Rất nhiều các chương trình ưu đãi mua nhà hấp dẫn vào thời điểm này. Ảnh: Dũng Minh

Dòng vốn “rẻ” thổi bùng cơn sốt đầu cơ

Cụ thể, báo cáo tuần 2 tháng 9/2025 của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho hay, cơ chế thanh toán linh hoạt, chỉ cần trả trước 10-30% giá trị sản phẩm, đi kèm với lựa chọn tạm hoãn trả cả phần tiền gốc lẫn tiền lãi từ 12 tháng lên tới 5 năm, không chỉ là hỗ trợ cho người mua nhà ở thực, mà còn dường như còn tạo cơ hội cho nhà đầu tư lũng đoạn thị trường, tận dụng vốn ít để hưởng lợi nhuận vượt trội so với mức rủi ro phải gánh.

Dù chính sách “miễn lãi - ân hạn gốc” đã xuất hiện trên thị trường thập kỷ trước, nhưng chỉ trong hơn một năm trở lại đây, chính sách này mới thực sự phổ biến trên thị trường địa ốc và được chủ đầu tư áp dụng rộng rãi nhằm kích cầu. Nhiều nhà đầu tư hoặc nhóm đầu tư đã tận dụng chính sách này để mua cùng lúc nhiều sản phẩm, tham gia nhiều dự án khác nhau và thắng lớn với vốn ban đầu nhỏ.

Chẳng hạn, với căn hộ trị giá 3 tỷ đồng, nhà đầu tư chỉ cần bỏ ra 600 - 900 triệu đồng ban đầu. Nếu giá tăng 15 - 20% sau 1 - 2 năm trong giai đoạn miễn lãi, ân hạn nợ gốc, khoản chênh 450 - 600 triệu đồng gần như thành lợi nhuận ròng. Như vậy, tỷ suất sinh lời trên vốn có thể đạt 50-70%, mức lợi nhuận mà khó kênh đầu tư nào sánh kịp. Thậm chí, trong một năm qua, giá bất động sản tăng “nóng”, một số nhà đầu tư còn lãi gấp đôi số vốn ngay trong thời gian ân hạn, trước khi bàn giao nhà.

Ngoài ra, một số nhà đầu tư lựa chọn không sử dụng ưu đãi mà thanh toán đến 95% giá trị hợp đồng (mức tối đa với sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai) để được hưởng chiết khấu sâu. Sau đó bán lại với mức giá chênh lệch so với hình thức vay mua.

Nguồn: OneHousing

Sức hấp dẫn từ lợi nhuận đã kéo dòng tiền đổ vào bất động sản ngày càng mạnh. Tâm lý kỳ vọng giá tiếp tục tăng khiến người người, nhà nhà tận dụng các chính sách ưu đãi để tham gia thị trường và tiếp tục găm hàng chờ giá lên. Vòng xoáy “giữ hàng - khan cung - giá tăng” vì thế ngày càng được củng cố. Hoạt động mua đi bán lại này giúp thị trường trở nên “sôi động” hơn, góp phần tạo thanh khoản cần thiết, nhưng hơn hết lại kéo theo nhiều hệ quả tiêu cực cho sự phát triển bền vững thị trường.

Đáng chú ý, những nhóm lũng đoạn thị trường lại không phải chịu mức rủi ro tương xứng với lợi nhuận khổng lồ mà họ thu được. Lịch sử thị trường cho thấy, khi thị trường hạ nhiệt, chính những người mua sau, thường là nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ hoặc người dân có nhu cầu ở thực, mới là bên gánh chịu hậu quả. Bởi giá trị của nhiều tài sản gần như không thay đổi, hạ tầng chưa cải thiện, nhưng giá lại bị đẩy lên phi mã, tạo ra những cơn sốt giả, cuốn nhà đầu tư nhỏ lẻ và người dân vào vòng xoáy đầu cơ theo hiệu ứng đám đông.

Nguồn: OneHousing

Khi thị trường bất ngờ “đổi chiều”, thanh khoản suy giảm, nhiều người buộc phải bán tháo, kéo mặt bằng giá chung đi xuống. Nếu lượng lớn nhà đầu tư cùng sử dụng đòn bẩy tài chính, sự bán tháo có thể lan sang toàn thị trường, tác động trực tiếp đến hệ thống tài chính - ngân hàng. Nguy cơ càng lớn khi thị trường rơi vào trạng thái “đóng băng”, ngân hàng buộc phải tăng lãi suất để kiểm soát rủi ro, trong khi bất động sản dù cắt lỗ vẫn khó thoát hàng.

