Cú huých từ đề xuất giảm hệ số rủi ro cho vay bất động sản

Cần thiết sửa đổi Thông tư 41

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết, thời gian vừa qua, Cơ quan Thanh tra, giám sát ngân hàng (thuộc NHNN) nhận được kiến nghị của một số ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, trong quá trình thực hiện Thông tư 41. Trên cơ sở tổng hợp, tiếp thu, giải trình ý kiến tham gia của các đơn vị, Cơ quan Thanh tra, giám sát ngân hàng đã có văn bản gửi NHNN chi nhánh tỉnh, thành phố, ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài về việc giải đáp một số câu hỏi về nội dung của Thông tư 41.

Trong các nội dung của Thông tư 41, một trong những vấn đề được xã hội quan tâm thời gian qua là quy định về hệ số rủi ro đối với cho vay bất động sản. Trong đó, Thông tư 41 quy định hệ số rủi ro tín dụng 200% được áp dụng đối với tài sản là khoản cấp tín dụng tài trợ dự án kinh doanh bất động sản. Một số doanh nghiệp bất động sản cho rằng, quy định này là một trong những lý do làm đẩy lãi suất cho vay đối với các dự án kinh doanh bất động sản cao hơn so với mặt bằng lãi suất chung, gây khó khăn cho chủ đầu tư, làm tăng chi phí xây dựng và theo đó đẩy giá thành sản phẩm bất động sản lên.

Thị trường bất động sản sẽ thay đổi sau khi thông tư được sửa đổi.

Trong khi đó, các doanh nghiệp bất động sản cho rằng, với những dự án đã có đầy đủ cơ sở pháp lý, địa danh quy mô thì rủi ro của dự án cũng không có gì cao hơn so với các ngành kinh doanh khác. Vì vậy, các doanh nghiệp bất động sản cho rằng, NHNN cũng cần xem xét lại về hệ số rủi ro với lĩnh vực này để giảm bớt khó khăn tài chính cho các dự án.

Theo NHNN, trong quá trình triển khai Thông tư 41, Cơ quan Thanh tra, giám sát ngân hàng đã tiếp tục rà soát các quy định liên quan và để kịp thời tháo gỡ vướng mắc cho ngân hàng, thì việc sửa đổi, bổ sung thông tư quy định về tỷ lệ an toàn vốn là cần thiết.

Trong định hướng xây dựng dự thảo thông tư sửa đổi, NHNN dự kiến sẽ bổ sung quy định để khuyến khích cho vay các dự án nhà ở xã hội, nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ; đồng thời cũng sẽ bổ sung quy định về hệ số rủi ro đối với khoản cấp tín dụng tài trợ dự án kinh doanh bất động sản khu công nghiệp.

Kỳ vọng có kích thích dòng vốn

Theo dự thảo thông tư sửa đổi Thông tư 41, hệ số rủi ro tín dụng 200% được áp dụng đối với tài sản là khoản cấp tín dụng tài trợ dự án kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, dự thảo bổ sung thêm điều kiện: “Trường hợp đối với tài sản là khoản cấp tín dụng tài trợ dự án kinh doanh bất động sản khu công nghiệp, hệ số rủi ro tín dụng là 160%”.

Với nội dung này, hệ số rủi ro được NHNN đề xuất giảm từ 200% xuống 160% đối với các dự án bất động sản khu công nghiệp, nhưng các dự án bất động sản khác vẫn bị áp hệ số rủi ro là 200% như quy định cũ.

Trong khi đó, hệ số rủi ro cho các khoản cho vay để mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ được điều chỉnh giảm khá mạnh, mức thấp nhất thậm chí chỉ còn 12%. Phần lớn các trường hợp khác được giảm hệ số rủi ro chỉ bằng 50% so với trước đây.

Ông Nguyễn Minh Tuấn - CEO Công ty AFA Capital cho biết, đây sẽ là một trong những yếu tố để các ngân hàng đẩy mạnh việc giải ngân cho khách mua nhà ở xã hội, đặc biệt đối tượng này thường là những người có thu nhập thấp.

Nhìn nhận khái quát lại các đề xuất sửa đổi có thể thấy, chỉ có một số phân khúc bất động sản được giảm hệ số rủi ro, trong khi đó nhiều phân khúc khác vẫn bị áp dụng mức 200% như cũ.

Điều này cho thấy, nhiều phân khúc khác của thị trường bất động sản không hoàn toàn có thể trông đợi sẽ được “cởi trói”, bởi các quy định về đánh giá hệ số rủi ro sẽ thay đổi sau khi thông tư được sửa đổi theo hướng được đề xuất trong dự thảo.

Tuy nhiên, những ảnh hưởng gián tiếp cũng vẫn có thể có với thị trường bất động sản nói riêng, cũng như các hoạt động kinh doanh khác nói chung.

Phân tích về việc này, TS. Nguyễn Hữu Huân - Trưởng Bộ môn Thị trường tài chính, Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh cho biết, hệ số rủi ro cao thì các ngân hàng sẽ phải trích lập dự phòng nhiều hơn nên khi hệ số rủi ro với một số khoản vay giảm xuống thì số tiền đáng ra phải trích lập dự phòng như quy định trước đây có thể dùng để cho vay thêm. Qua đó, tăng được khả năng cung ứng tín dụng của ngân hàng cho nền kinh tế./.