PV: Chiến lược phát triển công nghiệp bán dẫn của Chính phủ (Quyết định 1018/2024) đang tạo ra những thay đổi gì cho nhu cầu bất động sản (BĐS) công nghiệp công nghệ cao tại Việt Nam vào năm 2025?

Ông Lê Trọng Hiếu: Chiến lược này không chỉ đánh dấu bước ngoặt trong định hướng phát triển mà còn kích hoạt làn sóng nhu cầu mới, định hình lại vai trò của các khu công nghiệp (KCN) và khu công nghệ cao (KCNC), chẳng hạn như KCNC Hòa Lạc và KCNC Sài Gòn (SHTP).

Các KCN công nghệ cao đang chuyển mình mạnh mẽ, từ việc phục vụ các ngành truyền thống như dệt may, lắp ráp cơ bản, sang ưu tiên các lĩnh vực giá trị gia tăng cao, đặc biệt là sản xuất vi mạch bán dẫn và linh kiện điện tử. Sự chuyển đổi này kéo theo nhu cầu cấp thiết về cơ sở hạ tầng hiện đại, bao gồm phòng sạch đạt chuẩn quốc tế, hệ thống điện ổn định công suất lớn, nguồn nước tinh khiết và công nghệ xử lý chất thải tiên tiến. Các chủ đầu tư KCN buộc phải nâng cấp nhà xưởng, mở rộng quỹ đất và tối ưu hóa hạ tầng để đáp ứng tiêu chuẩn khắt khe của các tập đoàn công nghệ toàn cầu.

Điều này đã thúc đẩy nhu cầu đa dạng về BĐS công nghiệp công nghệ cao, bao gồm: Quỹ đất công nghiệp chất lượng cao, nhà xưởng công nghệ cao, trung tâm nghiên cứu và dữ liệu (R&D, data centers), logistics và kho bãi thông minh.

Chiến lược phát triển công nghiệp bán dẫn đã thúc đẩy nhu cầu đa dạng về BĐS công nghiệp công nghệ cao. Ảnh minh hoạ

PV: Theo ông, các tập đoàn lớn như Samsung, Intel, hay NVIDIA đặt ra những yêu cầu cụ thể nào để phục vụ sản xuất chip và linh kiện điện tử?

Ông Lê Trọng Hiếu: Các “gã khổng lồ” công nghệ như Samsung, Intel và NVIDIA đặt ra những tiêu chuẩn khắt khe khi chọn Việt Nam làm điểm đến cho các dự án sản xuất chip và linh kiện điện tử, nhằm đảm bảo hiệu suất tối ưu và vị thế trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Trước hết, hạ tầng kỹ thuật hiện đại là yếu tố cốt lõi. Các tập đoàn này cần nguồn điện ổn định với công suất lớn để vận hành dây chuyền sản xuất liên tục, cùng hệ thống cung cấp nước tinh khiết đạt chuẩn, phục vụ các khâu quan trọng như xử lý wafer, đóng gói và kiểm định chip. Nhà xưởng phải được trang bị phòng sạch tiên tiến, đạt tiêu chuẩn quốc tế (Class 100 hoặc cao hơn), với khả năng kiểm soát tuyệt đối bụi, nhiệt độ và độ ẩm, đảm bảo chất lượng từng con chip nhỏ bé nhưng giá trị cao.

Các nhà máy cần nằm gần cảng biển, sân bay hoặc trung tâm logistics để tối ưu hóa chuỗi cung ứng, giảm thiểu thời gian và chi phí vận chuyển linh kiện nhạy cảm. Hệ thống kho bãi thông minh, tích hợp công nghệ AI và IoT, là điều kiện không thể thiếu để đảm bảo lưu thông hàng hóa an toàn, chính xác.

Để đáp ứng tầm nhìn dài hạn, các tập đoàn này mong muốn một hệ sinh thái công nghiệp bền vững, nơi có sự hiện diện của các nhà cung cấp phụ trợ, trung tâm nghiên cứu và phát triển (R&D), cùng đội ngũ nhân lực chất lượng cao.

PV: Trong bối cảnh chính sách thuế quan mới của Mỹ áp mức 46% lên hàng hóa Việt Nam, nguồn cung còn hạn chế, ông dự đoán thế nào về xu hướng giá thuê đất và tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp công nghệ cao ở Việt Nam từ nay đến cuối năm 2025?

