 |
| Các cơ chế pháp lý hoàn thiện hơn giúp niềm tin vào sự phục hồi của thị trường bất động sản được gia tăng. Ảnh: Anh Hào |
Nhiều thị trường “theo sóng” sẽ thành “dẫn sóng”
Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam năm 2024 và dự báo thị trường năm 2025 của Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Services (Dat Xanh Services – FERI) cho hay, thị trường bất động sản đã đi qua vùng đáy vào năm 2023, bắt đầu ấm dần lên từ đầu năm 2024 đến nay. Giai đoạn thị trường đi ngang theo đáy chữ U đã có chuyển biến tích cực dần, đến cuối năm 2024, thị trường bất động sản đã trở nên “ấm áp” hơn với nhiều tín hiệu khả quan.
Theo Dat Xanh Services – FERI, tính đến cuối năm 2024, thị trường bất động sản đã “xa rời” vùng đáy. Đặc biệt, khi 4 bộ luật quan trọng là Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Các tổ chức tín dụng 2024 có hiệu lực sớm từ 1/8/2024, kỳ vọng sẽ đặt nền móng cho sự phát triển minh bạch, ổn định trong chu kỳ mới. Điều này, cũng phần nào hỗ trợ thúc đẩy tiến độ phát triển dự án và gia tăng nguồn cung nhà ở mới.
Bên cạnh đó, đây là thời điểm thị trường bắt đầu xuất hiện nhiều điểm sáng, các điểm nghẽn còn tồn đọng dần được khơi thông với hàng loạt chính sách, quy định mới được ban hành. Sau thời điểm này, thị trường tuy chưa thể phục hồi nhanh nhưng các bộ luật được kỳ vọng sẽ đặt nền móng cho sự phát triển minh bạch, ổn định với chu kỳ mới.
Trong năm 2025 sẽ có những chuyển biến tích cực hơn, với nguồn cung mới được cải thiện đáng kể so với năm 2024. Tuy nhiên, mức độ tăng trưởng và tỷ lệ hấp thụ sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố.
Ngoài ra, nhờ sự điều phối của Chính phủ thông qua hàng loạt các chính sách, kết hợp với đặc thù nhu cầu thực tế của từng địa phương, thị trường bất động sản Việt Nam đã xuất hiện rõ vai trò của các vùng thị trường “dẫn sóng” và vùng thị trường “theo sóng”.
Sức cầu năm 2025 dự báo cải thiện khá hơn; sức mua tập trung chính tại thị trường “dẫn sóng” là các đô thị lớn như: Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương, và một số thị trường “theo sóng” là các đô thị vệ tinh của các tỉnh, thành “dẫn sóng”.
Cụ thể tại miền Bắc, thị trường dẫn sóng dự báo tiếp tục là Hà Nội. Các khu vực “theo sóng” là Hải Phòng, Hưng Yên, Hà Nam, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thanh Hóa, tập trung nhiều sự quan tâm vào loại hình căn hộ, nhà thấp tầng dự án, nhà riêng lẻ.
| Tại thị trường miền Tây, thị trường Long An kỳ vọng là khu vực “theo sóng” của thị trường TP. Hồ Chí Minh, đồng thời sẽ là địa bàn “dẫn sóng” cho khu vực miền Tây, với sự nổi bật của loại hình căn hộ và nhà thấp tầng đến từ các dự án của chủ đầu tư Vinhomes, Ecopark, Nam Long; Thị trường Cần Thơ và Kiên Giang (Phú Quốc) cũng kỳ vọng là thị trường “theo sóng” tại khu vực miền Tây. |
Tại miền Trung, thị trường “dẫn sóng” là Đà Nẵng, với nhu cầu tập trung nhiều tại phân khúc căn hộ trung, cao cấp. Thị trường “theo sóng” là Khánh Hòa, Quảng Nam, Quảng Bình, Huế, Bình Định thu hút khách hàng đối với các loại hình căn hộ và nghỉ dưỡng.
