Nhiều khu vực, dự án giá tăng trên 10% so với cùng kỳ.

Nhiều yếu tố làm tăng giá bất động sản

Bộ Xây dựng vừa cho biết, năm 2020 và 2 tháng đầu năm 2021 giá bất động sản (BĐS) vẫn tăng. Trong đó, có những khu vực, dự án giá tăng trên 10% so với cùng kỳ. Theo Bộ Xây dựng, hiện tượng tăng giá BĐS tại các địa phương có nhiều nguyên nhân khác nhau như: dân số tăng, kinh tế phát triển, công nghiệp hóa – đô thị hóa nhưng nguồn cung chưa kịp đáp ứng dẫn đến lệch pha cung cầu; do chuyển dịch dòng vốn đầu tư để đảm bảo an toàn khi các kênh đầu tư khác gặp khó khăn trong thời kỳ dịch bệnh; do giới đầu cơ BĐS lợi dụng các yếu tố như chuẩn bị quy hoạch đô thị, chuẩn bị xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị..., gây nhiễu loạn thông tin để “thổi giá” nhằm thu lợi bất chính..., đã làm tăng giá BĐS.

Đại diện Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho biết, đối với một dự án BĐS thì chi phí về đất là một trong những chi phí đầu vào quan trọng ảnh hưởng đến giá thành đầu ra của dự án. Tuy nhiên, cơ cấu, tỷ trọng chi phí về đất trong giá thành BĐS rất khác nhau đối với mỗi dự án: bình quân, tại các khu vực đô thị tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ nhà chung cư; trên dưới 20 - 30% giá thành nhà liền kề thấp tầng; trên dưới 50% giá thành biệt thự; ở các khu vực ngoại thành, nông thôn với giá đất rất rẻ thì tỷ lệ này thấp hơn; ở các khu vực trung tâm đô thị với giá đất rất cao thì tiền sử dụng đất lại là chi phí chủ yếu trong giá thành.

Đại diện Bộ Xây dựng cho biết thêm, sau khi Chính phủ ban hành Nghị định 96/2019/NĐ-CP về khung giá đất, UBND các tỉnh, thành phố đã xây dựng và có quyết định ban hành bảng giá đất của địa phương áp dụng cho giai đoạn 2020 – 2024; các địa phương đã ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng trong năm 2021 để áp dụng thực hiện. Theo đó, giá đất được các địa phương ban hành có mức tăng bình quân khoảng 15 - 20% so với bảng giá đất giai đoạn 5 năm trước.

Như vậy, trường hợp chi phí về đất của một dự án BĐS được căn cứ trực tiếp từ giá đất trong bảng giá đất được ban hành, thì việc tăng giá đất khoảng 15 - 20% của các địa phương cũng chỉ làm tăng giá thành BĐS nhà ở khoảng 1,5 - 5%. Tuy nhiên, đối với các dự án BĐS thực hiện thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì chi phí về đất của dự án chịu tác động bởi giá đất của thị trường (lúc đó việc điều chỉnh bảng giá đất của địa phương chỉ có tác động gián tiếp).

Mặt khác, việc áp dụng khung giá đất, bảng giá đất mới tại các địa phương chưa lâu. Các dự án được hoàn thành và có sản phẩm chào bán ra thị trường trong năm 2020 chủ yếu là dự án thực hiện và áp dụng giá đất theo khung giá, bảng giá đất trước đó. Do vậy, việc các địa phương ban hành bảng giá đất mới tăng hơn so với trước đây chưa phải là nguyên nhân chính dẫn đến hiện tượng tăng giá nhà ở, đất ở của các dự án tại các địa phương trong năm 2020 và thời gian qua. Tuy nhiên, việc tăng giá đất cũng vẫn có phần tác động làm tăng giá BĐS trong thời gian tới, đặc biệt là giá nhà đất của người dân tại các khu vực hiện hữu.

Cần tiếp tục thu hút vốn FDI

Nói về nhận định về nghi ngại giá BĐS “nhảy múa” bất thường sẽ làm đầu tư nước ngoài chững lại, một chuyên gia thuộc Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho rằng, không có căn cứ để khẳng định hoặc nhận định như vậy. Nếu vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đổ vào BĐS sụt giảm mới đưa ra được giả thuyết như vậy, trong khi 2 tháng đầu năm 2021, vốn FDI đăng ký đổ vào lĩnh vực kinh doanh BĐS đạt gần 485 triệu USD, là một trong những ngành có vốn đăng ký lớn.

Theo vị chuyên gia này, BĐS tăng giá có nghĩa là nhu cầu mua lớn, nhà đầu tư vẫn đang quan tâm đầu tư vào BĐS và tiếp tục đầu tư nếu có lãi. Giá BĐS ở khu vực nào đó tăng, đồng nghĩa môi trường sống tại vùng đó đang tốt, đang có triển vọng phát triển về kinh tế, đó là yếu tố thu hút thêm nguồn vốn FDI, ngoài BĐS, họ sẽ đầu tư vào các lĩnh vực dịch vụ, y tế, giáo dục... và như vậy việc thu hút vốn FDI sẽ tiếp tục tăng chứ không có chuyện chững lại như đã nghi ngại.

Ở góc nhìn khác, ông Nguyễn Văn Đính - Tổng thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, kinh tế suy giảm, không ít ngành kinh tế bị ảnh hưởng, hoạt động đầu tư thua lỗ nên nhiều nhà đầu tư đã rút vốn khỏi ngành kinh doanh truyền thống, để chuyển dòng vốn hướng vào thị trường BĐS, làm tăng mạnh hơn khoảng 30% lực cầu đầu tư thị trường.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, để thị trường BĐS phát triển ổn định, khắc phục lệch pha cung - cầu, năm 2021 các bộ, ngành và địa phương cần tiếp tục nghiên cứu xây dựng cơ chế, chính sách, giải pháp khuyến khích, thu hút vốn FDI vào thị trường BĐS; chú trọng khuyến khích phát triển sản phẩm BĐS đáp ứng nhu cầu lớn của xã hội như: nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp…

Văn Tuấn