A&K Tower là dự án hiếm hoi vừa có giá bán rẻ nhất vào thời điểm hiện tại với mức giá 35 triệu đồng/m2 và đủ điều kiện pháp lý buôn bán bất động sản trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh

Căn hộ giá "lập đỉnh" nhưng sức mua "ngủ đông"

Báo cáo Nghiên cứu Thị trường Bất động sản Việt Nam quý I/2026 vừa được Avison Young Việt Nam công bố ngày 10/4/2026 đã vẽ nên một bức tranh tương phản đầy tính chu kỳ của thị trường. Trong khi mặt bằng giá căn hộ tại các đô thị lớn liên tục thiết lập những cột mốc mới, tâm lý thận trọng lại đang bao trùm khiến dòng tiền vận động chậm lại.

Cụ thể: Kết thúc quý I/2026, giá căn hộ sơ cấp lập đỉnh mới tại ba thị trường trọng điểm, trong khi lãi suất tăng và biến động kinh tế khiến thanh khoản giảm trên diện rộng.

Tại TP. Hồ Chí Minh sau sáp nhập giá sơ cấp đạt 3.900 USD/m². Quý I/2026 ghi nhận 15.000 sản phẩm mở bán, trong đó 35% đến từ dự án mới, tập trung nhiều nhất tại Bình Dương. Sau mỗi đợt mở bán, giá tăng trung bình 3% so với quý trước. Thanh khoản thị trường sơ cấp cải thiện, trong khi thị trường thứ cấp chững lại.

Xét theo nguồn cung, tại khu vực TP. Hồ Chí Minh, phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm ưu thế, với các dự án từ Masterise Homes và Sunshine Homes. Tại Bà Rịa – Vũng Tàu, hai dự án ven biển Blanca City (Sun Group) và Maison Grand (Phú Mỹ) giúp thị trường sôi động. Trong khi đó, Bình Dương bổ sung nguồn cung trung cấp, giúp cơ cấu sản phẩm toàn thị trường TP. Hồ Chí Minh (sau sáp nhập) cân bằng hơn.

Trong năm 2026, các dự án dự kiến hoàn thành gồm: Sunshine Sky City (V7–V8–V9) với 796 căn tại TP. Hồ Chí Minh; Green Tower với 1.296 căn tại Bình Dương; Maison Grand với 1.248 căn tại Bà Rịa – Vũng Tàu.

Tại Hà Nội, giá sơ cấp toàn thị trường quý I/2026 đạt 3.950 USD/m², tăng 30% so với cùng kỳ năm trước. Có 10.000 căn chào bán, chủ yếu từ Masterise Homes, Sunshine Group và MIK Group; phần lớn thuộc phân khúc trung cao và cao cấp, tập trung phía Tây Nam và Nam. Trong đó, khoảng 4.000 căn mở bán sau Tết.

Theo thống kê từ phía Avison Young Việt Nam, dù nguồn cung dồi dào, thanh khoản sơ cấp và thứ cấp đều sụt giảm. Điều này đánh dấu giai đoạn tăng trưởng nóng đã kết thúc và thị trường bắt đầu bước vào chu kỳ sàng lọc. Giai đoạn 2026–2027 dự kiến có thêm 40.000 căn từ các đại đô thị quy mô lớn ngoài trung tâm như Đông Anh, Đan Phượng, Gia Lâm và Nam Từ Liêm.

Tại Đà Nẵng, giá sơ cấp đạt 3.574 USD/m², tăng 3% so với cuối năm 2025, thế nhưng tốc độ hấp thụ chậm lại. Nguồn cung trong quý I/2026 gồm 200 căn mới và hơn 1.600 căn đủ điều kiện mở bán từ các dự án cũ. Bốn dự án dự kiến hoàn thành trong năm nay gồm: The Sang Residence, Peninsula Danang, Sun Symphony Residence, Masteri Rivera Danang.

Giá nhà liền thổ neo cao, thanh khoản lao dốc

Báo cáo Avison Young Việt Nam cho thấy, ở phân khúc nhà liền thổ, thị trường cũng không khá khẩm hơn. TP. Hồ Chí Minh đón lượng lớn sản phẩm mới, thị trường Hà Nội dự báo đi ngang trong khi cung - cầu tại Đà Nẵng đều chững lại.

Trong 2 tháng đầu năm 2026, nguồn cung mới tại TP. Hồ Chí Minh tăng mạnh, nâng tổng rổ hàng lên gần 6.000 căn. Nguồn cung phân bổ nhiều nhất tại Cần Giờ (Vinhomes Green Paradise), lõi trung tâm (SOLA thuộc The Global City) và vành đai nội thành (Essenia Parkway).

Giá sơ cấp giảm nhẹ so với quý trước do mặt bằng giá tại Cần Giờ thấp hơn đáng kể so với khu trung tâm, sau đó tăng dần vào cuối quý, đạt khoảng 7.800 USD/m². Dù nguồn cung dồi dào, thanh khoản chưa có đột biến, phản ánh quá trình thanh lọc và xu hướng giao dịch thận trọng hơn.

Tại Hà Nội, không ghi nhận nguồn cung mới. Giá tiếp tục neo cao, đạt trung bình 9.600 USD/m² tại khu vực nội đô và ven đô dọc trục Vành đai 3.5, và lên tới 13.000 USD/m² tại các khu dân cư hiện hữu như Hoàng Liệt, Tương Mai, Đông Anh. Thị trường được dự báo sẽ chậm lại hoặc đi ngang trong giai đoạn 2026–2027.

Tại Đà Nẵng, giá sơ cấp nhà liền thổ dao động từ 5.000–8.500 USD/m² tại khu trung tâm (ven sông Hàn) và cận trung tâm, và từ 2.800–4.000 USD/m² tại khu ngoại ô. Giá bán trong quý I/2026 tăng 12% so với cùng kỳ năm trước, nhưng diễn biến không đồng đều. Một số dự án thiết lập mặt bằng giá mới, trong khi một số khác giảm tùy theo vị trí và pháp lý. Thanh khoản lao dốc gần 40%, nhưng thị trường không xuất hiện tình trạng bán tháo.

Đánh giá về thực trạng này, ông David Jackson - Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định, thị trường đang bước vào một giai đoạn trưởng thành hơn. Dòng vốn không còn đơn thuần mang tính chất "thử nghiệm" mà được phân bổ với mục đích rõ ràng, nhắm vào quy mô, chất lượng và định vị dài hạn. Vị thế của Việt Nam đã dịch chuyển từ một thị trường mới nổi đáng theo dõi sang một phần cốt lõi "không thể bỏ lỡ" trong chiến lược đầu tư khu vực.

Sự sụt giảm thanh khoản trong ngắn hạn phản ánh quá trình sàng lọc tự nhiên, nơi ba từ khóa chính là "nhu cầu thật", "pháp lý minh bạch" và "hiệu quả đầu tư dài hạn" sẽ dẫn dắt cuộc chơi.

Trong khi phân khúc nhà ở đang tạm “nghỉ chân”, các mảng khác như bất động sản công nghiệp vẫn hưởng lợi mạnh mẽ từ đòn bẩy hạ tầng, hay khách sạn - nghỉ dưỡng đang có mùa bội thu nhờ du lịch, tạo nên một bệ đỡ đa chiều cho nền kinh tế bất động sản.