Đáng lo ngại hơn, trong vòng xoáy này, người dân có nhu cầu an cư chính đáng trở thành đối tượng chịu thiệt thòi nhiều nhất. Thu nhập của đại đa số hộ gia đình không theo kịp tốc độ tăng giá bất động sản. Một căn hộ 2 phòng ngủ hiện có giá trung bình tại các thành phố lớn hiện có giá khoảng 5 tỷ đồng - gần như vượt ngoài tầm với của những cặp vợ chồng trẻ, ngay cả khi họ có mức thu nhập khá. Điều này không chỉ khiến giấc mơ an cư ngày càng xa vời, mà còn tạo áp lực lớn lên quy hoạch và giao thông đô thị.

Mặc dù mặt bằng lãi suất đang duy trì mức thấp với nhiều chương trình ưu đãi 6 - 7%, thậm chí có ngân hàng dưới 6%, nhưng mức độ ưu đãi này với nhiều người vẫn là gánh nặng lớn khi các thời hạn vay ưu đãi chưa đủ dài so với nhu cầu.

Cần có sự điều tiết cho phù hợp

Theo ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), thực tế cho thấy, mức thu nhập của người dân không theo kịp đà tăng giá nhà. Tại các đô thị lớn, để mua một căn hộ 70m² có giá từ 3 - 4 tỷ đồng, đa phần người trẻ cần tới 20–25 năm tích lũy. Phần lớn các cặp vợ chồng thu nhập 20 - 30 triệu đồng/tháng vẫn phải thuê nhà hoặc sống cùng gia đình nếu không có hỗ trợ tài chính. Do đó, người trẻ cần khoản vay dài 20 - 30 năm và lãi suất thấp 5 - 6%/năm để giảm áp lực trả nợ.

Ghi nhận từ báo cáo thị trường bất động sản quý II/2025 của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, xét trong 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung mới đạt khoảng hơn 10.000 căn và dự kiến, nửa cuối năm, có thêm ít nhất 9 dự án chung cư mới được ra mắt như Sun Feliza Suites của Sun Group, The Queen của Tincom Group, Jade Square của Infinity Group, Long Biên Central của Taseco Land, Northern Emerald của Incomex, An Bình Homeland của Geleximco, Lumière Prime Hills của Masterises Homes,…

Tuy vậy, khảo sát thực tế cho thấy, mặt bằng giá trung bình thấp nhất của các dự án này trong giai đoạn rumor đều từ 70 triệu đồng/m2 trở lên, thậm chí có dự án dự kiến ra mắt với mức chào bán lên tới hơn 100 triệu đồng/m2 cho thấy, giá nhà vẫn cao.

Trong thời gian vừa qua, một số dự án nhà ở xã hội bắt đầu mở bán tại Hà Nội, nhưng thực tế theo nhiều chuyên gia cho hay việc sở hữu cũng không hề dễ dàng khi người đủ tiêu chuẩn theo Nghị định 100/2024/NĐ-CP lại không có nhu cầu mua, trong khi người có nhu cầu mua lại không đủ tiêu chuẩn.

TS. Nguyễn Quốc Hùng - Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, việc ngành Ngân hàng dành nguồn lực, thực hiện các chính sách ưu đãi giúp đối tượng này tiếp cận các gói tín dụng rẻ để mua nhà là rất đúng đắn và văn minh. Tuy nhiên, ông Hùng cho rằng cần đánh giá đúng đối tượng thụ hưởng, tránh việc lợi dụng gói vay giá rẻ để đầy giá nhà.

"Trong bối cảnh cung - cầu trên thị trường bất động sản đang mất cân đối, việc có thêm những dòng vốn giá rẻ nếu không được quản trị đúng có thể sẽ dẫn đến nguy cơ giá nhà tiếp tục tăng cao" - ông Hùng cảnh báo.

Theo TS. Võ Trí Thành - Chuyên gia Kinh tế, về lâu dài, thị trường cần được hỗ trợ từ chính sách tài chính vĩ mô, như kéo dài thời gian vay mua nhà lên 25 - 30 năm, giảm tỷ lệ trả trước, hoặc áp dụng cơ chế thế chấp linh hoạt, điều này sẽ giúp tăng khả năng tiếp cận của người dân và đẩy nhanh tiêu thụ. Nhưng quan trọng nhất là doanh nghiệp phải cơ cấu lại nguồn cung, tập trung phát triển các sản phẩm đúng nhu cầu thực, đặc biệt là nhà ở có giá dưới 2 tỷ đồng. Nhà nước thì cần đẩy mạnh rà soát lại thủ tục pháp lý để rút ngắn thời gian triển khai dự án, giúp giảm chi phí đầu vào, từ đó hạ giá bán.