Tâm lý muốn sở hữu nhà và sinh sống tại TP. Hồ Chí Minh đang tạo ra sự mất cân đối lớn về dân cư, hạ tầng và nguồn lực phát triển, khiến đô thị đối mặt ngày càng rõ với áp lực về giao thông, môi trường và chất lượng sống.
Trao đổi về xu hướng dịch chuyển dân cư và thị trường bất động sản đô thị, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc, Trưởng Bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, sự phát triển của bất động sản luôn gắn chặt với quá trình đô thị hóa. Tuy nhiên, bên cạnh các yếu tố hạ tầng hay khoảng cách địa lý, yếu tố tâm lý đang tác động rất lớn đến quyết định lựa chọn nơi an cư của người dân.
 |
| Nhiều dự án bất động sản được triển khai để đón đầu làn sóng hạ tầng sau mở rộng. Ảnh: Việt Dũng. |
Theo ông Kiệt, hầu hết những người đã học tập, làm việc tại TP. Hồ Chí Minh đều có mong muốn sở hữu một nơi ở tại thành phố này. Tâm lý “ở TP.HCM” và “ở tỉnh” vẫn có sự khác biệt rất lớn, dù khoảng cách thực tế không còn quá xa. Chính tâm lý này đang tạo ra sự mất cân đối đáng kể trong quá trình phát triển đô thị.
“Nhiều người chấp nhận sống trong không gian nhỏ hơn, chi phí cao hơn và áp lực lớn hơn chỉ để được ở lại TP. Hồ Chí Minh. Điều này kéo theo hàng loạt hệ lụy về phân bổ dân cư và nguồn lực phát triển. Không chỉ người lao động, mà cả dòng vốn đầu tư cũng có xu hướng tiếp tục dồn về TP. Hồ Chí Minh thay vì phân bổ đồng đều sang các địa phương lân cận” - ông Kiệt nói.
Theo phân tích của chuyên gia CBRE, khi một đô thị phát triển vượt quá ngưỡng chịu tải của hạ tầng, các hệ lụy sẽ bắt đầu xuất hiện rõ nét. Đây là vấn đề không chỉ TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội, mà nhiều siêu đô thị trên thế giới từng trải qua.
“Ngập nước, ô nhiễm không khí, áp lực giao thông, giáo dục, y tế… đều là hệ quả của việc quá nhiều người tập trung trong một không gian” - ông Kiệt nhấn mạnh và cho rằng, những áp lực này đang ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống của người dân. Từ thời gian di chuyển, môi trường sống cho tới định hướng phát triển cá nhân và gia đình.
Ở một góc nhìn khác, TS. Châu Đình Linh - chuyên gia kinh tế - tài chính, Đại học Ngân hàng TP. Hồ Chí Minh cho rằng, hiện vẫn còn một bộ phận người trẻ có tâm lý chờ giá nhà tại khu vực lõi TP. Hồ Chí Minh giảm xuống mức “vừa túi tiền” mới quyết định mua. Tuy nhiên, xét theo quy luật cung - cầu và chu kỳ thị trường, khả năng giá bất động sản giảm sâu trong dài hạn là không cao.
Theo ông Linh, khi khả năng sở hữu nhà ở ngày càng khó khăn, nhiều người buộc phải lựa chọn thuê nhà và chấp nhận sống trong những không gian chật hẹp, thiếu điều kiện phát triển lâu dài. Nếu đô thị không mở rộng theo hướng đa trung tâm, tạo thêm không gian sống mới với chi phí phù hợp hơn, áp lực này sẽ ngày càng lớn.
Các chuyên gia cho rằng, bất động sản luôn vận động theo chu kỳ gồm tăng trưởng, điều chỉnh, tích lũy và bước vào chu kỳ mới. Tuy nhiên, xét trong dài hạn, giá bất động sản nhìn chung vẫn có xu hướng đi lên, đặc biệt tại các đô thị lớn.
Do đó, việc chờ đợi giá nhà khu trung tâm giảm sâu mới mua có thể sẽ không có được kết quả như ý. Thay vào đó, người mua nên thay đổi tư duy, ưu tiên những khu vực có mức giá phù hợp với năng lực tài chính hiện tại, nhưng vẫn đảm bảo chất lượng sống, kết nối hạ tầng và tiềm năng tăng giá trong tương lai.
Theo ông Kiệt, xu hướng phát triển đô thị trong tương lai cần hướng tới mô hình đa trung tâm, giãn dân về các khu vực vệ tinh có hạ tầng đồng bộ, thay vì tiếp tục tập trung quá mức vào khu vực lõi.
“Khi hệ thống giao thông liên vùng, metro, vành đai và cao tốc được đầu tư hoàn thiện, khoảng cách địa lý sẽ dần không còn là rào cản lớn. Khi đó, bài toán quan trọng không còn là ở TP. Hồ Chí Minh hay không, mà là chất lượng sống và khả năng kết nối thực tế của từng khu vực” - ông Kiệt phân tích.
Còn theo TS. Châu Đình Linh, người mua nhà hiện nay cần đặt trọng tâm vào việc nơi ở có mang lại sự tiện nghi, khả năng kết nối và môi trường sống phù hợp hay không, thay vì quá đặt nặng yếu tố địa giới hành chính.
“Một căn nhà không nhất thiết phải nằm ở nơi mình quen sống, mà quan trọng là nơi đó tạo ra cuộc sống tốt hơn, phù hợp ngân sách và có tiềm năng cho tương lai” - ông Linh chia sẻ.
| “Người dân giờ có thể sống ở một khu đô thị ven biển, hoặc tại các đô thị vệ tinh với không gian rộng rãi hơn, nhưng vẫn kết nối nhanh vào trung tâm thông qua metro hay cao tốc. Khi hạ tầng tốt lên, khái niệm khoảng cách cũng thay đổi” - TS. Châu Đình Linh, chuyên gia kinh tế - tài chính, Đại học Ngân hàng TP. Hồ Chí Minh. |
Vị chuyên gia này cho biết thêm, với một người lao động đô thị, phần lớn thời gian trong ngày gắn với tổ ấm và các hoạt động cá nhân, gia đình. Vì vậy, yếu tố đáng cân nhắc không chỉ là khoảng cách đến nơi làm việc, mà còn là chất lượng sống tổng thể, gồm hệ thống tiện ích, trường học, y tế, công viên, không gian xanh và khả năng kết nối hạ tầng.
Sự phát triển mạnh của hạ tầng liên vùng, metro và cao tốc đang mở rộng đáng kể không gian sống của người dân. Những khu vực từng được xem là “ngoại thành” hay các đô thị vệ tinh trước đây đang dần trở thành lựa chọn mới nhờ quỹ đất lớn, mức giá phù hợp và chất lượng sống tốt hơn.
Ghi nhận thực tế từ thị trường cho thấy, xu hướng dịch chuyển này sẽ ngày càng rõ nét khi người mua bắt đầu ưu tiên các yếu tố như: tiện ích sống, khả năng kết nối và tiềm năng gia tăng giá trị tài sản trong dài hạn. Với nhiều người mua nhà, lựa chọn nơi an cư không còn là sự đánh đổi giữa “ở trung tâm hay ở xa”, mà là bài toán tối ưu giữa chất lượng sống, cơ hội phát triển nghề nghiệp và an toàn tài chính trong tương lai./.
