Làm rõ cơ sở pháp lý các khoản thu từ không gian ngầm và khu vực TOD

Đối với dự thảo Nghị quyết quy định các khoản thu từ việc khai thác, sử dụng không gian ngầm và không gian tầm thấp trên địa bàn thành phố, Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Dương Đức Tuấn đã giải trình về bản chất của khoản thu giá trị tăng thêm từ việc sử dụng không gian tầm thấp. Cơ chế này được đề xuất trên cơ sở quy định của Luật Thủ đô và định hướng của Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội tầm nhìn 100 năm.

Theo UBND thành phố, thực tế hiện nay nhiều dự án bất động sản được hưởng lợi thế từ vị trí không gian đặc biệt như tầm nhìn ra sông, hồ hoặc các không gian cảnh quan có giá trị cao. Những yếu tố này làm gia tăng đáng kể giá trị bất động sản. Vì vậy, thành phố sẽ nghiên cứu, đánh giá mức độ hưởng lợi từ việc khai thác không gian tầm thấp để xây dựng hệ số tăng thêm tính trên tiền sử dụng đất của dự án, qua đó tạo nguồn thu cho ngân sách.

Liên quan đến băn khoăn về nguy cơ phát sinh tình trạng “phí chồng phí” khi triển khai mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD), UBND thành phố khẳng định các khoản thu trong khu vực TOD và các khoản thu từ khai thác không gian ngầm, không gian tầm thấp là những cơ chế độc lập, được thiết kế để điều tiết các giá trị sinh lợi khác nhau.

Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Dương Đức Tuấn giải trình nhiều ý kiến liên quan đến nhóm nghị quyết thuộc lĩnh vực đô thị. Ảnh: Lê Hải

Dự thảo hiện quy định 4 khoản thu trong khu vực TOD và 4 khoản thu từ khai thác không gian ngầm, không gian tầm thấp. Trong trường hợp một đối tượng đồng thời thuộc diện điều chỉnh của cả hai nhóm chính sách, thành phố sẽ tiếp tục nghiên cứu, xây dựng mức thu, đối tượng miễn giảm phù hợp, bảo đảm không xảy ra tình trạng chồng chéo nghĩa vụ tài chính.

Đối với dự thảo Nghị quyết về các khoản thu từ khai thác giá trị tăng thêm trong khu vực TOD, nhiều đại biểu đề nghị làm rõ quy mô nguồn thu dự kiến để phục vụ công tác cân đối ngân sách.

UBND TP. Hà Nội cho biết dự thảo mới xác định nguyên tắc, đối tượng và các loại khoản thu. Việc tính toán nguồn thu cụ thể sẽ được thực hiện sau khi quy hoạch khu vực TOD được phê duyệt và cơ chế đầu tư phát triển TOD được hoàn thiện. Khi đó, UBND thành phố sẽ trình HĐND thành phố xem xét mức thu cụ thể, chính sách miễn giảm và tỷ lệ nộp ngân sách đối với từng khoản thu.

Tạo “làn xanh” cho công trình ngầm, bỏ quy định về không gian tầm cao

Một nội dung khác nhận được sự quan tâm lớn là dự thảo Nghị quyết về chính sách ưu đãi, hỗ trợ, khuyến khích đầu tư phát triển công trình ngầm và khai thác không gian đô thị.

Theo UBND TP. Hà Nội, nhiều ý kiến đại biểu đề nghị làm rõ khái niệm “công trình ngầm độc lập” và “hạng mục ngầm của công trình trên mặt đất” nhằm bảo đảm áp dụng chính sách chính xác và tránh phát sinh cách hiểu khác nhau trong thực tiễn.

Tiếp thu ý kiến này, thành phố đã chỉnh sửa dự thảo nghị quyết theo hướng phân loại các nhóm công trình dựa trên quyền sở hữu, quyền sử dụng và chức năng khai thác để làm cơ sở xây dựng chính sách ưu đãi phù hợp.

Về quy định phân tầng không gian ngầm theo mốc độ sâu 15m, UBND thành phố cho biết đây là ngưỡng được xác định từ định hướng phân tầng không gian ngầm trong Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội.

