Khác với các cuộc khủng hoảng năng lượng trong quá khứ, nền kinh tế toàn cầu hiện nay có những “tấm đệm” giảm chấn tốt hơn. Ảnh: Kỳ Phương

Kỳ vọng cắt giảm lãi suất sẽ bị trì hoãn

Cushman & Wakefield cho rằng, sự kiện ngày 1/3/2026 đánh dấu một bước ngoặt nguy hiểm khi Hoa Kỳ và Israel thực hiện các cuộc tấn công phối hợp vào Iran. Xung đột nhanh chóng lan rộng ra khắp khu vực Vịnh Ba Tư, nhắm thẳng vào các cơ sở hạ tầng năng lượng quan trọng tại Ả Rập Xê Út và Bahrain.

Điểm nóng nhất chính là eo biển Hormuz. Đây không chỉ là một hành lang vận tải mà còn là “yết hầu” của nền kinh tế toàn cầu, nơi trung chuyển khoảng 20% lượng dầu thô thế giới. Khi hoạt động vận chuyển tại đây bị gián đoạn, thị trường năng lượng ngay lập tức rơi vào trạng thái báo động đỏ.

Giá dầu Brent đã có những bước nhảy vọt đầy kịch tính từ mức 60 USD/thùng vào đầu năm, tăng vọt lên trên 120 USD trước khi tạm ổn định quanh mức 80 - 90 USD vào giữa tháng 3 khi thị trường đánh giá lại các rủi ro nguồn cung. Đối với bất động sản thương mại, đây chính là “kênh truyền dẫn” quan trọng nhất cần theo dõi.

Các chuyên gia kinh tế đánh giá, biến động địa chính trị thường ảnh hưởng đến bất động sản thương mại một cách gián tiếp thông qua thị trường tài chính. Có ba “trạm trung chuyển” chính mà xung đột Trung Đông tác động đến thị trường.

Thứ nhất, áp lực lạm phát và câu chuyện lãi suất. Giá dầu tăng cao đóng vai trò như một loại “thuế” đánh vào cả doanh nghiệp và người tiêu dùng. Theo ước tính, cứ mỗi 10 USD dầu tăng thêm sẽ đẩy lạm phát PCE lên khoảng 0,1 đến 0,15 điểm phần trăm.

Nếu giá dầu duy trì ở mức cao bền vững (tăng khoảng 30 USD so với nền cũ), lạm phát có thể bị đẩy lên thêm 0,5%, làm chệch hướng nỗ lực của các ngân hàng trung ương.

Có thể thấy, đây là một điều tiêu cực đối với người tiêu dùng nhưng không phải là một cú sốc thảm khốc. Nền kinh tế toàn cầu đã tránh được suy thoái vào năm 2022 khi giá dầu giao dịch ở mức tương tự sau khi Nga xâm lược Ukraine.

Đối với các nhà đầu tư bất động sản thương mại, điều này đồng nghĩa với việc kỳ vọng cắt giảm lãi suất sẽ bị trì hoãn. Khi lạm phát còn dai dẳng, lãi suất sẽ duy trì ở mức cao lâu hơn, đẩy lợi suất trái phiếu tăng và trực tiếp làm tăng chi phí vay vốn để đầu tư hoặc tái cấp vốn cho các dự án bất động sản.

Thứ hai, sức mua của người tiêu dùng. Moody's Analytics chỉ ra rằng mỗi USD tăng thêm của giá dầu sẽ “ngốn” mất 3 tỷ USD sức mua của người tiêu dùng Mỹ mỗi năm. Sự sụt giảm sức mua này có thể gián tiếp làm giảm nhu cầu tại các mặt bằng bán lẻ và trung tâm thương mại.

Thứ ba là chỉ số VIX (đo lường sự biến động) đã chạm mức cao nhất trong gần một năm. Trong bối cảnh bất định, các nhà đầu tư có xu hướng trở nên chọn lọc hơn, tăng phí bảo hiểm rủi ro và có thể tạm dừng các quyết định triển khai vốn lớn vào các tài sản thực.

Tác động cụ thể đến từng phân khúc

Theo các chuyên gia của Cushman & Wakefield, đối với bất động sản thương mại, các biến động địa chính trị thường ảnh hưởng đến lĩnh vực này một cách gián tiếp thông qua thị trường tài chính và điều kiện kinh tế vĩ mô hơn là ảnh hưởng trực tiếp.

Nếu giá năng lượng ổn định trong phạm vi có thể kiểm soát được trong lịch sử, tác động đến các yếu tố cơ bản của bất động sản thương mại có khả năng sẽ vẫn hạn chế. Thị trường không gian đã chứng tỏ khả năng phục hồi đáng kể trước những biến động địa chính trị gần đây, và nhu cầu thuê vẫn tương đối ổn định.

Kênh truyền dẫn chính cho bất động sản thương mại (CRE) sẽ là thông qua lãi suất và điều kiện tài chính. Nếu giá năng lượng tăng cao đẩy lạm phát lên và làm trì hoãn việc cắt giảm lãi suất dự kiến, điều kiện tài chính thắt chặt hơn có thể ảnh hưởng đến hoạt động thị trường vốn trong ngắn hạn.

Nhìn rộng hơn, các giai đoạn bất ổn địa chính trị thường thúc đẩy những thay đổi trong hành vi của thị trường vốn, bao gồm cả việc tăng phí bảo hiểm rủi ro và triển khai vốn có chọn lọc hơn thay vì rút vốn ồ ạt khỏi tài sản thực.

Trong lịch sử, bất động sản thường duy trì khả năng phục hồi tương đối tốt trong các giai đoạn biến động địa chính trị, đặc biệt khi các nguồn thu nhập vẫn ổn định.

Ngoài ra, giá năng lượng tăng cao có thể làm tăng chi phí vận hành và chi phí phát triển trong một số lĩnh vực. Tuy nhiên, trừ khi tình trạng gián đoạn nguồn cung kéo dài hoặc nghiêm trọng, tác động trực tiếp đến nhu cầu bất động sản có thể sẽ vẫn ở mức hạn chế.

Căng thẳng địa chính trị luôn tiềm ẩn những rủi ro tiêu cực, đặc biệt là khi liên quan đến thị trường năng lượng. Thế nhưng, nền kinh tế toàn cầu đã nhiều lần chứng tỏ khả năng phục hồi mạnh mẽ trước những cú sốc tương tự.

Ở giai đoạn này, kết quả có khả năng xảy ra nhất là sự biến động cao hơn chứ không phải là sự thay đổi mang tính cấu trúc trong triển vọng kinh tế.

Các chuyên gia kinh tế khuyến cáo, đối với các nhà đầu tư và người sử dụng bất động sản, biến số quan trọng cần theo dõi là liệu giá năng lượng có tăng đủ cao để ảnh hưởng đáng kể đến lạm phát, lãi suất và điều kiện tài chính hay không.

Hiện tại, bằng chứng cho thấy sự kiện này nhiều khả năng sẽ ảnh hưởng đến điều kiện tài chính và thời điểm đưa ra quyết định đầu tư hơn là làm thay đổi xu hướng dài hạn của nhu cầu bất động sản hoặc việc sử dụng không gian.

Xung đột Trung Đông hiện tại giống như một “cơn gió ngược” làm chậm lại đà phục hồi của bất động sản thương mại hơn là một sự thay đổi mang tính cấu trúc đối với nhu cầu dài hạn. Các yếu tố cơ bản của thị trường như tỷ lệ lấp đầy và nhu cầu thuê vẫn đang đứng vững trước sóng gió./.