Dòng vốn cho bất động sản ngày càng “kén” doanh nghiệp
(TBTCO) - Áp lực trái phiếu đáo hạn gia tăng về cuối năm, trong khi dòng vốn mới vào bất động sản ngày càng phân hóa và tập trung ở một số doanh nghiệp.
Đất nền sẽ có sự phát triển đồng đều trong năm 2025
(TBTCO) - Thị trường bất động sản đang dần bước sang giai đoạn củng cố. Nhà đầu tư dần yên tâm hơn với triển vọng phát triển của ngành địa ốc. Các chuyên gia cho rằng, từ quý II/2025 đất nền sẽ có sự thay đổi lớn về nguồn cung và phát triển đồng đều hơn.
Năm 2024 – năm “chạm đáy” đất nền
Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn thời điểm cuối năm, mức độ quan tâm và lượng tin đăng giảm ở hầu hết các loại hình. Trong đó, tại Hà Nội, đất nền giảm 29% mức độ quan tâm và giảm 19% lượng tin đăng. Mức độ quan tâm đất nền chủ yếu tập trung ở khu vực ngoại ô, cao nhất là huyện Đông Anh, tiếp đến là các huyện như: Sóc Sơn, Hoài Đức, Long Biên, Hà Đông, Chương Mỹ, Thạch Thất,...
Còn tại TP. Hồ Chí Minh, mức độ quan tâm và lượng tin đăng cũng giảm. Cụ thể, giảm 12% mức độ quan tâm và giảm 5% lượng tin đăng. Nếu so mức độ quan tâm tại hầu hết các tỉnh thành thì Đà Nẵng dẫn đầu cả nước, đứng thứ 2 là Bình Dương.
 |
| Mức độ quan tâm và lượng tin đăng giảm ở hầu hết các loại hình ở thời điểm cuối năm. Ảnh minh hoạ: Nguyễn Lạc. |
Báo cáo của DKRA Group cũng cho thấy, 2024 là một năm "chạm đáy" của phân khúc đất nền. Nguồn cung sơ cấp tăng nhẹ khoảng 1% so với năm 2023 và tập trung chủ yếu ở các dự án đã mở bán trước đó. Nguồn cung mới vẫn duy trì ở mức khan hiếm, chiếm khoảng 15% trên tỷ trọng cung sơ cấp và giảm khoảng 34% so với năm trước.
Thị trường TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận (Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Ninh) hầu như không ghi nhận dự án mới nào được triển khai. Nguồn cung sơ cấp (chủ đầu tư chào bán) gộp cả rổ hàng hiện hữu và tồn kho có khoảng 7.814 sản phẩm, chỉ tăng 1% so với năm trước đó. Số sản phẩm mở bán mới (bán lần đầu tiên) khan hiếm, giảm 34%.
Sức cầu chung của thị trường duy trì ở mức thấp, lượng tiêu thụ sơ cấp đạt khoảng 13% trên tổng cung, giảm 15% so với năm 2023. Phần lớn giao dịch phân bổ ở giai đoạn 6 tháng cuối năm và nhóm sản phẩm có mức giá trung bình dưới 50 triệu đồng/m2 tại TP. Hồ Chí Minh hay dưới 25 triệu đồng/m2 thuộc vùng phụ cận.
Bình Dương dẫn dắt thị trường đất nền TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận với tỷ trọng nguồn cung và lượng tiêu thụ sơ cấp đạt lần lượt là 34% và 64%, ghi nhận mức tăng 1% và 9% so với năm 2023.
Mặt bằng giá sơ cấp giảm trung bình 3% so với cùng kỳ năm 2023 và vẫn neo ở mức cao do chịu tác động của các loại chi phí đầu vào. Cùng với đó là các chính sách chiết khấu cho khách hàng giữ chổ trước ngày mở bán, thanh toán nhanh/thanh toán bằng dòng vốn tự có,... được các chủ đầu tư áp dụng rộng rãi nhằm tăng thanh khoản.
| Số liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho thấy năm 2024, cả nước có hơn 47.000 giao dịch bất động sản thành công, trong đó phân khúc đất nền chỉ ghi nhận gần 9.000 giao dịch, chủ yếu phát sinh trên thị trường thứ cấp. Tình trạng cắt lỗ vẫn tiếp diễn, nhất là với các mảnh đất diện tích lớn, pháp lý chưa rõ ràng. |
Tại thị trường thứ cấp, quý IV ghi nhận sự tăng giá trung bình khoảng 4% so với quý I/2024, thanh khoản thị trường phục hồi tích cực so với thời điểm đầu năm. Trong đó, giao dịch thị trường tập trung ở nhóm các dự án đầy đủ pháp lý, chủ đầu tư uy tín, đa dạng tiện ích nội ngoại khu.
