Thị trường đang thiếu đúng thứ người dân cần

Bà Hoàng Thu Hằng - Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, điểm nghẽn lớn nhất của thị trường hiện nay vẫn là mất cân đối cung - cầu. Trong khi nguồn cung nhà ở cao cấp liên tục gia tăng, thị trường lại thiếu nghiêm trọng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp.

Bộ Xây dựng thời gian qua đã xây dựng dự thảo nghị định liên quan đến đề án phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp và đã báo cáo Chính phủ. Tuy nhiên, quá trình hoàn thiện chính sách vẫn còn nhiều vấn đề cần rà soát thêm để tránh chồng chéo và đảm bảo đúng đối tượng thụ hưởng.

Bài toán khó nhất hiện nay nằm ở việc cân bằng giữa mục tiêu an sinh và lợi ích doanh nghiệp. Bởi với doanh nghiệp bất động sản, khi bỏ vốn đầu tư dự án, yếu tố lợi nhuận luôn phải được tính toán. Vì vậy, nếu muốn doanh nghiệp tham gia mạnh hơn vào phân khúc nhà ở giá phù hợp thì cần có thêm cơ chế hỗ trợ như rút ngắn thủ tục đầu tư, miễn giảm tiền sử dụng đất hoặc các chính sách ưu đãi tương tự nhà ở xã hội.

Các diễn giả thảo luận tại Hội thảo “Thị trường Bất động sản 2026: Vượt gió ngược đón chu kỳ mới”, do Báo Tài chính - Đầu tư tổ chức ngày 12/5.

Tuy nhiên, việc xây dựng cơ chế cho phân khúc này cũng đang tạo ra nhiều tranh luận, nhất là ranh giới giữa “nhà ở thương mại giá phù hợp” và “nhà ở xã hội”. Theo bà Hằng, nếu không xác định rõ đối tượng được hưởng chính sách, các ưu đãi rất dễ rơi vào nhóm có điều kiện tài chính tốt thay vì những người thực sự cần hỗ trợ.

TS. Cấn Văn Lực cho rằng việc các chủ đầu tư tập trung vào phân khúc cao cấp trong nhiều năm qua không hoàn toàn do chạy theo lợi nhuận cao, mà phần lớn xuất phát từ áp lực chi phí khi thủ tục pháp lý kéo dài quá lâu.

Theo ông Lực, có những dự án mất từ 2 - 4 năm mới hoàn tất cấp phép. Khi thời gian chuẩn bị dự án kéo dài, chi phí vốn và rủi ro tăng mạnh, doanh nghiệp buộc phải chọn phân khúc có biên lợi nhuận cao hơn để bù đắp. Đây cũng là lý do nguồn cung nhà ở cao cấp tăng mạnh trong khi phân khúc vừa túi tiền ngày càng ít đi.

“Nếu quy trình cấp phép được rút ngắn và đơn giản hơn, thị trường hoàn toàn có điều kiện phát triển mạnh phân khúc trung cấp và nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân” - TS. Cấn Văn Lực nhận định.

Ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc CTCP Địa ốc Phú Đông cũng cho rằng nhu cầu nhà ở vừa túi tiền hiện rất lớn nhưng nguồn cung lại thiếu nghiêm trọng do vướng quỹ đất và thủ tục pháp lý kéo dài. Nếu trước đây căn hộ 1 - 3 tỷ đồng được xem là vừa túi tiền thì nay mức giá 2 - 5 tỷ đồng mới phù hợp với nhóm khách hàng mua ở thực.

Đây không chỉ là hướng đi của riêng Phú Đông mà còn là lựa chọn của nhiều doanh nghiệp vì sức cầu rất lớn. Thậm chí, nhiều dự án đáp ứng đúng nhu cầu ở thực gần như không cần bán cũng nhanh chóng hết hàng.

