Thị trường hiện đang tồn tại 2 loại giá bất động sản, dẫn đến thất thu ngân sách nhà nước, do người mua bán bất động sản có xu hướng khai giá thấp để nộp thuế. Ảnh: TL minh họa

Để có cơ sở cứ liệu và góc nhìn chính xác về các vấn đề liên quan đến giao dịch bất động sản, từ giữa năm 2020, nhóm nghiên cứu độc lập của Trường Đại học Tài chính – Marketing đã điều tra, tìm hiểu tại 6 quận của TP. Hồ Chí Minh và cho kết quả bất ngờ.

Giá giao dịch bất động sản trên thị trường cao gấp 8,23 lần

Để tìm hiểu rõ nguyên nhân của vấn đề này, nhóm nghiên cứu đã thu thập dữ liệu độc lập bằng cách thực hiện điều tra, phỏng vấn trực tiếp các hộ gia đình là đối tượng chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng bất động sản là nhà ở riêng lẻ.

Khu vực nghiên cứu điển hình được chọn là 6 quận của TP. Hồ Chí Minh có “vị thế” khác nhau gồm: quận 1, quận 2, quận 3, quận Bình Thạnh, quận Tân Bình và quận Gò Vấp với số phiếu điều tra là 543 mẫu. Thời điểm giao dịch của các bất động sản là trong quý II và III năm 2020.

Theo kết quả nghiên cứu từ cuộc điều tra giá của 543 bất động sản giao dịch trên thị trường TP. Hồ Chí Minh cho thấy, đơn giá đất giao dịch cao nhất 719,593 triệu đồng/m2 và thấp nhất là 33,007 triệu đồng/m2. Giá trung bình trong toàn mẫu là 148,954 triệu đồng/m2. Giá đất giao dịch trên thị trường cao hơn rất nhiều so với giá đất do UBND thành phố ban hành, được thể hiện ở 3 mức:

Nguồn: Nhóm nghiên cứu thống kê từ kết quả khảo sát và phân tích

Theo kết quả toàn bộ dữ liệu đã nghiên cứu, giá đất trung bình giao dịch trên thị trường cao gấp 8,23 lần so với giá đất do UBND thành phố ban hành. Điều này cũng đồng nghĩa mức thất thu ngân sách nhà nước (NSNN) từ hoạt động này là rất lớn.

Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này được xác định bởi: Luật Đất đai 2013 cho thấy còn có nhiều bất cập về giá đất, phần lớn giá đất được ban hành ở hầu hết các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và nhiều địa phương hiện nay giá đất đều thấp hơn nhiều so với giá thực tế.

Điều này bộc lộ rõ, thị trường đang tồn tại 2 loại giá bất động sản. Giá đất UBND cấp tỉnh, thành phố ban hành thường thấp hơn giá thị trường, nên bảng giá của UBND các cấp chủ yếu sử dụng để tính thuế, còn các mục đích khác phải xác định lại theo giá thị trường. Chính vì thế giá đất tồn tại song song hai loại: giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thực tế giao dịch trên thị trường.

Hướng tới một loại giá

Để hạn chế tình trạng này, theo nhóm nghiên cứu độc lập của Trường Đại học Tài chính – Marketing, Nhà nước, các bộ, ngành, địa phương liên quan cần thực hiện đồng bộ các giải pháp.

Thứ nhất, cần xây dựng cơ sở dữ liệu về bất động sản một cách đầy đủ toàn diện. Đây là giải pháp then chốt để quản lý được giá bất động sản. Khi đã quản lý được giá bất động sản thì sẽ không còn tình trạng 2 giá như hiện nay. Để thực hiện được giải pháp này Chính phủ cần ban hành quy định phối hợp giữa các bộ, ngành, địa phương để xây dựng cơ sở dữ liệu về giá bất động sản.