Nguồn cung không tăng, sự cạnh tranh ở thị trường sơ cấp ít nhưng thanh khoản đất nền vẫn duy trì mức thấp. Tỷ lệ hấp thụ chưa đến 13% trên tổng nguồn cung, với khoảng 993 sản phẩm được tiêu thụ trong cả năm, con số này thậm chí giảm 15% so với năm 2023 (năm đất nền đóng băng giao dịch). Phần lớn hoạt động mua bán rơi vào nhóm sản phẩm có mức giá dưới 50 triệu đồng/m2 tại TP. Hồ Chí Minh và dưới 25 triệu đồng/m2 ở vùng phụ cận.
Nguồn cung sẽ tăng trong năm 2025
Ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Đầu tư DKRA Group, cho biết năm 2024 hầu hết dự án đất nền mở bán có vị trí phân bổ chủ yếu ở huyện và những khu vực xa trung tâm của tỉnh. Do tình trạng siết phân lô bán nền nên các quỹ đất tọa lạc ở trung tâm tỉnh hoặc thành phố đều được chủ đầu tư ưu tiên phát triển dự án nhà phố, biệt thự hoặc căn hộ để tối ưu hóa lợi nhuận. Đất nền bị đẩy về nhưng khu vực vị trí xa nên không mấy hấp dẫn nhà đầu tư. Bên cạnh đó, thị trường còn chưa hồi phục như kỳ vọng nên thanh khoản giảm.
“Tuy nhiên, về tổng quan 2025 thị trường sẽ tốt hơn năm 2024. Nguồn cung đất nền sẽ tăng nhẹ nhưng khó có sự đột biến do luật kinh doạnh bất động sản hạn chế các dự án đất nền ở các quận/ phường thuộc các đô thị loại 3 trở lên. Điều này làm giảm nguồn cung mới phân khúc này. Các dự án dịch chuyển ra các khu xa dân cư hơn (xã hoặc đô thị loại 4 trở xuống) điều này ảnh hưởng đến sức cầu của phân khúc này khi tâm lý thị trường còn yếu, nhất là 6 tháng đầu năm 2025, nhưng dần về cuối năm thị trường sẽ khả quan hơn, thanh khoản tăng hơn đầu năm” – ông Thắng nhận định.
 |
| Năm 2025, nguồn cung đất nền sẽ tăng nhẹ nhưng khó có sự đột biến. Ảnh minh hoạ: Nguyễn Lạc |
Còn theo ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, từ quý IV năm nay đến quý II/2025, đây sẽ là khoảng thời gian thị trường bước sang giai đoạn củng cố. Nhà đầu tư dần yên tâm hơn với triển vọng phát triển của ngành địa ốc. Phân khúc chung cư lúc này sẽ nhường lại vị trí tâm điểm cho nhà riêng, nhà phố.
Sau giai đoạn này, thị trường sẽ tiến tới thời điểm khởi sắc, dự kiến sẽ bắt đầu từ quý II/2025 đến quý IV/2025, nhà đầu tư lúc này sẽ không còn quá đặt nặng yếu tố giá bán, pháp lý như thời điểm thị trường ảm đạm. Thay vào đó, tiềm năng tăng giá mới là mấu chốt quyết định xuống tiền. Những phân khúc sinh lời tốt như đất nền và biệt thự dự án cũng vì vậy mà được nhà đầu tư đặc biệt chú ý.
“Xét trong các chu kỳ trước, khi thị trường chuyển sang giai đoạn phát triển, 100 đồng đầu tư thì chung cư chỉ thu được 136 đồng. Tuy nhiên, đất nền sẽ thu về tới 300 đồng” - ông Quốc Anh nói.
Ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng, sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, thị trường đất nền có nhiều sự thay đổi lớn từ nguồn cung cho đến hoạt động giao dịch. Phân khúc đất nền diễn biến theo hướng tích cực hơn, giảm tải tình trạng sốt đất, ảo giá, tạo sóng thị trường. Thay vào đó là một chu kỳ mới với phân khúc đất nền phát triển ổn định, minh bạch và bền vững hơn.
| Nguyễn Quốc Anh cũng nhận định thêm, từ quý I/2026 đến quý IV/2026, đây sẽ là thời điểm thị trường đi vào quỹ đạo ổn định. Mức giá và khả năng thanh khoản bật tăng ở đa dạng loại hình. Đây có thể coi là viễn cảnh đẹp nhất của thị trường, sau khoảng thời gian dài rơi vào trầm lắng. |
Bài liên quan
Dành cho bạn
Đọc thêm
Phát Đạt được bổ sung hơn 2.100 m2 đất để thực hiện dự án tại khu Nam TP. Hồ Chí Minh
(TBTCO) - UBND TP. Hồ Chí Minh vừa cho phép Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt chuyển mục đích sử dụng thêm 2.141,3 m2 đất để thực hiện dự án Khu nhà ở phường Tân Phú, quận 7, nay là phường Tân Mỹ.
Trình Thủ tướng duyệt dự án Khu đô thị hỗn hợp phía Nam sông Đuống vốn 309.954 tỷ đồng
(TBTCO) - Bộ Tài chính đã trình Thủ tướng Chính phủ xem xét chủ trương đầu tư dự án Khu đô thị hỗn hợp phía Nam sông Đuống tại Bắc Ninh, quy mô 4.622 ha, tổng vốn khoảng 309.954 tỷ đồng, hướng tới phát triển khu đô thị hiện đại gắn với Cảng hàng không quốc tế Gia Bình.
Thị trường bất động sản: Nguồn cung rộng mở, thanh khoản còn thách thức
(TBTCO) - Nguồn cung bất động sản phục hồi mạnh trong nửa đầu năm 2026, song sức hấp thụ chưa theo kịp, khi chi phí vay mua nhà duy trì ở mức cao. Trong khi lãi suất tiếp tục là lực cản đối với thanh khoản trong ngắn hạn, quy mô đầu tư hạ tầng lớn và hàng loạt dự án đô thị được triển khai đang tạo động lực cho thị trường trong trung và dài hạn.
Một ngân hàng thông báo thu giữ 26 nền đất, quyền tài sản 67 căn hộ của Địa ốc Hoàng Quân để xử lý nợ
(TBTCO) - Một ngân hàng vừa có thông báo sẽ thu giữ 26 thửa đất tại các khu dân cư Phú Lợi, SaiGonRes, Phú Hữu và toàn bộ tài sản, quyền tài sản liên quan đến 67 căn hộ tại một dự án ở TP. Hồ Chí Minh để xử lý các khoản nợ của Địa ốc Hoàng Quân.
Quốc lộ 13 khởi công, bất động sản tăng tốc nhưng không dễ tạo “sóng lớn”
(TBTCO) - Nguồn hàng tại các dự án dọc Quốc lộ 13 đang được doanh nghiệp bất động sản tăng tốc đưa ra thị trường. Song, kỳ vọng hạ tầng tạo “sóng lớn” khó thành hiện thực khi mặt bằng giá đã tăng đáng kể và người mua ngày càng chú trọng giá trị sử dụng, khả năng khai thác dòng tiền.
Mở không gian phát triển mới bên sông Hồng
(TBTCO) - UBND TP. Hà Nội vừa báo cáo về việc điều chỉnh tổng thể Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng tỷ lệ 1/5.000, làm cơ sở triển khai Dự án đầu tư Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng. Với quy mô nghiên cứu khoảng 11.418ha, trải dài 40km từ cầu Hồng Hà đến cầu Mễ Sở, Hà Nội định hướng biến hai bên sông thành trục xanh, văn hóa và cảnh quan trung tâm, đồng thời bảo đảm an toàn phòng, chống lũ và gìn giữ các giá trị làng xóm, di sản ven sông.
Hà Nội mở rộng lấy ý kiến về quy hoạch sông Hồng
(TBTCO) - Từ ngày 7/9, Hà Nội lấy ý kiến người dân, cơ quan, tổ chức và chuyên gia về điều chỉnh Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng đoạn từ cầu Hồng Hà đến cầu Mễ Sở. Người dân trên toàn thành phố có thể tham gia góp ý trực tiếp và trực tuyến trong 20 ngày.