Tuy nhiên, khó khăn lớn nhất hiện nay là bài toán quỹ đất. Muốn phát triển nhà ở giá phù hợp, doanh nghiệp gần như buộc phải dịch chuyển ra vùng ven do không còn khả năng làm dự án giá hợp lý ở khu vực trung tâm. Dù quỹ đất vùng ven vẫn còn, việc tìm được khu đất phù hợp quy hoạch, có giá hợp lý và hoàn tất pháp lý không hề dễ, khi một dự án có thể mất tới 3 - 5 năm để hoàn thiện thủ tục.

Theo ông Phúc, lợi nhuận thấp trong khi pháp lý kéo dài khiến nhiều doanh nghiệp không còn quá mặn mà với phân khúc này. Dù vậy, sự phát triển mạnh của hạ tầng giao thông và xu hướng giãn dân đang mở ra cơ hội lớn cho nhà ở vừa túi tiền tại các khu vực vùng ven TP. Hồ Chí Minh.

Người mua không còn chạy theo “lướt sóng”

Không chỉ nguồn cung thay đổi, thị trường hiện cũng đang chứng kiến sự dịch chuyển rõ rệt trong hành vi người mua nhà. Theo bà Hoàng Thu Hằng, hoạt động đầu cơ hiện đã giảm khoảng 30 - 35%, cho thấy thị trường đang dần quay về nhu cầu ở thực thay vì tâm lý mua đi bán lại để kiếm lời như giai đoạn trước.

Ông Nguyễn Lê Nam - Giám đốc Khối khách hàng cá nhân, Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu (ACB) phân tích, đầu cơ thường chỉ phát triển mạnh khi thị trường kỳ vọng giá tiếp tục tăng cao trong khi chi phí nắm giữ tài sản ở mức thấp. Nhưng hiện nay, giá bất động sản đã tăng mạnh còn lãi suất và chi phí tài chính đều ở mức cao hơn trước, khiến giới đầu cơ phải cân nhắc kỹ hơn.

Hiện mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tại ACB dao động khoảng 10%/năm. Dù chưa phải mức thấp, đây vẫn là ngưỡng người mua ở thực có thể cân đối nếu được xây dựng phương án tài chính phù hợp. Nhưng điều quan trọng hiện nay không nằm ở việc lãi suất thấp đến đâu, mà là mức lãi suất đó có phù hợp với khả năng tài chính của người vay và bối cảnh kinh tế hay không.

Ở góc nhìn doanh nghiệp, bà Thi Anh Đào - Giám đốc Khối Marketing Masterise Group cho rằng, người mua nhà hiện nay cũng đã thay đổi đáng kể trong cách lựa chọn bất động sản. Nếu trước đây nhiều người xem nhà đất chủ yếu là tài sản đầu tư và ưu tiên khả năng tăng giá, thì hiện nay xu hướng đã chuyển sang đề cao giá trị bền vững, khả năng bảo toàn tài sản và chất lượng sống.

Người mua hiện quan tâm nhiều hơn đến pháp lý dự án, môi trường sống, cộng đồng cư dân và hệ sinh thái tiện ích xung quanh. Đặc biệt, nhóm khách hàng trẻ như 9x hay Gen Z có xu hướng tối ưu trải nghiệm sống ở từng chi tiết nhỏ, từ khoảng cách di chuyển, trường học, bệnh viện đến chất lượng vận hành khu đô thị.

Theo bà Đào, nếu trước đây người mua chỉ chú trọng vị trí và tiềm năng tăng giá thì nay họ quan tâm nhiều hơn đến trải nghiệm sống thực tế và giá trị lâu dài mà dự án mang lại. Xu hướng này cũng buộc doanh nghiệp phải thay đổi cách phát triển sản phẩm, khi thị trường sẽ cạnh tranh mạnh hơn về chất lượng sống, tính pháp lý và khả năng vận hành sau bàn giao thay vì chỉ dựa vào giá bán hay ưu đãi tài chính.

Sau giai đoạn tăng nóng và lệch pha cung - cầu kéo dài, thị trường bất động sản đang bước vào quá trình sàng lọc rõ nét hơn. Trong bối cảnh đầu cơ giảm dần và nhu cầu ở thực lên ngôi, bài toán lớn nhất của thị trường có lẽ không còn là bán được nhà hay không, mà là có tạo ra được sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân hay không./.