Thu tiền sử dụng đất: Hài hòa lợi ích giữa nhà nước, doanh nghiệp và người dân

Điểm sáng thu tiền sử dụng đất

Thu ngân sách từ đất đai trở thành điểm sáng trong các hoạt động kinh tế của Thủ đô Hà Nội trong 8 tháng năm 2025 với 79,1 nghìn tỷ đồng, vượt 64,8% dự toán và gấp 4,3 lần cùng kỳ năm trước. Không riêng Hà Nội, ở nhiều địa phương, số thu từ tiền sử dụng đất tăng mạnh trong những tháng qua. Đây là kết quả từ những nỗ lực điều hành và tháo gỡ khó khăn trong lĩnh vực bất động sản của Chính phủ. Bên cạnh đó, việc hoàn tất nghĩa vụ tài chính của hàng loạt dự án là một yếu tố giúp tiền thuế sử dụng đất tăng cao.

Một số doanh nghiệp nộp tiền sử dụng đất lớn trong thời gian qua có thể kể đến như Vinhomes với hơn 12.000 tỷ đồng cho dự án Vinhomes Wonder City Đan Phượng; Công ty TNHH Phát triển khu đô thị Nam Thăng Long nộp gần 13.600 tỷ đồng cho dự án khu đô thị Nam Thăng Long (Ciputra).

Thu tiền sử dụng đất ngoài việc hài hòa lợi ích người dân, doanh nghiệp còn phải đảm bảo nguồn thu ngân sách. Ảnh: ĐỨC THANH

Tương tự, Công ty cổ phần (CTCP) Đầu tư phát triển thành phố thông minh Bắc Hà Nội nộp gần 10.000 tỷ đồng cho dự án Thành phố thông minh; CTX Holdings nộp hơn 4.900 tỷ đồng cho dự án trung tâm thương mại và căn hộ tại ô A1-2 khu đô thị mới Cầu Giấy - nơi triển khai dự án Sun Feliza Suites; CTCP Đầu tư DIA nộp hơn 4.600 tỷ đồng cho dự án khu đô thị Sunshine Grand Capital; CTCP Bất động sản JS nộp hơn 2.400 tỷ đồng cho dự án khu đô thị Bắc Cổ Nhuế - Chèm; CTCP Đầu tư Song Lộc nộp hơn 1.800 tỷ đồng tiền sử dụng đất đấu giá tại địa bàn quận Hoàng Mai cũ; Công ty TNHH Phát triển THT nộp hơn 1.600 tỷ đồng cho khu đô thị Tây Hồ Tây…

Theo TS. Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), việc nhiều doanh nghiệp đẩy mạnh nộp tiền sử dụng đất thời gian qua một mặt phản ánh nỗ lực tháo gỡ khó khăn của cơ quan quản lý, một mặt cho thấy sự kỳ vọng của doanh nghiệp vào chu kỳ phát triển mới. Việc thông luồng tiền sử dụng đất cũng góp phần quan trọng cải thiện mạnh mẽ nguồn cung nhà ở trong thời gian vừa qua.

Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, trong 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung mới đạt hơn 10.000 căn. Dự kiến, trong nửa cuối năm, có thêm ít nhất 9 dự án chung cư mới được ra mắt, như Sun Feliza Suites của Sun Group, The Queen của Tincom Group, Jade Square của Infinity Group, Long Biên Central của Taseco Land, Northern Emerald của Incomex, An Bình Homeland của Geleximco, Lumière Prime Hills của Masterises Homes…

Theo bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) nhấn mạnh, nguồn cung mới tại Hà Nội được cải thiện với sự đa dạng về khu vực, mở rộng từ lõi đô thị ra các vùng vệ tinh, đô thị loại 2 có quỹ đất lớn và chi phí đầu tư hợp lý. Mặc dù còn mất cân đối trong ngắn hạn, khi phân khúc cao cấp và hạng sang tiếp tục chiếm ưu thế, song thị trường có tín hiệu tốt về triển vọng nguồn cung trong tương lai.

Hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân

Nguồn cung đang được cải thiện, nhưng trên thực tế, giá nhà đất vẫn chưa giảm. Dữ liệu của VARS IRE trong quý II/2025 chỉ ra rằng, khu vực Hà Nội tiếp tục dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng trưởng giá bán nhà ở, với mức trung bình 75,5 triệu đồng/m2, tăng khoảng 7,7% so với quý trước và tăng mạnh 87,7% so với kỳ gốc (năm 2019). Kể cả các dự án mới, mặt bằng giá trung bình thấp nhất của các dự án này trong giai đoạn rumor (thăm dò thị trường) đều từ 70 triệu đồng/m2 trở lên.

Việc thiếu dữ liệu về giá đất và sử dụng kết quả đấu giá tại các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất để làm thông tin đầu vào định giá đất (có nơi đã xảy ra tình trạng “thổi” giá đất tăng tới cả chục lần) không có yếu tố tương đồng đối với giá trị quyền sử dụng đất của các khu đất có quy mô lớn, qua đó khiến bảng giá đất tăng bất thường.

Vì vậy, doanh nghiệp đang rất kỳ vọng vào những thay đổi tại dự thảo Luật sửa đổi Luật Đất đai (năm 2024) sớm được đưa ra thảo luận và sẽ được Quốc hội khóa XV thông qua tại Kỳ họp thứ 10 sắp tới. Một trong những nội dung được đề xuất sửa đổi là điều chỉnh Điều 158 về nguyên tắc định giá đất, trong đó quy định "kết quả xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất là tài liệu để Nhà nước tham khảo khi quyết định giá đất".

Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho rằng, sự thay đổi này có ý nghĩa lớn khi cho phép chủ đầu tư có cơ hội giảm chi phí đầu vào, qua đó gián tiếp hạ giá thành sản phẩm đầu ra, đồng thời cũng giảm rủi ro trong thu hút đầu tư ở các địa phương.

Cần phải nói thêm rằng, không chỉ dự án của doanh nghiệp, nhà đầu tư, mà các dự án công cũng sẽ chịu tác động nếu tiến trình bồi thường giải phóng mặt bằng bị ảnh hưởng bởi vấn đề giá đất. Một số dự án lớn, như dự án Liên kết vùng miền Trung dự kiến hoàn thành vào tháng 12/2025, nhưng đến nay mới bàn giao được gần 50% mặt bằng, hay dự án đường Vành đai 4 - vùng Thủ đô Hà Nội cũng phải lùi thời hạn hoàn thành toàn bộ công tác giải phóng mặt bằng đến hết quý IV/2025 do gặp khó khăn khi người dân không chấp nhận thỏa thuận đền bù.

Trong 5 nhóm vấn đề được Thứ trưởng Bộ Tài chính Trần Quốc Phương nhấn mạnh khi đề cập những khó khăn trong công tác thúc đẩy giải ngân đầu tư công tại họp báo Chính phủ thường kỳ tháng 8/2025, vướng mắc trong giải phóng mặt bằng, biến động giá nguyên vật liệu, vướng mắc trong thủ tục đầu tư phát triển dự án là nguyên nhân gây cản trở quan trọng tới quá trình triển khai.

TS. Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng VARS IRE nhận định, về thu tiền sử dụng đất, bài toán không chỉ là thu được bao nhiêu, mà là thu như thế nào để giữ được đà phát triển bền vững của thị trường và đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Một giải pháp dài hạn, dựa trên dữ liệu, điều tiết linh hoạt chính là “chìa khóa” để xử lý bài toán này.