu Đức Toàn: Chúng tôi cho rằng, ngành bất động sản đang sở hữu tiềm năng rất lớn, là lựa chọn đầu tư theo chu kỳ nổi bật thay thế cho ngành ngân hàng. Thị trường bất động sản đang bước vào thời điểm thuận lợi khi nguồn cung đang dần hồi phục nhờ nới lỏng pháp lý, bên cạnh nguồn cầu được thúc đẩy mạnh mẽ bởi thị trường phục hồi trên diện rộng, lãi suất vay mua nhà thấp chưa từng có và cơ sở hạ tầng tăng tốc phát triển.

Tuy nhiên, các nhà đầu tư cũng nên “chọn mặt gửi vàng” vào những cổ phiếu minh bạch về pháp lý dự án, có quỹ đất lớn, sức khỏe tài chính lành mạnh. Dựa vào các tiêu chí trên, Nam Long (NLG), Vinhomes (VHM) và Khang Điền (KDH) hiện đang là các cổ phiếu được chúng tôi lựa chọn, nhờ có sẵn quỹ đất ở những khu vực đang được hưởng lợi hạ tầng và thu hút lượng lớn sự quan tâm của nhà đầu tư như TP. Thủ Đức, Bình Chánh, Bình Tân, Đồng Nai, Long An ở phía Nam và Đông Anh, Đan Phượng ở phía Bắc.

Chúng tôi quan sát thấy các doanh nghiệp trên cũng đang có kế hoạch triển khai 2 - 3 dự án tại những khu vực này trong 2021 - 2022. Chúng tôi tin rằng, những dự án này sẽ đạt được tỷ lệ hấp thụ cao và hưởng lợi từ đà tăng giá bán nhờ các dự án hạ tầng, pháp lý minh bạch, uy tín, đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân.

* PV: Xin cảm ơn ông!

Duy Thái