Pháp lý dần rõ nhưng niềm tin cần được khôi phục

Tại phiên thảo luận “Rõ lực đẩy - Thông điểm nghẽn” trong khuôn khổ Hội thảo “Thị trường Bất động sản du lịch 2026: Kênh lưu trú dòng tiền” do Báo Tài chính - Đầu tư tổ chức ngày, các chuyên gia cho rằng bất động sản du lịch đang bước vào giai đoạn bản lề. Sau nhiều năm tăng trưởng nóng, sau đó chững lại bởi vướng mắc pháp lý, thanh khoản suy giảm và niềm tin nhà đầu tư bị ảnh hưởng, thị trường hiện đã có thêm nền tảng để tái khởi động.

Nhận định về triển vọng giai đoạn tới, bà Hoàng Thu Hằng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng, qua phân tích của các chuyên gia và diễn biến thực tế, phân khúc bất động sản du lịch đang đứng trước cơ hội phát triển tích cực nhờ hệ thống chính sách ngày càng được hoàn thiện đồng bộ.

Theo bà Hằng, trong nhiều năm qua, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng phát triển nhanh, trong khi khuôn khổ pháp lý chưa theo kịp thực tiễn, dẫn tới nhiều khoảng trống trong quản lý và vận hành thị trường. Tuy nhiên, việc ban hành Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản mới đã tạo nền tảng pháp lý tương đối đầy đủ hơn cho loại hình này.

Một trong những điểm quan trọng là Luật Đất đai đã xác định rõ chế độ sử dụng đất đối với các dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Theo quy định hiện hành, đất xây dựng các công trình du lịch, nghỉ dưỡng được xác định là đất thương mại, dịch vụ. Đây là cơ sở quan trọng để nhà đầu tư yên tâm triển khai dự án, hoạch định chiến lược đầu tư dài hạn, đồng thời giúp cơ quan quản lý có căn cứ rõ ràng hơn trong quá trình xem xét, xử lý hồ sơ.

Liên quan đến câu chuyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản, lãnh đạo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết Luật Đất đai hiện hành đã đưa ra cơ chế xử lý khá rõ. Khi dự án được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ; đáp ứng đầy đủ quy định về đầu tư, xây dựng, quy hoạch và điều kiện kinh doanh theo pháp luật hiện hành, công trình sẽ được xem xét cấp giấy chứng nhận theo quy định.

“Đến thời điểm hiện nay, về cơ bản chúng ta không còn những vướng mắc lớn về cấp giấy chứng nhận đối với bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng”, bà Hằng đánh giá. Theo bà, điểm còn tồn tại chủ yếu xuất phát từ mong muốn của một số nhà đầu tư khi phát triển dự án trên đất thương mại, dịch vụ nhưng lại kỳ vọng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng với chế độ lâu dài như đất ở. Đây là câu chuyện khác với việc xác lập khung pháp lý cho bất động sản du lịch, bởi loại đất, thời hạn sử dụng đất và cơ chế cấp giấy chứng nhận đã được xác định rõ ràng.

Phiên thảo luận “Rõ lực đẩy - Thông điểm nghẽn” trong khuôn khổ Hội thảo “Thị trường Bất động sản du lịch 2026: Kênh lưu trú dòng tiền” . Ảnh: Đức Thanh

Trong khi đó, PGS.TS Nguyễn Đình Thọ - Phó viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách nông nghiệp và môi trường (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho rằng, sau nhiều năm tranh luận về hành lang pháp lý cho condotel, biệt thự du lịch hay căn hộ nghỉ dưỡng, đến nay những vướng mắc lớn giữa các quy định về đất đai và kinh doanh bất động sản cơ bản đã được giải quyết. Tuy nhiên, khó khăn lớn nhất hiện nay không còn nằm ở pháp luật, mà nằm ở tâm lý và niềm tin của nhà đầu tư.

