Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai là một văn bản có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, tác động trực tiếp đến sự phát triển của nền kinh tế, đặc biệt là lĩnh vực bất động sản. Nhận thấy tầm quan trọng đó, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) và Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) đã tổ chức một chương trình thảo luận chuyên sâu để tổng hợp và đưa ra những đề xuất thiết thực, góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý này.

Một trong những đề xuất đầu tiên của VARS IRE là về hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. VARS IRE ủng hộ phương án không lập quy hoạch sử dụng đất cấp xã, mà chỉ lập kế hoạch sử dụng đất cấp xã. Lý do là sau khi sáp nhập đơn vị hành chính, quy mô cấp xã đã mở rộng nhưng nguồn lực và năng lực cán bộ còn hạn chế. Việc lập quy hoạch cấp xã dễ dẫn đến tình trạng chồng chéo với quy hoạch cấp tỉnh, gây thiếu đồng bộ và chậm trễ. Thay vào đó, cấp xã chỉ nên đóng vai trò cung cấp số liệu, góp ý và phản biện cho quy hoạch cấp tỉnh.

Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai là một văn bản có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, tác động trực tiếp đến sự phát triển của nền kinh tế, đặc biệt là lĩnh vực bất động sản. Ảnh: T.L

Về vấn đề thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, VARS IRE đồng ý bổ sung các loại dự án mới như dự án khẩn cấp, dự án trong khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế, dự án logistics... Tuy nhiên, VARS cũng cảnh báo rằng các quy định hiện vẫn còn mang tính định tính, dễ dẫn đến việc hiểu và vận dụng khác nhau giữa các địa phương, tiềm ẩn nguy cơ "xin - cho" hoặc lạm dụng. Do đó, cần có hướng dẫn chi tiết, tiêu chí phân loại rõ ràng để đảm bảo tính minh bạch và khả thi trong quá trình thực thi.

Đặc biệt, VARS IRE ủng hộ phương án thu hồi phần diện tích đất còn lại nếu chủ đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích hoặc số lượng người sử dụng đất. Thực tế cho thấy, nhiều dự án đã bị đình trệ chỉ vì vướng mắc với một số ít hộ dân không hợp tác, dù đã đạt tỷ lệ thỏa thuận rất cao. Quy định này sẽ tháo gỡ một nút thắt lớn, hỗ trợ doanh nghiệp triển khai dự án, đồng thời giúp hài hòa lợi ích giữa các bên. Tuy nhiên, Hội cũng lưu ý rằng cần có quy trình cụ thể và lộ trình bàn giao đất sạch rõ ràng để đảm bảo dự án không bị đình trệ vì những thủ tục hành chính.

Về căn cứ tính tiền sử dụng đất, VARS IRE đồng ý với quy định mới sử dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, thay vì giá đất cụ thể. Điều này nhấn mạnh vai trò của Nhà nước trong việc quyết định giá đất, đảm bảo quyền lợi của chủ sở hữu toàn dân. Tuy nhiên, Hội cũng đề xuất cần xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai đáng tin cậy, công khai, minh bạch và có cơ chế kiểm tra, giám sát chặt chẽ để tránh lạm quyền và sai sót.

Để đảm bảo tính công bằng và chính xác, VARS IRE kiến nghị Nhà nước cần ban hành hệ thống chỉ tiêu kỹ thuật và khung chuẩn định giá đất thống nhất trên toàn quốc. Các tiêu chí này bao gồm cơ sở dữ liệu được cập nhật thường xuyên, bộ tiêu chuẩn định giá chung, quy trình thẩm định và chế tài rõ ràng. Dựa vào đó, các tổ chức tư vấn sẽ đưa ra mức giá đề xuất, sau đó Nhà nước sẽ xem xét, điều chỉnh và quyết định mức giá chính thức.

Một trong những vấn đề gây bức xúc nhất cho các doanh nghiệp là quy định phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất cho thời gian chưa tính tiền. VARS IRE kiến nghị bỏ quy định này, bởi thực tế cho thấy nhiều dự án bị kéo dài do nguyên nhân khách quan, không phải từ phía chủ đầu tư. Khoản tiền bổ sung lớn này không chỉ gây gánh nặng tài chính, ảnh hưởng đến tiến độ dự án mà còn buộc chủ đầu tư phải đẩy giá bán sản phẩm lên cao, đi ngược lại chủ trương ổn định thị trường của Nhà nước.

VARS IRE cũng kiến nghị bổ sung quy định cho phép sử dụng kết hợp đất nông nghiệp với các công trình theo tuyến như đường dây tải điện, đường ống dẫn khí, công trình điện gió... Việc này sẽ giúp tăng hiệu quả sử dụng đất và phù hợp với thực tiễn phát triển./.