Ông Lê Trọng Hiếu: Nếu không chịu ảnh hưởng từ chính sách thuế quan của Mỹ (hiện áp mức 46%), giá thuê đất tại các KCN công nghệ cao ở miền Bắc dự kiến tăng 4 - 5% từ nay đến cuối 2025, nhờ nhu cầu đầu tư mạnh mẽ và quỹ đất còn tiềm năng phát triển. Miền Bắc, với các KCN như VSIP Bắc Ninh hay Hòa Lạc, đang thu hút nhiều dự án công nghệ cao, đặc biệt trong lĩnh vực bán dẫn, đẩy giá thuê tăng ổn định.

Ông Lê Trọng Hiếu - Giám đốc cấp cao, CBRE Việt Nam.

Ngược lại, tại miền Nam, giá thuê đất đã ở mức cao, dao động từ $175 đến gần $200/m2, thậm chí có nơi chạm ngưỡng khó tăng thêm vì nguy cơ mất sức cạnh tranh. Các KCN như SHTP (TP. Hồ Chí Minh) hay VSIP III (Bình Dương) cần tập trung nâng chất lượng hạ tầng thay và mở rộng quỹ đất, để giữ chân nhà đầu tư công nghệ cao.

Ở miền Trung, như Nghệ An, Thanh Hóa, Quảng Nam, Quảng Ngãi, giá thuê đất thấp hơn nhiều (60 - 80 USD/m2) và dự kiến tăng dần do công nghiệp đang khởi sắc. Tuy nhiên, các KCN ở đây chủ yếu phục vụ ngành truyền thống (may mặc, da giày, thủy sản), chưa thu hút mạnh các dự án công nghệ cao như bán dẫn.

Về tỷ lệ lấp đầy, vẫn duy trì ở mức cao vào năm 2025 do nguồn cung KCN mới tăng chậm. Phát triển một KCN đòi hỏi nhiều năm chuẩn bị, từ quy hoạch đến hạ tầng và các chủ đầu tư thường cân nhắc kỹ lưỡng nhu cầu thị trường để đảm bảo thu hút khách thuê. Để đáp ứng các dự án công nghệ cao, các KCN cần đầu tư vào hạ tầng hiện đại (điện xanh, phòng sạch, logistics thông minh) và cân bằng giá thuê hợp lý, tránh vượt quá khả năng chi trả của nhà đầu tư.

PV: Ông nhận định về năng lực của các khu công nghiệp hiện nay tại Việt Nam trong việc đáp ứng các yêu cầu khắt khe của những dự án công nghệ cao tiên tiến, và Việt Nam cần chuẩn bị những gì để đón cơ hội này?

Ông Lê Trọng Hiếu: Việt Nam có đủ năng lực để đáp ứng và phát triển các dự án công nghệ cao, với các KCN ngày càng được nâng cấp để đáp ứng yêu cầu khắt khe của nhà đầu tư.

Hiện tại, các KCN như VSIP III đã đầu tư mạnh vào hạ tầng, ví dụ cung cấp điện xanh cho Lego và Pandora, đáp ứng tiêu chuẩn bền vững quốc tế. Nhiều KCN khác, như Hòa Lạc hay SHTP, cũng đang phát triển nhà xưởng chuyên dụng, hệ thống logistics thông minh và hợp tác đào tạo nhân lực để phục vụ ngành bán dẫn, công nghệ cao.

Để giữ vững vị thế tiên phong trong làn sóng đầu tư công nghệ cao, Việt Nam cần hành động quyết liệt và chiến lược. Đầu tiên, tốc độ triển khai hạ tầng tại các khu công nghiệp (KCN) như Hòa Lạc, Sài Gòn Công nghệ cao (SHTP) hay VSIP phải được đẩy nhanh, đảm bảo cung cấp quỹ đất rộng, hệ thống điện nước hiện đại, phòng sạch đạt chuẩn và dịch vụ logistics thông minh tích hợp công nghệ AI, IoT.

Song song đó, việc nâng cao chất lượng lao động là yếu tố sống còn. Việt Nam cần đầu tư mạnh vào giáo dục và đào tạo, tạo ra đội ngũ kỹ sư, công nhân lành nghề, đáp ứng tiêu chuẩn quốc tế của các tập đoàn như Samsung, Intel hay NVIDIA. Đồng thời, xây dựng một hệ sinh thái công nghiệp bền vững là chìa khóa để thu hút đầu tư dài hạn.