Bất động sản đối mặt áp lực đa chiều

Tại Diễn đàn Tài chính và Đầu tư Bất động sản 2026 sáng 28/3, TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, Ủy viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ đã chỉ ra hàng loạt vấn đề nổi lên đối với thị trường xthịây dựng và bất động sản trong bối cảnh mới. Theo ông Lực, thị trường đang chịu tác động đồng thời từ các yếu tố vĩ mô và những tồn tại nội tại kéo dài, tạo ra áp lực đan xen và ngày càng rõ nét.

Trong đó, mục tiêu tăng trưởng GDP khoảng 10% trong năm 2026 được đánh giá là thách thức lớn khi kinh tế thế giới tiếp tục biến động, đặc biệt trong bối cảnh các chính sách thuế quan mới và căng thẳng địa chính trị tại khu vực Trung Đông, trong đó có Iran. Những yếu tố này không chỉ ảnh hưởng đến môi trường kinh doanh chung mà còn tác động trực tiếp đến chi phí đầu vào, dòng vốn và tâm lý thị trường.

Các diễn giả chia sẻ tại Diễn đàn Tài chính và Đầu tư Bất động sản 2026. Ảnh: Thu Hương.

Trong bối cảnh đó, các áp lực vĩ mô cũng đang phản ánh rõ nét lên diễn biến của thị trường bất động sản. Giá nhà đất đã tăng mạnh trong những năm gần đây, với mức tăng khoảng 59% trong giai đoạn 2019 - 2024 và tiếp tục tăng thêm 10 - 30% trong năm 2025. Cùng với đó, giá cổ phiếu bất động sản cũng ghi nhận mức tăng đáng kể, gần 200% trong năm 2025, dù có sự phân hóa giữa các doanh nghiệp. Tuy nhiên, nguồn cung trên thị trường dù gia tăng vẫn chưa giải quyết được tình trạng lệch pha cung - cầu, khi phân khúc cao cấp dư thừa trong khi phân khúc nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân, đặc biệt là nhà ở xã hội, vẫn thiếu hụt.

Không chỉ chịu tác động từ yếu tố vĩ mô, bản thân thị trường và doanh nghiệp bất động sản cũng bộc lộ nhiều tồn tại nội tại. Một số doanh nghiệp có dấu hiệu đầu tư dàn trải, trong khi phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn và tình trạng dư cung. Bên cạnh đó, việc kiểm soát tín dụng bất động sản, với định hướng tăng trưởng tối đa khoảng 15% trong năm 2026, cùng xu hướng lãi suất cho vay gia tăng theo lãi suất huy động, đang tạo thêm áp lực đối với thị trường, đặc biệt ở những phân khúc nhạy cảm về vốn.

Ngoài ra, quá trình chuyển đổi số và chuyển đổi xanh trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản vẫn còn chậm, chưa đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững. Chi phí nhân công, giá vật liệu xây dựng và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng đều gia tăng, trong khi tình trạng thiếu hụt lao động và vật liệu vẫn diễn ra ở nhiều nơi. Việc ban hành định mức chi phí xây dựng còn chậm cũng làm gia tăng khó khăn cho doanh nghiệp trong việc lập và triển khai dự án. Cùng với đó, năng lực quản lý dự án, kiểm soát rủi ro của một số chủ đầu tư và nhà thầu còn hạn chế, ảnh hưởng đến hiệu quả triển khai và tiến độ công trình.

Bất động sản đối mặt áp lực đa chiều

Trước những vấn đề nêu trên, TS. Cấn Văn Lực đã đề xuất một số nhóm giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường phát triển. Trước hết, cần theo dõi sát diễn biến địa chính trị, đặc biệt là tình hình chiến sự tại Trung Đông, để xây dựng các kịch bản và giải pháp ứng phó kịp thời, phù hợp với bối cảnh mới.

Đồng thời, việc tiếp tục hoàn thiện thể chế về đất đai, xây dựng và bất động sản được xem là yêu cầu cấp thiết. Trong đó, cần sớm ban hành các nghị định hướng dẫn nhằm tháo gỡ vướng mắc về tài chính đất đai, đồng thời nghiên cứu sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở năm 2023, qua đó góp phần tăng nguồn cung và điều tiết thị trường hiệu quả hơn.

Nguồn: FiinTrade.

Bên cạnh đó, cần đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện và cập nhật quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội tại các địa phương, đồng thời rà soát, điều chỉnh Chiến lược phát triển nhà ở giai đoạn 2021 - 2030 theo Quyết định 2161/QĐ-TTg. Việc nâng cao chất lượng công tác dự báo nhu cầu nhà ở theo từng địa phương và từng giai đoạn sẽ là cơ sở quan trọng để định hướng phát triển thị trường phù hợp với thực tiễn.

Đáng chú ý, các giải pháp nhằm tăng nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân cần được triển khai đồng bộ và hiệu quả hơn, trong đó bao gồm việc giảm thủ tục hành chính, rút ngắn quy trình phê duyệt dự án, linh hoạt trong áp dụng bảng giá đất mới và kiểm soát tín dụng bất động sản ở mức hợp lý.

Song song với đó, cần đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường, phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp, sớm đưa vào vận hành các công cụ tài chính như quỹ nhà ở, quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITs), đồng thời nghiên cứu lộ trình đánh thuế và chứng khoán hóa bất động sản phù hợp với điều kiện thực tế.

Ngoài ra, việc đẩy mạnh hoạt động của các tổ công tác xử lý dự án tồn đọng, chống lãng phí trong lĩnh vực đất đai, bất động sản và tài sản công cũng được nhấn mạnh nhằm khơi thông nguồn lực cho tăng trưởng và củng cố niềm tin thị trường. Cùng với đó, yêu cầu hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai, nhà ở và bất động sản, cũng như triển khai hiệu quả các quy định mới như Nghị định 357/2025/NĐ-CP, được xem là nền tảng quan trọng để thúc đẩy chuyển đổi số và chuyển đổi xanh trong lĩnh vực này.

Nhìn chung, theo TS. Cấn Văn Lực, thị trường xây dựng và bất động sản đang bước vào giai đoạn cần điều chỉnh và tái cấu trúc, trong đó việc hoàn thiện thể chế, nâng cao năng lực quản trị và đồng bộ chính sách sẽ đóng vai trò then chốt để thị trường phát triển ổn định, bền vững trong thời gian tới./.