Nhà đầu tư địa ốc giờ đang chuyển sang phương án "đầu tư đường dài". Ảnh minh họa: Dũng Minh

Thời “lướt sóng” siêu lời đã qua

Mặc dù nhà đầu tư trông ngóng lợi nhuận cao từ sự tăng trưởng của nhiều loại tài sản chứng khoán, tài sản số nhưng ghi nhận thực trạng và nhu cầu của nhiều người Việt về quản lý tài sản cá nhân cho thấy, dường như hành vi đầu tư lại nghiêng về sự thận trọng với sự ưu tiên vào các loại tài sản hữu hình mang tính truyền thống như tiết kiệm, vàng và đặc biệt bất động sản.

Với đặc tính thanh khoản thấp hơn, khó tối ưu danh mục hơn, nhưng lại đảm bảo khả năng phòng ngừa “rủi ro” trước những biến động bất thường của kinh tế vĩ mô, có tới 2/3 các nhà đầu tư trong cuộc trao đổi ngắn gần đây với phóng viên TBTCVN tại Tọa đàm “Sức hút của các lớp tài sản” do Báo Tài chính – Đầu tư tổ chức nhìn nhận, các loại tài sản này gần như trở thành tài sản “trú ẩn an toàn” cuối cùng sau khi các nhà đầu tư chốt lời.

Không những vậy, chia sẻ tại Tọa đàm, TS. Nguyễn Trí Hiếu - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển thị trường tài chính và bất động sản toàn cầu cho hay, với mặt bằng lãi suất thấp, niềm tin thị trường cải thiện sau hàng loạt động thái tháo gỡ khó khăn về pháp lý của Nhà nước, những tài sản như bất động sản càng có động lực trở thành lớp tài sản được nhà đầu tư ưu ái hàng đầu.

Việc một số doanh nghiệp đã giảm giá nhà thông qua nhiều chính sách hỗ trợ khách hàng như miễn lãi 18 tháng, kéo dài tiến độ thanh toán tới 5 năm… càng hấp dẫn nhà đầu tư quan tâm hơn tới các lớp tài sản là bất động sản.

Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy, hơn 4,1 triệu tỷ đồng tín dụng đang “chảy” vào bất động sản theo số liệu mới nhất của Ngân hàng Nhà nước, lĩnh vực này cho thấy sức hút mãnh liệt, tiếp tục là trọng tâm của hệ thống ngân hàng thương mại. Trong đó, dư nợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm 1,823 triệu tỷ đồng.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, trong nhóm này, các dự án khu đô thị và phát triển nhà ở tiếp tục dẫn đầu về quy mô cấp tín dụng, với 614.737 tỷ đồng. Kế đến là các dự án khu công nghiệp, khu chế xuất với 114.274 tỷ đồng. Dòng vốn cũng được phân bổ vào các lĩnh vực như văn phòng cho thuê (61.946 tỷ đồng), du lịch – nghỉ dưỡng (62.487 tỷ đồng), nhà hàng – khách sạn (64.560 tỷ đồng) và cho vay mua quyền sử dụng đất (190.113 tỷ đồng).

Niềm cảm hứng từ tín dụng ngân hàng là động lực giúp cho thị trường địa ốc tăng trưởng mạnh trong suốt 9 tháng đầu năm vừa qua.

Bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, thị trường bất động sản ghi nhận một số tín hiệu phục hồi, nhờ nỗ lực tháo gỡ vướng mắc về thể chế và chính sách cũng như động lực từ dòng vốn rẻ đổ vào thị trường.

Tuy vậy, lưu ý rằng, việc tăng trưởng nóng vào tín dụng trong giai đoạn nửa đầu năm cũng gây ra những rủi ro nhất định khi dòng tiền rẻ đã kích thích sự nhập cuộc của nhóm nhà đầu tư tham gia mạnh vào thị trường, qua đó phần nào gián tiếp đẩy tâm lý FOMO gia tăng, gây áp lực về giá nhà, khiến cho diễn biến của thị trường bắt đầu có sự chuyển hóa trong quý III/2025.

Cộng thêm các tác động của các chính sách mới, và sự thay đổi trong kỳ vọng lợi nhuận khiến thay đổi tâm lý nhà đầu tư.

