Phép thử sức bền của doanh nghiệp địa ốc

Thách thức trong quá trình tái cấu trúc doanh nghiệp

Với kế hoạch phát hành hơn 168 triệu cổ phiếu để chuyển đổi khoản nợ hơn 2.645 tỷ đồng cho các chủ nợ và phát hành gần 152 triệu cổ phiếu với giá 40.000 đồng/cổ phiếu để hoán đổi toàn bộ dư nợ gốc của 13 mã trái phiếu phát hành giai đoạn 2021 - 2022, với tổng giá trị 6.074 tỷ đồng, Novaland (mã CK: NVL) đang nỗ lực giảm tải áp lực từ khối nợ trái phiếu đáo hạn trong giai đoạn 2023 - 2025.

Trong Báo cáo bán niên được Novaland công bố mới đây, đơn vị kiểm toán đã đưa ra cảnh báo nghi ngờ khả năng hoạt động liên tục của tập đoàn này, mặc dù không đưa ra kết luận ngoại trừ. Phản hồi thông tin trong Báo cáo kiểm toán, Ban lãnh đạo Novaland khẳng định, đây không phải lần đầu kiểm toán đưa ý kiến thận trọng về khả năng hoạt động liên tục và Novaland vẫn duy trì các dự án, tái cấu trúc toàn diện để đáp ứng nghĩa vụ nợ đến hạn.

Giai đoạn này hiện tại với nhiều doanh nghiệp được coi là “phép thử” khắc nghiệp với sức bền tài chính như Novaland (Dự án Aqua City). Ảnh: Trọng

Thực tế, Novaland không phải điển hình riêng lẻ về những lo ngại trong hoạt động tái cơ cấu tài chính và tái cấu trúc doanh nghiệp hiện nay. Mặc dù thị trường địa ốc có nhiều triển vọng lạc quan trong nửa cuối năm 2025, nhưng giai đoạn hiện tại là phép thử sức bền tài chính của các doanh nghiệp.

Sau thời gian dài thị trường trầm lắng, nhiều đơn vị phải xoay xở trong điều kiện dòng tiền eo hẹp, dự án mới chưa đủ độ chín, trong khi chi phí vốn vẫn là gánh nặng đáng kể. Tình trạng này đặt ra bài toán sống còn cho các chủ đầu tư: phải nhanh chóng xoay chuyển chiến lược, hoặc tiếp tục chịu sức ép thua lỗ trong ngắn hạn.

Đơn cử trường hợp của Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị Vinahud (mã CK: VHD), dù đã hoàn tất chuyển nhượng 100% vốn tại Công ty Mê Linh Thịnh Vượng cho đối tác và thu về 1.080 tỷ đồng, qua đó chính thức rút khỏi dự án Làng hoa Tiền Phong, nhưng mới chỉ giảm được một phần dư nợ. Thời điểm cuối tháng 6/2025, nợ phải trả của Vinahud lên tới hơn 3.767 tỷ đồng, trong đó nợ vay tài chính ghi nhận hơn 1.436 tỷ đồng. Việc kinh doanh trồi sụt trong khi áp lực tài chính vẫn lớn là nguyên nhân khiến Vinahud tiếp tục báo lỗ 57,4 tỷ đồng trong nửa đầu năm 2025, tăng 47,97% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong khi đó, R&H Group - tổ chức có liên quan đến ông Trương Quang Minh (Chủ tịch Vinahud) cũng như có mối liên kết chặt chẽ với các thương vụ tái cấu trúc vốn qua việc mua bán dự án với Vinahud - cũng đang rơi vào tình trạng khó khăn khi liên tục khất nợ lãi trái phiếu trong thời gian qua. Ngày 8/9, R&H Group không thể thực hiện thanh toán khoản lãi 83,1 tỷ đồng cho lô trái phiếu ký hiệu RHGCH2124005 có giá trị phát hành 3.000 tỷ đồng.

Một trường hợp khác là Công ty cổ phần Phát Đạt (mã CK: PDR), mặc dù thoái vốn thành công khỏi dự án Q1 Tower, qua đó thoát lỗ trong quý II/2025, nhưng việc lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh trong nửa đầu năm vẫn âm 1.920 tỷ đồng, tăng 174 tỷ đồng so với cùng kỳ năm 2024.

