Hình ảnh TP. Thủ Đức, khu vực có giá căn hộ rất cao trong thời gian qua

Nhiều dự án căn hộ công bố giá bán hơn nửa tỷ đồng mỗi m2, trong khi thị trường nhà giá rẻ, nhà xã hội ở một số thành phố lớn được cảnh báo là trong tình trạng gần như “tuyệt chủng”. Thị trường nhà ở có những diễn biến trái chiều có thể nói là bất thường và theo các chuyên gia cần có sự can thiệp mạnh mẽ của Nhà nước.

Phá vỡ những kỷ lục giá

Cuối tháng 4, dự án The Marq (phường Đa Kao, quận 1, TP. Hồ Chí Minh) gồm 515 căn hộ được mở bán, với mức giá dao động trung bình 170 - 210 triệu/m2. Theo đó, căn hộ có 1 phòng ngủ, diện tích khoảng 48m2 có mức giá 9,1 tỷ đồng/căn; còn những căn 2 phòng ngủ diện tích khoảng 73m2, mức giá vào khoảng 15,5 tỷ/căn. Dự án này được triển khai bởi Hongkong Land và An Khang - một công ty có liên quan đến Tập đoàn Hoa Lâm.

Sốt đất gây hệ quả tiêu cực

“Kể từ năm 2017, thị trường bất động sản lặp đi lặp lại nhiều đợt sốt giá nhà đất, nhất là cơn sốt xảy ra liên tiếp trên diện rộng vừa qua, gây ra nhiều hệ quả tiêu cực, làm mất cơ hội tạo lập nhà ở của đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị” - ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh.

Trước đó, hồi tháng 3, dự án Grand Marina (đường Tôn Đức Thắng, quận 1) cũng được Masterise Homes - chủ đầu tư dự án công bố mức giá bán lên tới 18.000 USD/m2, tương đương hơn 420 triệu đồng/m2. Đây vốn là dự án Khu trung tâm phức hợp Sài Gòn - Ba Son, mới được chuyển nhượng cho Masterise Homes.

Chủ đầu tư dự án The Spirit of Saigon, nay đổi tên thành One Central HCM (thuộc phường Bến Thành, quận 1) cũng được chủ đầu tư dự kiến được chào bán với mức giá từ 20.000 - 25.000 USD/m2, tương đương khoảng 460 - 570 triệu đồng/m2. Đây được coi là mức giá căn hộ đắt đỏ nhất hiện nay. Dự án The Spirit of Saigon có 350 căn hộ và đang trong quá trình thi công, dự kiến hoàn thành vào năm 2024.

Công ty cổ phần DKRA Việt Nam nhận định, những mức giá trên phá vỡ kỷ lục cũ trong phân khúc hạng siêu sang tại khu lõi trung tâm quận 1. Theo CBRE, năm 2020, giá bán trung bình của phân khúc căn hộ hạng sang tại TP. Hồ Chí Minh (HCM) chỉ khoảng 7.000 USD/m2, tương đương 160 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, không riêng ở quận 1, cuối năm ngoái, 525 căn hộ tại dự án The River Thủ Thiêm (TP Thủ Đức) cũng được chào bán với mức giá dao động từ 3.600 - 7.400 USD/m2, tương đương khoảng 82 - 170 triệu đồng/m2. Giá chào bán các dự án quanh khu vực Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Thảo Điền (quận 2)… cũng không thấp hơn 80 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, ở thị trường Hà Nội, dù không ghi nhận mức giá hàng chục nghìn USD cho mỗi m2, song nhiều dự án đang được chào bán hoặc sắp được tung ra thị trường cũng có giá bán rất cao. Tại trung tâm, dự án Grandeur Palace - Giảng Võ có giá khoảng 80 triệu đồng/m2, dự án BRG Grand Plaza (Láng Hạ) dự kiến sắp mở bán giá 90 - 100 triệu đồng, dự án D’. Le Roi Soleil (Quảng An) khoảng 80 triệu đồng/m2…

Đặc biệt, giá căn hộ tại các quận huyện xa trung tâm như Nam Từ Liêm, Gia Lâm thiết lập mặt bằng giá mới. Thậm chí theo đánh giá Savills Việt Nam – đơn vị nghiên cứu và tư vấn bất động sản, có dự án giá còn cao hơn trong quận nội thành. Ví dụ, thị trường bất động sản huyện Gia Lâm gần đây lần đầu tiên ghi nhận giá bán sơ cấp của dự án Masterise Waterfront lên tới trên 1.900 USD/m2, tương đương từ 44 triệu đồng/m2 trở lên. Hay dự án The Matrix One (Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm) giá bán cũng lên tới 55 - 60 triệu đồng/m2, trong khi những dự án xung quanh giai đoạn trước chỉ khoảng 40 triệu đồng…

Nhà giá rẻ “tuyệt chủng”

Trong khi các dự án thuộc phân khúc siêu sang nở rộ và giá bán tăng cao, thiết lập những kỷ lục mới thì phân khúc nhà giá rẻ, nguồn cung lại rất khan hiếm. Thậm chí, ông Nguyễn Xuân Quang - Chủ tịch Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng Nam Long nhận định, ở TP. HCM, phân khúc nhà giá rẻ có thể nói là “tuyệt chủng”.

Trong báo cáo vừa phát hành ngày 6/5, Bộ Xây dựng cho biết, hiện tại các đô thị lớn, các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 rất ít, hầu như chỉ có ở các khu vực xa trung tâm. Các dự án dạng này trước đây có mức giá khoảng trên dưới 20 triệu đồng/m2 nhưng đã tăng lên khoảng trên dưới 25 triệu đồng.

Tại thị trường Hà Nội đa số dự án chung cư mới được đầu tư xây dựng thuộc phân khúc trung cấp và có giá bán dao động từ 30 – trên 40 triệu đồng/m2, tập trung nhiều tại các quận Hà Đông, Thanh Xuân, Cầu Giấy, huyện Gia Lâm…. Còn ở TP. Hồ Chí Minh, chung cư phân khúc trung cấp có giá cao hơn tại thị trường Hà Nội dao động từ khoảng 35 – 45 triệu/m2.

“Giá căn hộ chung cư tại các địa phương có xu hướng tăng đều theo tháng. Riêng quý I/2021, giá tăng 5 - 10% so với cuối năm 2020. Giá căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đều tăng do khan hiếm nguồn cung, dự án mới được mở bán”, Bộ Xây dựng nhận định.

Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cũng cho rằng, tình trạng giá nhà tăng vọt chủ yếu là do sự sụt giảm mạnh nguồn cung dự án nhà ở, thiếu sản phẩm nhà ở, nhất là rất thiếu căn hộ có giá vừa túi tiền (tầm trên dưới 35 triệu đồng/m2) hoặc nhà ở thương mại giá thấp (tầm 20 - 25 triệu đồng/m2), nhất là rất thiếu loại căn hộ nhà ở xã hội. Tình trạng thiếu hụt nguồn cung, do các dự án nhà ở mới không được phê duyệt, do bị ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng đã tạo lợi thế cho một số doanh nghiệp đã có sẵn dự án, có sẵn sản phẩm nhà ở áp đảo thị trường, áp đặt được giá bán và đạt lợi nhuận rất cao, thậm chí là siêu lợi nhuận.

Nguyễn Hà - Văn Tuấn