“Nếu trước đây thị trường gặp khó vì thiếu cơ chế pháp lý thì hiện nay vấn đề lớn hơn là làm thế nào để nhà đầu tư tin tưởng và quay trở lại thị trường” - ông Thọ nhận định.

Muốn có dòng tiền phải gắn với du lịch thực chất

Dù hành lang pháp lý đã rõ hơn, các chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản du lịch chỉ có thể phục hồi bền vững nếu thay đổi tư duy phát triển. Thách thức hiện nay không còn chỉ là pháp lý, mà là bài toán đầu tư, khai thác và vận hành hiệu quả.

Theo bà Hoàng Thu Hằng, nhiều chủ đầu tư vẫn đang tiếp cận bất động sản nghỉ dưỡng theo hướng phát triển sản phẩm để bán, thay vì đặt trọng tâm vào việc hình thành hệ sinh thái du lịch bền vững. Đây là điểm nghẽn lớn, bởi bản chất của bất động sản du lịch là phải tạo ra dòng khách, dòng tiền và giá trị khai thác lâu dài.

“Bất động sản du lịch muốn khai thác cho thuê hiệu quả thì phải gắn với phát triển du lịch. Không có du lịch thì sẽ không có khách lưu trú, không có người sử dụng sản phẩm” - bà Hằng nhấn mạnh.

Theo đó, việc phát triển dự án cần dựa trên nghiên cứu kỹ lưỡng về tiềm năng du lịch, khả năng kết nối giao thông, chất lượng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, lợi thế về sân bay, cảng biển và các dịch vụ hỗ trợ. Nếu chỉ chạy theo số lượng dự án mà không tính toán khả năng khai thác thực tế, hiệu quả đầu tư sẽ rất hạn chế.

Còn PGS.TS Nguyễn Đình Thọ cho rằng cơ chế chia sẻ lợi ích trong các dự án nghỉ dưỡng là một trong những vấn đề ảnh hưởng trực tiếp đến niềm tin của nhà đầu tư. Sau những vụ việc liên quan đến mô hình sở hữu kỳ nghỉ bị xử lý thời gian qua, thị trường không chỉ cần xử lý các trường hợp vi phạm, mà còn cần xây dựng một khung quản lý phù hợp cho các mô hình mới.

Thực tế cho thấy, nhiều dự án sau khi bán sản phẩm cho khách hàng tiếp tục thu các khoản phí vận hành, phí quản lý với mức khá cao. Trong khi đó, cơ chế xác định chi phí, phân chia doanh thu hoặc lợi nhuận lại chưa thực sự minh bạch. Nhà đầu tư mua bất động sản nghỉ dưỡng nhưng không nắm rõ chi phí vận hành thực tế, phương thức phân bổ nguồn thu hay vai trò giám sát của mình trong quá trình khai thác tài sản.

Theo ông Thọ, bất động sản nghỉ dưỡng có nhiều điểm tương đồng với mô hình sở hữu chung trong nhà chung cư. Vì vậy, cần có cơ chế kiểm toán bắt buộc, công khai báo cáo tài chính, báo cáo chi phí vận hành và tạo điều kiện để nhà đầu tư tham gia giám sát hoạt động của dự án.

Một đề xuất đáng chú ý được ông Thọ đưa ra là xem xét quản lý các mô hình huy động vốn trong bất động sản nghỉ dưỡng theo hướng tương đồng với thị trường chứng khoán. Theo phân tích của ông, trên thực tế nhiều dự án condotel hiện nay mang bản chất của hoạt động huy động vốn hơn là giao dịch bất động sản truyền thống.

“Khi nhà đầu tư tham gia vào một dự án nghỉ dưỡng, họ có thể được xem như những cổ đông. Nếu dự án có 100 nhà đầu tư thì cũng giống như một doanh nghiệp có 100 cổ đông. Khi đó cần có báo cáo tài chính, báo cáo kiểm toán và cơ chế công khai thông tin tương tự thị trường chứng khoán” - ông Thọ đề xuất.