Động thái cần thiết

Theo chỉ đạo mới của Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh khu vực 2 (TP. Hồ Chí Minh và Đồng Nai), các ngân hàng thương mại phải tạm dừng việc cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo "văn bản thỏa thuận" giữa khách hàng với các đơn vị môi giới bất động sản (hoặc hình thức tương tự) cho đến khi có kết luận chính thức từ cơ quan có thẩm quyền. Nếu kết luận là các "văn bản thỏa thuận" không trái pháp luật, ngân hàng mới xem xét tiếp tục cho vay.

Bên trong nhà mẫu dự án nhà ở xã hội Phúc Đạt - Tân Uyên, do Công ty TNHH Sản xuất và Thương mại Phúc Đạt làm chủ đầu tư. Ảnh: Việt Dũng

Các chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam đang rất cần những "cú phanh" như trên để chấn chỉnh lại trật tự. Bởi có nhiều dự án bất động sản, dù chưa đủ điều kiện mở bán, nhưng vẫn tổ chức nhận cọc, giữ chỗ, ký hợp đồng để huy động vốn từ khách hàng. Điều này không chỉ diễn ra tại dự án nhà ở thương mại, mà đối với phân khúc nhà ở xã hội cũng không ngoại lệ.

Đơn cử, tại dự án Nhà ở xã hội Phúc Đạt - Tân Uyên, do Công ty TNHH Sản xuất và Thương mại Phúc Đạt làm chủ đầu tư. Dự án được cấp phép xây dựng tháng 6/2025, nhưng trước đó, ngày 25/5/2025, chủ đầu tư đã tổ chức lễ động thổ, khởi công xây dựng. Hiện công trình vẫn trong giai đoạn ép cọc, chưa hoàn thiện phần móng, song các môi giới và sàn giao dịch bất động sản đã rầm rộ rao bán, chào mời khách hàng "xuống tiền" thông qua hình thức giữ chỗ. Thậm chí, một nhân viên môi giới đang bán hàng tại dự án này tiết lộ rằng, 90% căn hộ tại dự án đã được đăng ký tư vấn giữ chỗ thành công.

Hay như dự án nhà ở xã hội HUD Thủ Đức do Tổng công ty Đầu tư phát triển Nhà và Đô thị (HUD) làm chủ đầu tư. Dự án nằm trong khu đô thị Vạn Phúc (phường Hiệp Bình, TP. Hồ Chí Minh), được khởi công ngày 19/8/2025, nhưng đến nay, khu đất triển khai vẫn chỉ là bãi trống, không có máy móc hay hoạt động thi công. Chủ đầu tư chưa có thông tin gì về dự án, nhưng trên các diễn đàn môi giới và nhiều kênh thông tin bất động sản, các sàn vẫn rầm rộ đăng tin để khách hàng đăng ký suất mua.

Luật Nhà ở đã quy định rất chặt chẽ về nguyên tắc bán, cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai. Cụ thể, khoản 3, Điều 88 Luật Nhà ở nêu rõ: Việc bán hoặc cho thuê mua nhà ở xã hội phải đáp ứng 3 điều kiện. Thứ nhất, có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng, thiết kế kỹ thuật, giấy phép xây dựng (nếu bắt buộc). Thứ hai, dự án đã hoàn thành phần móng và hệ thống hạ tầng kỹ thuật thiết yếu như giao thông, cấp thoát nước, điện, chiếu sáng công cộng. Thứ ba, có văn bản của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh xác nhận đủ điều kiện mở bán.

Dưới góc độ pháp lý, luật sư Ngô Việt Bắc, Trưởng Văn phòng Luật sư Sài Gòn Tây Nguyên cho rằng, công văn yêu cầu các ngân hàng thương mại tạm dừng cho vay đối với các khoản “thanh toán tiền đặt cọc theo văn bản thỏa thuận” (hoặc các hình thức tương tự), cho đến khi có kết luận chính thức từ cơ quan có thẩm quyền là một “bước đi” hợp lý, vừa để bảo vệ hệ thống ngân hàng, vừa để chấn chỉnh tình trạng “đặt cọc giữ chỗ trá hình” đang tràn lan.

Luật sư Ngô Việt Bắc phân tích thêm, hiện nay có nhiều dự án bất động sản chưa đủ điều kiện kinh doanh, chưa được phép bán, nhưng các bên vẫn ký "văn bản thỏa thuận đặt cọc", "giữ chỗ", "cam kết mua"…, tức là bản chất vẫn là huy động vốn trước khi được phép. Vấn đề nằm ở chỗ, nhiều khách hàng không đủ tiền nên vay ngân hàng để thanh toán khoản "đặt cọc" này.

Dự án nhà ở xã hội Phúc Đạt - Tân Uyên hiện vẫn trong giai đoạn thi công, chưa xong phần móng. Ảnh: Việt Dũng

Theo quy định của Bộ luật Dân sự, giao dịch dân sự vô hiệu nếu vi phạm điều cấm của luật. Trong khi đó, dự án chưa đủ điều kiện mà vẫn "bán" thì "văn bản thỏa thuận" đó vô hiệu ngay từ đầu. Và khi giao dịch gốc đã vô hiệu, thì mục đích vay vốn cũng bị xem là trái luật. Theo đó, ngân hàng giải ngân cho khoản vay như vậy có thể mất khả năng thu hồi nợ, bởi không có cơ sở pháp lý để đòi lại tiền.

"Nhiều người nghĩ ngân hàng cho vay là đã thẩm định hết, nhưng thực tế ngân hàng cũng có thể bị cuốn vào rủi ro nếu không rà soát kỹ tính pháp lý của dự án" - luật sư Bắc chia sẻ.

Giao dịch thực tế có thể sẽ giảm

Phân tích thêm những tác động đến thị trường, ông Lưu Quang Tiến - thành viên Hội đồng Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, những dự án chưa đủ điều kiện pháp lý để bán nhà hình thành trong tương lai sẽ khó bán hơn. Nguồn cầu sẽ dồn vào các dự án đủ điều kiện pháp lý, dẫn đến tăng giá thứ cấp ở những dự án này và giảm giá thứ cấp ở những dự án chưa đủ điều kiện.

Ngoài ra, việc siết cho vay đặt cọc sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới hoạt động giao dịch của môi giới. Đặc biệt, các sàn và đơn vị môi giới đang phân phối dự án chưa đủ điều kiện sẽ bị ảnh hưởng tới thanh khoản và dòng tiền. Bởi kế hoạch chuyển cọc sẽ phải hoãn lại, điều này ảnh hưởng đến dòng tiền của chủ đầu tư. Do phí môi giới thường chỉ được giải ngân sau khi chuyển cọc, nên dòng tiền của sàn và thu nhập của môi giới cá nhân cũng bị ảnh hưởng theo. Trong thời gian tới, nếu chủ đầu tư không thể minh bạch hóa pháp lý, các sàn sẽ có xu hướng chuyển sang tìm những chủ đầu tư có pháp lý ổn hơn.