Chuyển từ quản lý hành chính sang công cụ kinh tế

Để thiết lập hành lang pháp lý đồng bộ, chuyển trọng tâm từ phương thức quản lý nặng về hành chính sang sử dụng các công cụ kinh tế để quản lý, điều tiết các quan hệ đất đai, đảm bảo việc định giá công khai, minh bạch, chống thất thoát, bảo đảm thu đúng, thu đủ cho ngân sách nhà nước, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã hoàn thiện quy định về nguyên tắc định giá đất phù hợp với nguyên tắc thị trường; hoàn thiện và bổ sung nguyên tắc bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan của kết quả định giá đất giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định.

Đồng thời, dự thảo luật bỏ quy định khung giá đất của Chính phủ, sửa đổi quy định về bảng giá đất và giá đất cụ thể, quy định UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp thu hồi đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện.

Việc bỏ khung giá đất, xác định giá theo thị trường được xem là bước đột phá lớn trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai.

Theo đó, tại Điều 129, dự thảo quy định việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc: theo mục đích sử dụng đất định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường; tuân thủ đúng quy chuẩn, phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất theo quy định của pháp luật; bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan của kết quả định giá đất giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định. Dự thảo luật giao Chính phủ quy định cụ thể về quy chuẩn, phương pháp định giá đất, quy trình kiểm tra, giám sát việc xây dựng bảng giá đất và định giá đất cụ thể.

Về bảng giá đất, tại Điều 130, dự thảo luật quy định căn cứ nguyên tắc, quy chuẩn, phương pháp định giá đất, giá đất phổ biến trên thị trường và biến động giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất, hệ số điều chỉnh biến động giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm và công bố công khai vào ngày 1/1 của năm. Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.

Bảng giá đất quy định giá các loại đất theo vị trí. Đối với khu vực đã có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thị trường thì xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn. Chính phủ quy định cụ thể nguyên tắc xác định mức thu ổn định trong 5 năm và không vượt quá 20% so với kỳ trước phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội tại địa phương để xác định nghĩa vụ tài chính đất đai.

Bước đột phá trong quản lý, sử dụng đất đai

Việc bỏ khung giá đất, xác định giá theo thị trường được xem là bước đột phá lớn trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai, tạo nên thay đổi căn bản về các vấn đề kinh tế trong chính sách pháp luật về đất đai.

Từ trước đến nay, khung giá đất ở tại hầu hết các tỉnh thành, đặc biệt là các đô thị lớn, có chênh lệch rất lớn so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Giá chuyển nhượng thực tế dễ bị bóp méo, khiến các giao dịch chuyển nhượng nhà đất hiện nay đang bị các bên mua - bán thao túng theo hướng có lợi cho mình. Khi bỏ khung giá đất, tính theo nguyên tắc thị trường, giá tài sản có thể cao hơn nhưng là giá trị thực tế, không phải là giá ảo, quá trình sàng lọc của thị trường trở nên khốc liệt hơn, từ đó cũng thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh hơn, giảm tình trạng đầu cơ, sốt ảo.

Về phía Nhà nước, khi giá đất địa phương ban hành bám sát với giá thị trường thì sẽ không còn hiện tượng hai loại giá, từ đó hạn chế được cơ bản vấn đề kê khai giá thấp để giảm số thuế phải nộp xuống, tránh tình trạng thất thu ngân sách… Nguồn thu từ đất sẽ tăng lên, tạo nguồn lực cho đầu tư phát triển và giải quyết các vấn đề kinh tế xã hội khác.

Tuy nhiên, bên cạnh những lợi ích như vậy, vẫn còn rất nhiều thách thức đặt ra như lo ngại khi bỏ khung giá đất sẽ khiến giá đất tăng lên, tiền đền bù giải phóng mặt bằng tăng, chi phí đầu tư tăng, người nghèo khó tiếp cận đất đai… và đặc biệt là làm thế nào để xác định được giá theo thị trường? Đây là những vấn đề cần được phân tích, mổ xẻ thấu đáo để từ đó đưa ra được những quy định phù hợp, minh bạch, khả thi, nhằm đảm bảo khi luật ra đời có thể thực sự đi vào cuộc sống và phát huy hiệu quả như kỳ vọng.

* GS.TS Hoàng Văn Cường - Ủy viên Ủy ban Tài chính, Ngân sách của Quốc hội, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân:

Bảng giá đất nên được cập nhật hàng năm

GS.TS Hoàng Văn Cường

Việc bỏ khung giá đất, áp dụng bảng giá sát với giá thị trường sẽ giúp xóa bỏ cơ chế xin - cho, xóa bỏ việc lồng ghép lợi ích cá nhân vào. Đây sẽ là yếu tố chịu sức cản lớn bởi động chạm rất nhiều, nhiều người liên quan đến lợi ích đất đai, do đó đòi hỏi phải có quyết tâm chính trị cao để thực hiện được.

