Mặt bằng sơ cấp giá bán vẫn tiếp tục duy trì ở mức cao. Ảnh minh họa

Thanh khoản thị trường chững lại

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, giá rao bán trung bình căn hộ chung cư Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh nửa đầu tháng 2/2025 lần lượt là 62 và 57 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá trung bình trong tháng 1/2025 là 63 triệu đồng/m2 (Hà Nội) và 60 triệu đồng/m2 (TP. Hồ Chí Minh). Như vậy giá rao bán căn hộ tại 2 đô thị này đang có sự điều chỉnh giảm nhẹ. Tuy nhiên đây chỉ là dao động trong thời gian ngắn, để nắm được xu hướng giá cần thêm thời gian theo dõi.

Ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Đầu tư DKRA Group, cho rằng thời điểm đầu năm 2025, một phần do ảnh hưởng của lịch nghỉ Tết Âm lịch đến sớm, hoạt động mua bán cũng như thanh khoản thị trường chứng kiến những sự chững lại nhất định so với giai đoạn cuối năm 2024.

Ở thị trường thứ cấp ghi nhận mức giá bán trong tháng đầu năm 2025 nhìn chung không có nhiều biến động, duy trì ổn định ở mức của cuối năm 2024 hay dao động tăng từ 6% - 14% so với cùng kỳ tháng 1/2023. Các bất động sản đầy đủ pháp lý, vị trí dọc theo tuyến Metro số 1 tiếp tục là những tâm điểm thu hút sự quan tâm của người mua, nhà đầu tư.

Bà Phạm Thanh - Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, CBRE Việt Nam, cho biết do khoảng cách giá bán trên thị trường sơ cấp quá cao, thị trường thứ cấp cũng được quan tâm nhiều hơn đối với người mua nhà có nhu cầu ở thực và thu nhập trung bình. Tuy nhiên, các tòa căn hộ cũ đã sử dụng trên 10 năm cũng đã có dấu hiệu xuống cấp. Do đó, người mua nhà buộc phải cân nhắc giữa mua căn hộ cũ chất lượng không cao và tự chi thêm chi phí nâng cấp căn hộ, hoặc mua căn hộ từ dự án mới với giá có thể cao hơn gấp 2 - 3 lần, do các dự án mở bán mới còn lại trong 2 năm vừa qua có giá chào bán dao động bình quân từ 60 - 150 triệu đồng/m2 thông thủy.

Bà Phạm Thanh thông tin thêm, đối với các tòa căn hộ cũ đã hoàn thiện từ 2014 về trước, mức tăng giá chào bán thứ cấp (tăng 6% theo năm trong năm 2024) cũng thấp hơn so với các tòa căn hộ bàn giao trong 10 năm trở lại đây (tăng đến 14% theo năm trong năm 2024) do nhiều căn hộ đã không còn ở tình trạng tốt. Tính đến cuối năm 2024, các dự án căn hộ bàn giao trong 10 năm trở lại đây có mức chào bán thứ cấp trung bình là 55 triệu đồng/m2 thông thủy.

“Tuy nhiên, trong 2 năm gần đây, các dự án hiện đang chào bán sơ cấp với mức giá từ 55 - 60 triệu đồng/m2 thông thủy cũng đã đầu tư thêm và nâng cấp số lượng, chất lượng các tiện ích dự án để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của người mua nhà.” – bà Thanh nói.

Người mua cân nhắc phương án mua và thuê

Chị Phan Thị Kim Xuân - nhân viên văn phòng đang làm việc tại quận Phú Nhuận, TP. Hồ Chí Minh, cho biết một năm nay, hai vợ chồng chị đã tạm gác ý định mua nhà sơ cấp vì giá đang quá cao. Gần đây, hai vợ chồng đã hạ thấp các tiêu chí tìm nhà và khu vực.

Mặt bằng sơ cấp giá bán duy trì ở mức cao Mặt bằng sơ cấp giá bán vẫn tiếp tục duy trì ở mức cao, các sản phẩm đang bán hàng tập trung ở phân khúc căn hộ cao cấp thuộc khu Đông TP. Hồ Chí Minh với mức giá phổ biến dao động từ 85 đến trên 130 triệu đồng/m2. Ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Đầu tư DKRA Group

“Giá nhà ở thương mại hiện nay, dù là nhà cũ hay nhà mới đều quá cao. Nếu mua nhà ở các dự án mới thì hai vợ chồng phải vay đến 70% giá trị căn nhà. Trong khi đó, tổng thu nhập của hai vợ chồng là gần 35 triệu

đồng/tháng, lại gồng thêm chi phí sinh hoạt gia đình sẽ rất tốn kém. Do vậy, chúng tôi được nhiều môi giới tư vấn chuyển sang tìm các dự án nhà ở thứ cấp tại các khu vực như: quận 9 hoặc quận 8, TP. Thủ Đức,…” - chị Xuân chia sẻ.

Bên cạnh những khách hàng chọn mua nhà ở các dự án thứ cấp thì nhiều người lại chọn phương án đi thuê nhà. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, ở phân khúc thuê, thời điểm sau tết 1 tuần, nhu cầu thuê chung cư tăng gấp 3 - 4 lần so với trước tết, tiếp theo là nhà riêng và nhà trọ. Điều này cho thấy nhu cầu thuê nhà tại các thành phố lớn vẫn duy trì ổn định, đặc biệt là từ sinh viên, người lao động và chuyên gia nước ngoài.

Ông Lê Bảo Long - Giám đốc Marketing của Batdongsan.com.vn cho biết, do giá bất động sản tăng quá cao, 84% người mua vẫn phải đi vay. Những hộ gia đình có tổng thu nhập dưới 40 triệu đồng/tháng đang có tỉ lệ vay lớn nhất, chiếm đến 69%. Trong khi ở các hộ gia đình có tổng thu nhập 41 - 70 triệu đồng/tháng thì tỉ lệ vay là 18%, từ 71 - 100 triệu

đồng/tháng thì tỉ lệ vay là 9%. Với một hộ gia đình có tổng thu nhập trên 100 triệu đồng/tháng thì tỉ lệ vay chỉ là 4%.

Còn theo ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, đối với người mua bất động sản mục đích để ở thì mua vào thời điểm nào cũng đúng, miễn là người mua đã tính toán kỹ lưỡng phương án tài chính và các yếu tố đảm bảo tiện nghi cuộc sống.

“Mặc dù nhiều chủ đầu tư và ngân hàng hỗ trợ cho vay đến 80 - 85% giá trị sản phẩm, người mua nên có sẵn tối thiểu 30 - 40% tiền “thịt”, đồng thời tự tin rằng dòng tiền ổn định trong 3 - 5 năm tới đủ để duy trì cuộc sống rồi hẵng nghĩ đến việc mua nhà. Nếu vẫn chưa đủ tài chính, nên cân nhắc phương án thuê trước" - ông Long khuyến nghị.