Cụ thể với Bộ Xây dựng, đơn vị quản lý thị trường bất động sản - đóng vai trò "nhạc trưởng" điều hành nhiệm vụ này: Để có thể xây dựng và vận hành thành cơ sở dữ liệu về giá bất động sản thì Bộ Xây dựng cũng cần thành lập tổ công tác để thực hiện nhiệm vụ trên.

Bộ Tư pháp: Liên quan đến cơ sở dữ liệu khởi tạo tại các phòng công chứng ở các địa phương. Các phòng công chứng sẽ nhập liệu các bất động sản được giao dịch trên thị trường vào phần mềm dùng chung.

Bộ Tài chính: Dựa trên cơ sở dữ liệu về giá bất động sản đã được xây dựng, có những điều chỉnh trong các luật thuế có liên quan đến bất động sản để đảm bảo thu đúng, thu đủ cho NSNN.

UBND các tỉnh, thành phố: Hiện tại UBND đang có các phần mềm để quản lý bất động sản đóng trên địa bàn của địa phương và UBND các địa phương cũng là đơn vị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng bất động sản cho các cá nhân, tổ chức. Do đó cần có sự phối hợp chặt chẽ với các cơ quan chức năng khác để có được cơ sở dữ liệu về bất động sản đầy đủ nhất.

Ngân hàng Nhà nước: Cần có quy định đối với các ngân hàng thương mại về việc cho vay đầu tư/mua bất động sản thì phải công khai giá bất động sản được giao dịch và phối hợp để đảm bảo giá bất động sản được ghi trong hợp đồng công chứng là giá giao dịch thật sự.

Đồng thời, Chính phủ cần quy định các nội dung phối hợp giữa các cơ quan, có sự phân công rõ ràng giữa các bộ, ngành khác để phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường một cách nhịp nhàng hiệu quả. Chính phủ cũng có quy định về việc cung cấp thông tin cho hệ thống và các quy định, chế tài xử phạt các trường hợp cung cấp thông tin chậm trễ hoặc sai lệch.

Thứ hai, điều chỉnh những điểm chưa hợp lý và chưa rõ ràng trong Luật Đất đai năm 2013 và nghiên cứu chỉ áp dụng cơ chế 1 giá, giá thị trường đối với tất cả các hoạt động liên quan đến bất động sản.

Thứ ba, ứng dụng công nghệ, mô hình và sử dụng phương pháp định giá hàng loạt trong công tác định giá đất. Khi đã quản lý được cơ sở dữ liệu về bất động sản thì việc ứng dụng công nghệ và các mô hình để xác định giá bất động sản sát giá thị trường là hoàn toàn khả thi, các tỉnh sẽ điều tra khảo sát giá đất trên thị trường từng khu vực để đưa vào vào phần mềm, ứng dụng mô hình để xác định hệ số K, từ đó đề xuất UBND tỉnh ban hành bảng giá bất động sản hằng năm. Giá này là giá thị trường, được sử dụng cho tất cả các hoạt động liên quan đến bất động sản. Khi giá của UBND các tỉnh là giá thị trường thì động cơ 2 giá của hoạt động kinh doanh bất động sản sẽ không còn và hạn chế được thất thu NSNN.

Thứ tư, bổ sung điều chỉnh các luật thuế có liên quan đến bất động sản, bao gồm: đổi mới thuế sở hữu (sử dụng) bất động sản và hoàn thiện các sắc thuế thu nhập đối với chuyển nhượng đất đai, bất động sản.

Đối với điều kiện của Việt Nam hiện nay, cùng một đối tượng chịu thuế là đất nhưng được điều chỉnh bởi hai luật thuế khác nhau là thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Do vậy, cần nghiên cứu thống nhất về căn cứ tính thuế cũng như thuế suất, thuận lợi cho việc so sánh, phân tích, đánh giá và thiết kế thuế suất; vừa đơn giản và tiết kiệm chi phí trong quá trình hành thu, khắc phục được tâm lý phải nộp nhiều loại thuế của người dân./.