Trong vòng 1 tháng qua, ghi nhận thực tế cho thấy, lãi suất cho khoản vay mua nhà của nhiều người đã tăng trở lại sau nhiều tháng duy trì ở mức nền thấp. Nhiều khoản vay ghi nhận tăng từ 1 – 2%/năm trong bối cảnh nhiều ngân hàng tăng lãi suất huy động đầu vào.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định rằng, áp lực lạm phát quay trở lại cùng xu hướng điều hành thận trọng Ngân hàng Trung ương và các ngân hàng thương mại tạo ra sức ép lớn đối với người mua nhà có sử dụng vốn vay, chi phí trả nợ hàng tháng sẽ tăng, ảnh hưởng đến khả năng chi trả và cân đối tài chính cá nhân. Đặc biệt, đối với các nhà đầu tư bất động sản, đặc biệt nhóm sử dụng đòn bẩy cao (vay nhiều, vốn tự có thấp), lãi suất tăng đồng nghĩa với lợi suất kỳ vọng thấp hơn hoặc việc xoay vốn bị chậm lại, khiến thanh khoản có thể bị ảnh hưởng.

Ghi nhận thực tế cho thấy, nhiều nhà đầu tư đã bắt đầu tạm dừng và đứng ngoài quan sát thị trường. Không phải vì thiếu vốn, mà theo họ, với ngân sách tài chính hiện tại, cảm giác với anh giá đã “kịch trần” khi giá các căn hộ mở bán mới được đẩy lên quá cao trong thời gian gần đây.

Ông Trần Đình Việt, một nhà đầu tư lâu năm tại Hà Nội chia sẻ, trước đây chỉ cần nghe tin mở đường, mở khu công nghiệp là giá đất đã tăng. Nay người mua hỏi kỹ pháp lý, quy hoạch, hạ tầng thực tế. Thị trường đã không còn chỗ cho những cú đánh nhanh, thắng lớn".

Mô hình các lớp tài sản. Nguồn: Topi

Nhà đầu tư tính chuyện đường dài

Câu chuyện “mua hôm nay, bán mai” dường như đã lỗi thời trong bối cảnh thị trường ngày càng minh bạch và nhà đầu tư ngày càng thận trọng hơn.

Chuyên gia kinh tế TS. Đinh Thế Hiển cho biết, thị trường đang phân hóa rõ nét. Ai còn tư duy đầu cơ, đánh sóng sẽ bị loại dần. Chỉ những nhà đầu tư hiểu giá trị thật của bất động sản, biết nắm giữ lâu dài và tối ưu hiệu quả khai thác mới có thể tồn tại”.

Đồng quan điểm, theo bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội lại cho biết, trong bối cảnh mặt bằng giá bất động sản đã tăng mạnh suốt nhiều năm qua, kỳ vọng lãi bằng lần như giai đoạn trước đây đã không còn thực tế. Thay vào đó, lợi nhuận giờ đây chỉ còn tính bằng tỷ lệ phần trăm, và nhà đầu tư buộc phải cân nhắc kỹ về vùng đầu tư, dòng tiền và thời điểm thoát hàng.

Cùng chung quan điểm, ông Phạm Quốc Việt - Giám đốc sàn Đông Bắc Bộ Land, trong bối cảnh thay đổi mới với các chính sách và động thái siết chặt quản lý, các nhà đầu tư sẽ buộc trở nên thận trọng hơn, không đưa ra các quyết định cảm tính, các quyết định nhanh như giai đoạn trước. Các cơ hội sẽ vẫn có, nhưng sẽ phân bổ đồng đều theo mục đích đầu tư và khả năng tài chính của từng người.

Một điểm đáng chú ý là thế hệ nhà đầu tư mới – đặc biệt là nhóm dưới 40 tuổi – đang tiếp cận bất động sản với tâm thế khác trước. Họ không chạy theo đám đông, thay vào đó sử dụng dữ liệu, công cụ số, tham khảo báo cáo thị trường, so sánh lợi suất trước khi “xuống tiền”.

Các sản phẩm được quan tâm nhiều nhất hiện nay là căn hộ trung cấp tại khu vực có hạ tầng hoàn thiện, đất gần khu công nghiệp hoặc khu đô thị có quy hoạch rõ ràng. Ngược lại, đất vùng xa, chưa có hạ tầng, pháp lý chưa rõ đang bị giới đầu tư “quay lưng”./.