PV: Chính phủ vừa ban hành Nghị định 08/2023/NĐ-CP và Nghị quyết số 33/NQ-CP nhằm giải quyết các khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản. Ông đánh giá thế nào về sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ trong giải quyết vấn đề này?

TS. Phan Phương Nam

TS. Phan Phương Nam: Tôi cho rằng Chính phủ đã rất nỗ lực và thể hiện thái độ quyết liệt để đưa ra các giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản (BĐS). Mới đây, Nghị định 08/2023/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế cũng phần nào giải quyết bài toán và dòng tiền đáo hạn của trái phiếu mà doanh nghiệp phát hành gây khó khăn cho hoạt động của doanh nghiệp BĐS.

Đối với Nghị quyết số 33/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững đã cho thấy Chính phủ có nhiều giải pháp căn cơ hơn, tầm nhìn chiến lược và lâu dài hơn cho việc giải quyết khó khăn của thị trường BĐS. Đó là sự khó khăn, vướng mắc từ các quy định của pháp luật đầu tư, quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành đến các vấn đề về nguồn tài chính hỗ trợ cho sự phát triển của thị trường BĐS.

PV: Theo ông, Nghị quyết 33 sẽ giải quyết cụ thể những khó khăn nào của thị trường bất động sản trong thời điểm hiện nay?

TS. Phan Phương Nam: Theo quan điểm cá nhân, Nghị quyết 33 giải quyết được những vấn đề sau. Thứ nhất, vấn đề về vốn cho sự phát triển của thị trường BĐS. Đây là điểm quan trọng nhằm giải quyết các khó khăn của thị trường BĐS. Bởi lẽ doanh nghiệp BĐS cũng đang thiếu vốn để triển khai các dự án đầu tư, nên họ không thể có sản phẩm. Khi không có sản phẩm thì họ không có gì để bán, làm sao có thể thu tiền về. Ở khía cạnh khác, người dân cũng đang có nhu cầu mua BĐS để thực hiện ước mơ, tâm lý của người Việt là “an cư, lập nghiệp” nhưng trong thời điểm khó khăn hiện nay thì người dân khó có thể dùng các đòn bẩy tài chính, vốn vay ngân hàng để cụ thể hóa giấc mơ của mình. Cả hai phía cùng khó khăn thì thị trường BĐS khó phát triển.

Nguồn: Nghị định 08/2023/NĐ-CP. Đồ họa: Văn Chung

Do vậy, việc đưa ra các giải pháp chỉ đạo như hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm khai thác và huy động tối đa các nguồn lực tài chính trong và ngoài nước cho phát triển nhà ở nói riêng và thị trường BĐS nói chung, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được nhanh chóng tiếp cận nguồn vốn tín dụng; có biện pháp xử lý phù hợp cho các doanh nghiệp BĐS khó khăn (như giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ…); có biện pháp phù hợp, hiệu quả giảm lãi suất cho vay, hỗ trợ thị trường BĐS” là những giải pháp rất cần thiết cho thị trường BĐS lúc này.

Bên cạnh đó, việc xem xét, thúc đẩy và tăng cường kiểm soát kênh huy động vốn bằng trái phiếu doanh nghiệp của doanh nghiệp BĐS cũng đóng vai trò quan trọng không kém. Bởi nếu Nhà nước kiểm soát không chặt chẽ, không phát hiện kịp thời các doanh nghiệp có tình hình không tốt vẫn lợi dụng phát hành trái phiếu và sau đó không thể chi trả thì sẽ càng mất lòng tin người dân vào thị trường trái phiếu, sẽ gây ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp lành mạnh.

Thứ hai, về hoàn thiện thể chế, Chính phủ đã chỉ ra được những điểm vướng mắc, khó khăn trong quá trình thực hiện các dự án kinh doanh BĐS từ các quy định của Luật Đầu tư, Luật Đất đai… Do vậy, việc xem xét, sửa đổi, bổ sung kịp thời các văn bản hướng dẫn thi hành này sẽ góp phần không nhỏ cho việc giúp các dự án nhanh chóng được tiếp tục triển khai, qua đó giúp các doanh nghiệp kinh doanh BĐS có thể sớm ổn định và phát triển.

PV: Để thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững trong thời gian tới, theo ông cần chú trọng những giải pháp gì?

TS. Phan Phương Nam: Tôi cho rằng, để thị trường BĐS phát triển ổn định, bền vững thì Nhà nước cần tiến hành các giải pháp sau: Một là, hoàn thiện các quy định về đất đai và đầu tư. Theo đó, pháp luật cần sửa đổi, hoàn thiện để đảm bảo sức sống lâu dài của các quy định pháp luật trong lĩnh vực này. Cần có những quy định định hướng lâu dài và quá trình chấp hành cần tiến hành một cách nghiêm minh, hiệu quả, tránh các trường hợp “làm trước rồi xin chủ trương sau” sẽ làm manh mún và xấu đi quy hoạch ban đầu.

Hai là, cần có chính sách tài chính hợp lý, hài hòa cho sự phát triển của thị trường BĐS. Các quy định pháp luật điều chỉnh vào hoạt động này hợp lý và hiệu quả hơn để vừa đóng vai trò "bà đỡ" cho thị trường BĐS phát triển, nhưng cũng đủ khắt khe để từ chối và loại trừ hỗ trợ tài chính cho các dự án không hợp lý, làm méo mó, ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển của thị trường BĐS.

Ba là, cần hoàn thiện các quy định về huy động vốn thông qua hoạt động phát hành trái phiếu để loại trừ các doanh nghiệp yếu kém lợi dụng công cụ này huy động vốn làm mất lòng tin nhà đầu tư và ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường trái phiếu, ảnh hưởng đến hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp lành mạnh.

PV: Xin cảm ơn ông!