Tại miền Nam, dự báo TP. Hồ Chí Minh và Bình Dương tiếp tục là thị trường “dẫn sóng” nhờ sự quan tâm của nhóm khách có nhu cầu mua ở thực tại TP. Hồ Chí Minh, các địa phương lân cận và khách hàng phía Bắc. Thị trường “theo sóng” gồm: Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Nai, dự kiến ghi nhận hoạt động nổi bật của phân khúc căn hộ và nghỉ dưỡng.
 |
| Các chuyên gia bất động sản cho hay, sức mua của thị trường bất động sản trong năm 2025 tập trung ở các đô thị lớn. Ảnh: ĐXG |
Những kịch bản cho thị trường bất động sản năm 2025
Phía Dat Xanh Services - FERI nhận định, thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam trong năm 2025 sẽ có những chuyển biến tích cực hơn, với nguồn cung mới được cải thiện đáng kể so với năm 2024. Tuy nhiên, mức độ tăng trưởng và tỷ lệ hấp thụ sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố, tạo nên ba kịch bản khác nhau: kịch bản thách thức; kịch bản kỳ vọng; kịch bản lý tưởng.
Trong đó: Kịch bản lý tưởng với nguồn cung mới tăng mạnh 40% - 50, lãi suất thả nổi ở mức 9% - 11%, giá bán tăng 15 - 20% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40 - 45%. Đây là kịch bản lạc quan nhất, kỳ vọng vào sự phục hồi sớm của thị trường.
Kịch bản kỳ vọng với nguồn cung mới tăng 30% - 40, lãi suất thả nổi ở mức 10 - 12%, giá bán tăng 10 - 15% và tỷ lệ hấp thụ đạt 35 - 40%. Đây là kịch bản khả thi nhất, phản ánh sự tăng trưởng được cải thiện tích cực hơn của thị trường.
Kịch bản thách thức với nguồn cung mới tăng 20% - 30%, lãi suất thả nổi lên tới 11 - 13%, giá bán tăng 5 - 10% và tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 30 - 35%. Đây là kịch bản cẩn trọng nhất, dự phòng cho các tình huống chuyển biến ngoài dự liệu.
Dự kiến nguồn cung mới được bổ sung đáng kể khi Chính phủ và các địa phương tập trung tháo gỡ dần các vướng mắc pháp lý cho các dự án theo mức độ ưu tiên từ dễ đến khó, đặc biệt là các dự án trọng điểm, quy mô lớn.
Các chuyên gia của Dat Xanh Services - FERI cho rằng, thị trường năm 2025 đón nhận khoảng 43.300 sản phẩm mới, trong đó miền Nam chiếm phần lớn với 36,2% tổng nguồn cung tương lai, thị trường miền Bắc và miền Trung chiếm lần lượt 31,5% và 20,7% và nguồn cung mới, miền Tây có tỷ lệ khoảng 11,6%. Phân khúc căn hộ sẽ tiếp tục dẫn dắt nguồn cung mới.
Có thể nói rằng, thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay đã “chuyển mình” và đang trong quá trình hồi phục, sẵn sàng chạy đà cho một chu kỳ tăng trưởng mới. Dù vẫn còn nhiều thách thức, nhưng thị trường được dự báo sẽ phát triển minh bạch, ổn định hơn, bền vững hơn khi các yếu tố vĩ mô dần đi vào ổn định, các bên sẵn sàng “tăng tốc” với tâm thế mới, nguồn cung dự báo cải thiện hơn và niềm tin trở lại, kéo theo nhu cầu tăng.
| “So với năm 2023, thị trường bất động sản năm 2024 một số tiêu chí đã được cải thiện hơn và tiếp tục được hoàn thiện. Trong 2025, các điều kiện khác giúp cho thị trường bất động sản phát triển bền vững sẽ tiếp tục được cải thiện, góp phần đưa thị trường Bất động sản dần tiến đến điểm phục hồi kỳ vọng vào năm 2026” - báo cáo của Dat Xanh Services - FERI nhấn mạnh. |
