TP. Hồ Chí Minh vượt lên dẫn dắt nhu cầu

Trong 5 tháng đầu năm 2026, theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận sự thay đổi đáng chú ý ở hai trung tâm lớn nhất cả nước.

TP. Hồ Chí Minh chiếm gần 50% tỷ trọng quan tâm bất động sản toàn quốc, tăng 8,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ. Đây là mức tăng đủ lớn để đưa TP. Hồ Chí Minh lên vị trí dẫn đầu về nhu cầu tìm kiếm trên cả nước.

TP. Hồ Chí Minh bất ngờ vươn lên chiếm gần một nửa tỷ trọng quan tâm toàn thị trường. Ảnh minh hoạ.

Ở chiều ngược lại, Hà Nội giảm còn 27,6%, tương ứng mức giảm 5,9 điểm phần trăm. Sự sụt giảm này không đơn thuần là biến động kỹ thuật, mà phản ánh sự thay đổi trong dòng quan tâm của người mua và nhà đầu tư sau giai đoạn dài thị trường phía Bắc tăng giá mạnh.

Nếu nhìn sâu vào cấu trúc quan tâm, chung cư tiếp tục là loại hình dẫn dắt thị trường về lượng tìm kiếm. Trong khi đó, các phân khúc như đất nền hay biệt thự chịu áp lực giảm rõ rệt hơn. Đây là dấu hiệu cho thấy người mua đang quay về những sản phẩm có nhu cầu ở thực thay vì đầu tư thuần túy.

Ở nhóm chung cư bán, diễn biến giữa hai thị trường lớn có sự trái chiều trong tháng 5. Tại Hà Nội, mức độ quan tâm tăng nhẹ 4% so với tháng trước, phản ánh sự phục hồi cục bộ. Tuy nhiên, nếu so với cùng kỳ 2025, xu hướng vẫn là giảm.

Trong khi đó, tại TP. Hồ Chí Minh, mức độ quan tâm chung cư bán giảm 3% theo tháng và giảm 11% theo năm. Điều này cho thấy thị trường không đồng pha, dù tổng quan nhu cầu vẫn đang nghiêng về khu vực phía Nam.

Phân khúc cho thuê đang cho thấy sức bật rõ hơn khi nhu cầu thuê chung cư tăng ở cả hai thị trường: Hà Nội tăng 6%, còn TP. Hồ Chí Minh tăng mạnh 24% so với cùng kỳ. Con số này phản ánh một thực tế rõ ràng: nhu cầu ở thực vẫn duy trì ổn định, trong khi khả năng mua đang bị giới hạn bởi giá nhà cao.

Về giá, thị trường chung cư tiếp tục phân hóa. Tại Hà Nội, giá rao bán trung bình quý II/2026 khoảng 85 triệu đồng/m², giảm 2% so với quý trước. TP. Hồ Chí Minh giữ mức khoảng 69 triệu đồng/m² và đi ngang.

Một số địa phương lân cận như Hưng Yên cũ và Bắc Ninh cũ cũng ghi nhận mức giảm khoảng 3%. Đây được xem là sự điều chỉnh sau giai đoạn tăng nóng.

Ngược lại, nhiều thị trường tỉnh lại đi theo hướng tăng giá. Hải Phòng cũ tăng 8%, Quảng Ninh tăng 6%, Bình Định cũ tăng 13%, Bà Rịa – Vũng Tàu cũ tăng 20%, Long An cũ tăng 6% và Đồng Nai cũ tăng 5%. Cùng với đó, mức độ quan tâm chung cư bán tại các tỉnh như Đà Nẵng cũ, Quảng Ninh, Hưng Yên cũ tăng từ 9% đến 13%.

Điều này cho thấy một sự dịch chuyển đáng chú ý: khi hai đô thị lớn chững lại, các tỉnh bắt đầu trở thành điểm hút mới của dòng quan tâm.

Thị trường phân hóa mạnh

Ở phân khúc nhà riêng, sự khác biệt giữa hai đô thị lớn tiếp tục thể hiện rõ. Tại TP. Hồ Chí Minh, mức độ quan tâm nhà riêng bán tăng 5% so với cùng kỳ 2025. Trong khi đó, tại Hà Nội, cả nhu cầu mua và thuê đều giảm.

Dù vậy, mặt bằng giá tại Hà Nội đã bắt đầu có dấu hiệu hạ nhiệt nhẹ, giảm khoảng 1% trong thời gian gần đây. Một số khu vực như Đống Đa, Hà Đông, Ba Đình cũ giảm khoảng 3%. Đây là mức điều chỉnh nhỏ nhưng cho thấy thị trường không còn tăng nóng như trước.

Khoảng cách giá giữa hai thị trường lớn tiếp tục nới rộng. Giá rao bán nhà riêng tại Hà Nội hiện khoảng 253 triệu đồng/m², trong khi TP. Hồ Chí Minh ở mức 119 triệu đồng/m². Tuy nhiên, giá thuê lại gần như tương đồng, trung bình khoảng 20 triệu đồng/căn/tháng. Điều này tạo ra sự chênh lệch đáng kể giữa chi phí sở hữu và chi phí khai thác.

Ở phân khúc nhà mặt phố, mức độ quan tâm trong tháng 5/2026 giảm 8–10% so với tháng trước ở cả hai thành phố lớn. Đây là tín hiệu cho thấy nhà phố không còn là lựa chọn ưu tiên trong ngắn hạn.

Thị trường bất động sản đang có sự phân hóa khi giá điều chỉnh, nhu cầu thuê đi lên. Ảnh minh hoạ.

Về giá, diễn biến cũng phân hóa. Tại Hà Nội, giá nhà phố đi ngang từ đầu năm nhưng vẫn cao hơn 24% so với quý I/2025. Trong khi đó, TP. Hồ Chí Minh giảm 7% giá bán nhưng giá thuê lại tăng mạnh 38%. Điều này phản ánh xu hướng chuyển dịch từ kỳ vọng tăng giá sang khai thác dòng tiền.

Ở các tỉnh, nhà phố lại ghi nhận xu hướng tăng giá. Đà Nẵng dẫn đầu với mức tăng 39%, Khánh Hòa tăng 17%, Hải Phòng tăng 16%. Đây là mức tăng khá mạnh, cho thấy sức hút của một số đô thị du lịch và công nghiệp đang tăng lên rõ rệt.

Dữ liệu tháng 5/2026 từ Batdongsan.com.vn cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc. Không còn là một mặt bằng tăng trưởng đồng loạt, thị trường đang phân hóa theo khu vực, theo nhu cầu thực và theo khả năng hấp thụ của từng phân khúc.

Sự điều chỉnh giảm giá chung cư tại Hà Nội là một tín hiệu cho thấy thị trường đang tự cân bằng lại sau giai đoạn tăng nóng. Trong khi đó, sự trỗi dậy của nhu cầu thuê và sự dịch chuyển sang các tỉnh phản ánh một thực tế: người mua và nhà đầu tư đang trở nên thận trọng hơn, ưu tiên tính thực và khả năng khai thác.