Thị trường bất động sản: Mức thanh khoản chưa tỷ lệ thuận với tăng giá

Sốt đất diện rộng khó diễn ra

Theo báo cáo thị trường quý I/2022 của Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản (BĐS) có sự tăng trưởng đều cả về lượt quan tâm và lượt tin đăng bất động sản. Tình hình lạm phát đang trở thành mối lo ngại về giá bất động sản trong thời gian tới. Sự chuyển động của thị trường được thể hiện rõ nét qua dữ liệu tin đăng (đại diện cho nguồn cung) và lượt quan tâm (đại diện cho nguồn cầu) ở từng loại hình bất động sản, cũng như từng khu vực trên cả nước.

Điểm nghịch lý của thị trường bất động sản là tuy người bán đưa ra mặt bằng giá mới, nhưng giao dịch thanh khoản rất chậm.

Trong tháng 2, mức độ quan tâm BĐS tăng ở hầu hết loại hình với mức tăng trung bình 23% so với tháng 1. TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội có mức tăng lần lượt là 29% và 22%. Đáng chú ý, loại hình đất và đất nền dự án có mức độ quan tâm tăng mạnh ở nhiều tỉnh thành. Trong đó, Lâm Đồng, Khánh Hòa, Đà Nẵng là 3 khu vực có mức tăng mạnh nhất, lần lượt là 41%, 35% và 32%. Hai thành phố lớn TP.Hồ Chí Minh và Hà Nội có mức tăng 18% và 8%.

Nhìn nhận về xu hướng gia tăng nhu cầu mua với loại hình đất nền, chuyên gia của Batdongsan.com.vn cho biết, do lo ngại về trượt giá và lạm phát khi tiền được bơm ra thị trường qua các gói kích thích kinh tế và giải ngân đầu tư công, nhu cầu tích lũy tài sản gắn liền với đất làm kênh trú ẩn an toàn sẽ tăng lên trong năm nay.

Đối với nhóm BĐS liền thổ, đất nền có giá vừa túi tiền hơn so với nhà phố, biệt thự hay shophouse, nên sẽ hút các dòng vốn quy mô trung bình khá trở lên. Tuy vậy, hiện tượng nóng sốt trên diện rộng trên thị trường khó diễn ra, mà chỉ diễn ra cục bộ ở một số địa phương hưởng lợi từ quy hoạch, hạ tầng.

Điểm đáng chú ý trong quý I, nhu cầu tìm kiếm chung cư tăng cao cả ở hai thành phố lớn là TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội, tập trung chính ở phân khúc bình dân. Cụ thể, trong tháng 2, loại hình chung cư bình dân tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội đều ghi nhận lượt tìm kiếm tăng mạnh, ở mức 36% so với tháng 1, vượt xa lượt quan tâm của loại hình nhà riêng và đất đền. Giá chung cư Hà Nội trong tháng 2/2022 cũng đã tăng khoảng 4,4% so với tháng 12/2021. Trong khi đó, mặt bằng giá chung cư bình dân tại Hà Nội trong năm 2021 đã tăng trưởng 8%, đạt mức trung bình khoảng 23,5 triệu/m2. Giá chung cư cao cấp cũng tăng 5% lên 32,5 triệu/m2, còn căn hộ cao cấp tăng 3% lên 45,5 triệu/m2.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết: “Mặc dù giá BĐS tăng lên, nhưng tính thanh khoản chưa hẳn sẽ tỷ lệ thuận vì phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố. Do đó, các nhà đầu tư cá nhân, đặc biệt là nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cần lưu ý hai khía cạnh: thứ nhất, là cần lưu ý khảo sát mặt bằng giá ở các khu vực, bởi giá BĐS ở miền Bắc nhiều nơi đã tăng 3-5 lần trong thời gian qua. Giá neo ở mức cao, nên có thể gặp khó khăn trong thanh khoản. Thứ hai, cần lưu ý tới sự dịch chuyển của dòng tiền đầu tư. Dòng tiền đang có sự chuyển hướng từ miền Bắc vào miền Trung”.

Môi giới “tiếp tay” đẩy giá đất

Theo nhiều chuyên gia, điểm nghịch lý của thị trường BĐS là tuy người bán đưa ra mặt bằng giá mới, nhưng giao dịch thanh khoản rất chậm. Lý do, người bán thì tính thêm phần “trượt giá”, “phát triển hạ tầng” và “lợi nhuận” vào giá trị tài sản, người mua lại kỳ vọng giá giảm nhờ dịch bệnh và chờ mua với giá bằng hoặc thấp 5% - 10%. Do đó, người bán nếu không áp lực vay sẽ không giảm giá, giữ luôn giá bán kỳ vọng làm mặt bằng giá mới. Giao dịch chỉ xuất hiện nhiều ở người bán bị áp lực ngân hàng, hoặc muốn thanh khoản nhanh nên chấp nhận giảm tối đa 5% để có giao dịch. Đó chính là lý do chúng ta thấy nghịch lý thị trường đâu đâu cũng thấy tăng giá, nhưng mức độ thanh khoản lại thấp.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, giai đoạn 2020 - 2021, dù kinh tế gặp khó khăn do khủng hoảng của dịch Covid-19, nhưng thị trường bất động sản vẫn nóng, giá cả liên tục thay đổi. Đặc biệt gần đây, giá đất đai lại tiếp tục nhảy múa, tăng vọt. Mà một phần nguyên nhân là do những nhà môi giới không chuyên, thậm chí do cả môi giới chuyên nghiệp “bắt tay” tạo sóng giả, tạo lợi ích cá nhân, đơn vị mà không mang lại lợi ích phục vụ kinh tế tỉnh, vùng đó. Điều này sẽ tạo ra một thị trường bất động sản thiếu lành mạnh.

Bà Nguyễn Hương - Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam cũng cho rằng, để xảy ra những câu chuyện “cò” đất, nhiễu loạn thị trường, một phần nguyên nhân do chưa có sự đánh giá, xây dựng tiêu chí để xác định điều kiện hành nghề môi giới. Khung pháp lý đã có, nhưng luật pháp thả nổi trong thời gian khá dài, trong khi số lượng môi giới ngày càng tăng nhanh dẫn đến nhiều hệ lụy. Đã đến lúc cần quy chuẩn cho nghề môi giới. Cần quy định rõ điều kiện cần và đủ cho cá nhân và tổ chức tham gia hành nghề. Qua đó có giám sát, chế tài mạnh tay với những hành vi làm trái quy định, trái quy chuẩn nghề nghiệp.

Còn ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) nhấn mạnh, phải xác định trong thị trường BĐS hiện nay, vai trò của môi giới là tất yếu, là 1 trong những chủ thể rất quan trọng trên thị trường. Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính phủ nêu khá rõ đến từng hành vi vi phạm cụ thể trong các giao dịch BĐS, trong đó liên quan trực tiếp đến các hoạt động môi giới. Đây là bước tiến để hoạt động môi giới BĐS trở nên chuyên nghiệp hơn, chính quy hơn.