Theo đó, tầng ngầm nông được tính từ cốt nền quy hoạch đến độ sâu khoảng 15m và chủ yếu phục vụ các công trình gắn với quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân như tầng hầm công trình, bãi đỗ xe ngầm, trung tâm thương mại và hệ thống hạ tầng kỹ thuật.

Các đại biểu nêu ý kiến tại kỳ họp. Ảnh: Lê Hải

Đối với các khu vực có điều kiện địa hình đặc thù như đồi núi hoặc bán sơn địa, mốc 15m sẽ được tính từ cốt nền quy hoạch hoặc cốt quản lý xây dựng do cơ quan có thẩm quyền xác định, thay vì căn cứ tuyệt đối vào địa hình tự nhiên.

Đáng chú ý, tiếp thu ý kiến của Bộ Quốc phòng và các đại biểu HĐND thành phố, UBND TP Hà Nội đã thống nhất không đưa nội dung khai thác không gian tầm cao vào dự thảo nghị quyết.

Theo giải trình, không gian tầm cao có phạm vi quản lý liên quan đến quốc gia và quốc tế, vượt quá thẩm quyền điều chỉnh của chính quyền địa phương.

Liên quan đến đề xuất xây dựng cơ chế ưu tiên đối với các dự án bãi đỗ xe ngầm, dự thảo nghị quyết đã bổ sung khái niệm “cơ chế làn xanh”.

Theo đó, đây là cơ chế thủ tục hành chính đặc thù nhằm rút ngắn thời gian và đơn giản hóa quy trình thực hiện thủ tục đầu tư đối với các công trình ngầm, qua đó thúc đẩy tiến độ triển khai dự án theo tinh thần của Luật Đầu tư và Luật Thủ đô.

Cải tạo chung cư nguy hiểm và phát triển TOD theo hướng minh bạch

Đối với dự thảo Nghị quyết về chính sách cải tạo, chỉnh trang đô thị và phát triển TOD trên địa bàn thành phố, vấn đề cải tạo chung cư cũ tiếp tục thu hút sự quan tâm của đại biểu.

Một số ý kiến đề nghị thu hẹp phạm vi bắt buộc phá dỡ nhà chung cư nhằm giảm tác động đến đời sống người dân, chỉ áp dụng đối với những công trình thực sự nguy hiểm và không thể cải tạo.

Giải trình nội dung này, UBND TP. Hà Nội cho biết quy định tại dự thảo nghị quyết được xây dựng trên cơ sở kết hợp giữa Luật Nhà ở năm 2023 và các quy định của pháp luật về xây dựng.

Theo đó, đối tượng thuộc diện phá dỡ là những công trình được xác định có nguy cơ ảnh hưởng trực tiếp đến tính mạng người dân, không còn khả năng cải tạo hoặc không đáp ứng các yêu cầu thiết yếu về hạ tầng kỹ thuật như cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải, cấp điện và giao thông nội bộ.

UBND thành phố khẳng định quy định này vừa bảo đảm tuân thủ pháp luật hiện hành, vừa hạn chế tối đa tác động tiêu cực đối với cư dân trong các khu nhà chung cư cũ.

Liên quan đến đề xuất cho phép người dân tham gia lựa chọn nhà đầu tư dự án TOD nhằm tăng sự đồng thuận xã hội, UBND thành phố cho rằng việc phát triển các dự án TOD đòi hỏi nguồn lực tài chính lớn, yêu cầu kỹ thuật phức tạp và phải tuân thủ nghiêm ngặt quy định của pháp luật về đầu tư, đấu thầu và đất đai.

Theo UBND thành phố, năng lực tài chính, năng lực kỹ thuật và tính minh bạch của nhà đầu tư là những tiêu chí mang tính chuyên môn, không thể thực hiện theo hình thức lấy ý kiến biểu quyết của cộng đồng dân cư.

Việc để cộng đồng tham gia trực tiếp vào quá trình lựa chọn nhà đầu tư có thể kéo dài thời gian thực hiện dự án, phát sinh rủi ro pháp lý, làm tăng chi phí và ảnh hưởng đến sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư.

Do đó, cơ quan soạn thảo không tiếp thu đề xuất bổ sung cơ chế để người dân tham gia lựa chọn nhà đầu tư dự án TOD trong dự thảo nghị quyết.