Luật Đất đai năm 2024 quy định áp dụng Bảng giá đất tiệm cận giá thị trường để xác định nghĩa vụ tài chính liên quan. Nếu tiếp tục thu 100% tiền chênh lệch khi chuyển mục đích sử dụng đối với tất cả diện tích đất vườn, ao sang đất ở như trước đây, số tiền sử dụng đất phải nộp sẽ tăng lên rất cao, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn hộ gia đình. Nhằm tháo gỡ khó khăn này, Quốc hội và Chính phủ cùng các bộ, ngành đã ban hành nhiều văn bản hướng dẫn thống nhất thực hiện.

Cụ thể, để thực hiện hiệu quả Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai (Nghị quyết 254), Chính phủ đã ban hành Nghị định số 50/2026/NĐ-CP. Tiếp đó, Bộ Tài chính có Công văn số 6546/BTC-QLCS và Cục Thuế có Công văn số 3469/CT-CS hướng dẫn rõ ràng về đối tượng áp dụng cũng như hạn mức đất để xác định nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích đất vườn, ao sang đất ở.

Khu đất vườn, ao xen kẽ trong khu dân cư thuộc diện ưu đãi theo Nghị quyết 254.

Ba nhóm đối tượng sử dụng đất được áp dụng chính sách ưu đãi theo Nghị quyết 254, trong đó:

Nhóm 1: Đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nhóm 2: Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở nhưng người sử dụng đất đã tách thửa để chuyển quyền sử dụng đất.

Nhóm 3: Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở nhưng do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 1/7/2014 đã tự tách thành các thửa riêng.

Mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích

Theo quy định, không phải tất cả diện tích đất chuyển mục đích đều được áp dụng như nhau. Mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích của các nhóm đối tượng trên được tính dựa trên tỷ lệ phần trăm chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (gọi tắt là “mức chênh lệch”), cụ thể, theo 3 bậc như sau:

Nguyên tắc áp dụng hạn mức giao đất ở

Về thời điểm áp dụng, hạn mức đất ở tại từng địa phương được áp dụng tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Hạn mức này tính cho cá nhân, không phụ thuộc vào số thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất và không cộng dồn diện tích đất ở hiện có.

Mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được tính tiền sử dụng đất theo diện tích trong hạn mức một lần duy nhất trên một thửa đất do người dân tự lựa chọn. Người sử dụng đất phải tự làm bản cam kết về nội dung này trong đơn đề nghị và chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Nếu đã áp dụng chính sách ưu đãi cho thửa đất thứ nhất, thì từ lần chuyển mục đích sau trên thửa đất đó hoặc khi chuyển mục đích của thửa đất khác, người dân sẽ không được hưởng chính sách này nữa, mà phải nộp 100% mức chênh lệch.

Trường hợp đất chung, tách thửa, nếu nhiều hộ gia đình, cá nhân có chung quyền sử dụng đất trên cùng một thửa đất và được phép tách thửa, việc xác định diện tích trong hạn mức sẽ tính theo từng thửa đất được cấp Giấy chứng nhận mới. Nguyên tắc là mỗi hộ hoặc cá nhân sau khi tách thửa cũng chỉ được áp dụng hạn mức tính tiền một lần duy nhất.

Các văn bản nêu trên đã cụ thể hóa và làm rõ các quy định, không chỉ giúp minh bạch hóa thủ tục hành chính, giúp các cơ quan chức năng ở địa phương thực hiện đồng bộ, mà còn giúp người dân chủ động tính toán, lựa chọn phương án chuyển mục đích sử dụng đất có lợi nhất cho mình.

Quy định mới được hiểu qua ví dụ sau: Ông A có 100 m2 đất ở, đồng thời có giấy chứng nhận 700 m2 đất trồng cây lâu năm có nguồn gốc là đất nông nghiệp gắn với đất ở. Hạn mức giao đất ở tại xã (nơi thửa đất tọa lạc) là 200 m2. Khi ông A lần đầu tiên được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng 700 m2 đất nông nghiệp trên sang đất ở, thì sẽ phải đóng các mức tiền sử dụng đất chênh lệch như sau:

200 m2 đất đầu tiên được hưởng mức 30% phần chênh lệch tiền sử dụng đất (chênh lệch giữa tiền sử dụng đất ở và tiền sử dụng đất nông nghiệp). 200 m2 tiếp theo được đóng 50% phần chênh lệch tiền sử dụng đất. 300 m2 còn lại phải đóng 100% chênh lệch tiền sử dụng đất.

Như vậy, có thể thấy, thay vì cào bằng, chính sách thu tiền sử dụng đất phân bậc dựa theo hạn mức đất ở, không quy định cộng dồn diện tích đất ở hiện có đã giảm bớt đáng kể áp lực tài chính cho người dân. Điều này vừa giúp người dân có đất ở hợp pháp với chi phí hợp lý, vừa thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch, đồng thời hỗ trợ chính quyền địa phương đẩy nhanh tiến độ quản lý đất đai và thu ngân sách nhà nước một cách công bằng./.