Để đưa quy định này triển khai hiệu quả trong thực tiễn, trước hết tôi kiến nghị phải phân biệt rõ giá cả thị trường và giá trị thị trường của đất đai. Giá cả thị trường thì vô cùng khó nắm bắt, nhưng giá trị thị trường thì khá ổn định và xác định được, đó là giá trị mang lại của đất. Khi mua bán trên thị trường, tùy thuộc vào thời điểm, nhu cầu của người mua, người bán, giá có thể dao động, nên giá cả thị trường thì biến động liên tục, còn giá trị thì ổn định. Do đó, trong Luật Đất đai (sửa đổi) nên xác định bảng giá phải sát giá trị thị trường, không phải giá cả thị trường.

Về bảng giá, có băn khoăn rằng nếu bảng giá cập nhật hàng năm thì khi giá đất tăng hàng năm, doanh nghiệp sẽ phải nộp tiền sử dụng đất tăng hàng năm, khiến chi phí không ổn định, ảnh hưởng đến kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp. Hơn nữa, chi phí xác định bảng giá hàng năm lớn, do đó nên xác định giá 5 năm 1 lần. Nhưng, chúng tôi cho rằng cần phải cập nhật hàng năm. Việc này không lo ngại mất công sức vì bảng giá đất không xác định cho từng mảnh đất mà là xác định theo vùng giá trị. Giá đất có thể công bố hàng năm nhưng chính sách thu của Nhà nước sẽ ổn định trong 5 năm, như vậy doanh nghiệp vẫn ổn định được nghĩa vụ và dự báo được 5 năm tới đây nghĩa vụ thế nào.

* GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường:

Cần có cơ sở dữ liệu đầy đủ về giao dịch đất đai

GS. Đặng Hùng Võ

Để bỏ khung giá đất, lập bảng giá theo giá thị trường, vấn đề quan trọng nhất là định nghĩa thế nào là giá thị trường. Chúng ta phải đưa chuẩn quốc tế định nghĩa giá thị trường vào Luật Đất đai, nếu không sẽ xảy ra nhiều vấn đề trong công bố giá đất của các địa phương. Giá đất theo giá thị trường chính là sự ước lượng giá trị được trao đổi trên thị trường thông qua các hợp đồng chuyển nhượng.

Theo cách tính giá thị trường như vậy thì chúng ta phải làm sao có được hợp đồng chuyển nhượng đất đai có giá thực, để người mua và bán ghi vào đúng giá thị trường thì cách tính thuế mua bán đất phải tính lại, không tính thuế theo giá trị trên hợp đồng mà tính thuế theo giá trị đất của từng khu vực Nhà nước quy định.

Khi tập hợp các giá trị thực của các hợp đồng mua bán, chuyển nhượng thì đưa dữ liệu về để thống kê và đưa ra được một giá trị ước lượng với sai số cho phép trong một khoảng nhất định. Đây chính là giá thị trường của đất đai, là giá trị trung bình tốt nhất trên thị trường.

Với cơ sở dữ liệu được lập tốt, giá đất theo giá thị trường sẽ được tính theo ngày, theo tuần, theo tháng chứ không phải tính theo 5 năm một lần như hiện nay. Chúng ta sẽ tạo ra được bản đồ giá trị đất đai.

Nhiều người lo rằng đưa bảng giá đất về với giá thị trường làm cho giá bất động sản tăng, nhưng điều này sẽ được điều chỉnh bằng quy luật cung cầu, giá cao không có người mua thì giá nhà đất phải xuống và xu hướng xuống sẽ là nhiều.

* PGS.TS Trịnh Hữu Liên - Viện sau đại học - Trường Đại học Thành Đô:

Xác lập bảng giá đất sẽ là thách thức lớn

PGS.TS Trịnh Hữu Liên

Công tác định giá thành lập bảng giá đất theo giá thị trường chắc chắn sẽ là thách thức lớn với các địa phương, ít nhất là ở giai đoạn đầu. Trước đây, khi dưới sức ép của khung giá đất, giá đất ở nhiều khu vực có thể chỉ cần xác định như cách “bốc thuốc”, tương quan giá đất bất cập, đội ngũ xác định bảng giá đất có non tay về nghiệp vụ thì lỗi ở “ khung giá”. Còn khi bỏ “khung giá”, mọi tương quan giữa các vùng giá sẽ đòi hỏi phản ánh theo thị trường.

Khi bỏ khung giá đất, thì giá cả sẽ được tính theo nguyên tắc thị trường, giá đền bù giải phóng mặt bằng có thể sẽ cao lên, giảm bớt các hiện tượng xin - cho các dự án; đồng thời đòi hỏi các nhà đầu tư sẽ phải cân nhắc nhiều khi đầu tư. Khi giá đất tiến sát tới giá thị trường, có thể sẽ khiến giá nhà ở tăng vì giá đất là một trong các yếu tố cấu thành lên giá nhà, từ đó ảnh hưởng tới thị trường bất động sản. Ở đây cần lưu ý về thời điểm xác định giá đất khi đền bù, giá đất theo thị trường được xác định theo thời điểm trước và sau công bố quy hoạch là khác nhau. Nếu không muốn giá đền bù tăng thì đền bù theo giá trước công bố quy hoạch; còn nếu công bố quy hoạch rồi mới đền bù thì chắc chắn giá đền bù tăng và khiếu kiện lại phát sinh như một vòng luẩn quẩn. Luật Đất đai (sửa đổi) tới đây phải giải quyết triệt để, công khai vấn đề này.