Tương tự, Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai (mã CK: QCG) vừa báo lãi bán niên cải thiện mạnh với doanh thu 242 tỷ đồng (tăng gần 272% so với cùng kỳ), lợi nhuận sau thuế đạt 10 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm ngoái lỗ hơn 16 tỷ đồng, tuy nhiên, việc nợ ngắn hạn lên tới 3.815 tỷ đồng (chủ yếu là khoản 2.783 tỷ đồng phải hoàn trả theo hợp đồng hứa mua bán dự án Bắc Phước Kiển, TP. Hồ Chí Minh để đảm bảo thi hành án cho bị cáo Trương Mỹ Lan), vượt xa tài sản ngắn hạn, khiến kiểm toán lưu ý rủi ro về khả năng duy trì hoạt động.

Ông Nguyễn Quốc Cường - CEO Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai cho biết, công ty đang hoàn thiện hồ sơ pháp lý dự án, đền bù diện tích còn lại, đồng thời cơ quan thi hành án cũng kê biên một số hồ sơ gốc để phục vụ nghĩa vụ liên quan. Ngoài ra, Quốc Cường Gia Lai đã phân loại lại hơn 5.400 tỷ đồng chi phí dở dang từ ngắn hạn sang dài hạn, khiến nợ ngắn hạn vượt tài sản ngắn hạn và dẫn đến lo ngại nêu trên.

Bài toán của các doanh nghiệp địa ốc

Công ty Chứng khoán DSC cho rằng, bối cảnh thị trường tích cực hơn đang hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản chủ động trong việc tái cấu trúc thông qua tăng vốn, thanh lý dự án để đảo nợ. Tuy nhiên, thị trường bất động sản vẫn tiềm ẩn rủi ro nhất định. Điều này được phản ánh qua kết quả kinh doanh quý II/2025, khi nhiều doanh nghiệp tăng trưởng lợi nhuận đột biến, nhưng cũng không ít trường hợp thụt lùi hoặc báo lỗ.

Theo phân tích của VIS Ratings, dựa trên nghiên cứu nhóm 30 doanh nghiệp niêm yết lớn nhất trong lĩnh vực bất động sản nhà ở, tỷ lệ nợ đã giảm nhẹ, song dòng tiền từ hoạt động kinh doanh vẫn ở mức âm và đây được coi là điểm yếu then chốt trong hồ sơ tín nhiệm của toàn ngành. Do đó, các chuyên gia cho rằng, thời điểm hiện tại là “phép thử” khắc nghiệt đối với sức bền tài chính của doanh nghiệp.

Ở một góc độ khác, liên quan đến vấn đề hàng tồn kho, số liệu của Bộ Xây dựng cho thấy, tồn kho bất động sản tại các dự án trong quý II/2025 khoảng 25.294 sản phẩm, gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền. Hiện chi phí đầu vào (vật liệu xây dựng, nhân công, vốn đầu tư...) vẫn tiếp tục tăng, phần lớn sản phẩm mới được phát triển theo tiêu chuẩn cao cấp, nên mức giá chào bán cũng tăng tương ứng.

Điều này, theo ông Bùi Văn Huy - Giám đốc phân tích của Công ty FIDT, đặt ra bài toán về hiệu quả kinh doanh cho nhiều doanh nghiệp, khi giá bán vượt khả năng chi trả của phần lớn người dân. Việc giá nhà tăng nhanh hơn tốc độ thu nhập đang khiến tỷ lệ hấp thụ tại nhiều dự án không cao, kéo theo áp lực xoay vòng vốn đè nặng lên doanh nghiệp.

Đồng quan điểm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc, Trưởng bộ phận Quản lý bất động sản, CBRE Việt Nam cho rằng, tồn kho là vấn đề rất đáng lo ngại, gây áp lực tài chính trực tiếp lên doanh nghiệp. Nếu không xử lý kịp thời, rổ hàng tồn sẽ làm suy yếu dòng tiền, cản trở kế hoạch triển khai dự án mới. Do đó, bài toán sống còn với doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn cuối năm 2025 là làm sao vừa duy trì thanh khoản, vừa đảm bảo lợi nhuận trong bối cảnh chi phí leo thang.

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Tài chính - Đầu tư, một số doanh nghiệp địa ốc như Khang Điền, An Gia, Đất Xanh… được dự báo sẽ đối mặt với khó khăn trong những tháng cuối năm do thiếu dự án mới, hoặc đã ghi nhận doanh thu cao trong nửa đầu năm và bắt đầu chững lại. Điều này buộc họ phải nhanh chóng ra hàng mới, đồng thời cải thiện mạnh mẽ chính sách bán hàng (giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất, tặng quà, tăng chiết khấu…), thì mới có thể vượt khó, từ đó kỳ vọng tăng tốc, bứt phá trong thời gian tới.