Vướng mắc do quy định pháp luật chưa thống nhất, liên thông

Cụ thể, tại văn bản kiến nghị gửi UBND TP. Hồ Chí Minh, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho biết, từ năm 2021 đến nay đã họp “Tổ đầu tư” hàng tuần cùng với lãnh đạo các sở, ngành, quận, huyện, TP. Thủ Đức để xem xét, giải quyết các dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản của các doanh nghiệp và đã tháo gỡ “vướng mắc” cho nhiều dự án nhà ở thương mại. Điển hình như: dự án Khu nhà ở cao tầng phường Phú Mỹ, quận 7 của Công ty Hưng Lộc Phát; dự án Khu dân cư và thương mại hỗn hợp Khải Vy, phường Phú Thuận, quận 7 của Công ty Khải Thịnh; dự án Khu liên hợp cao ốc Trung tâm thương mại - văn phòng và căn hộ, phường Thảo Điền, TP. Thủ Đức của Công ty Sơn Kim Land…

Nhiều quy định pháp luật chưa thống nhất, liên thông ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện các dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội. Ảnh minh họa: Tuấn Nguyễn

Đồng thời, năm 2021, UBND TP. Hồ Chí Minh đã chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư cho 20 dự án nhà ở thương mại có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác; trong thời gian tới sẽ có thêm nhiều nhà đầu tư được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Tuy nhiên, do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan, trước hết là bất cập của một số quy định pháp luật, điển hình là Điều 23 Luật Nhà ở 2014 hiện hành vẫn bỏ sót, chưa công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” nên vẫn chưa thống nhất, chưa liên thông với các quy định của Luật Đất đai 2013 cho phép “tổ chức kinh tế được nhận chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư”, bao gồm: “đất nông nghiệp” hoặc “đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” (Tờ trình số 535/TTr-CP ngày 1/12/2021 của Chính phủ gọi là “đất khác không phải là đất ở”), nên hiện nay vẫn còn nhiều dự án nhà ở thương mại “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” chưa được công nhận chủ đầu tư, mà đây lại thường là các dự án nhà ở có quy mô diện tích lớn.

Bên cạnh đó, có một số dự án bất động sản, nhà ở thương mại thuộc diện phải rà soát lại về pháp lý, hoặc phải kiểm tra, thanh tra, thậm chí thuộc diện bị điều tra, nên các dự án này đã phải dừng triển khai thực hiện hoặc phải dừng các thủ tục đầu tư xây dựng hoặc phải dừng thủ tục cấp “sổ đỏ” cho chủ đầu tư, người mua nhà trong dự án…

Đồng thời, trong khâu thực thi pháp luật cũng bộc lộ bất cập mà trong vài năm gần đây xuất hiện tình trạng một số cán bộ, công chức có tâm lý “sợ trách nhiệm, sợ vướng rủi ro trong thi hành công vụ” nên có biểu hiện đùn đẩy, chuyển hồ sơ lòng vòng hoặc không nêu rõ chính kiến khi trình hồ sơ dự án bất động sản, nhà ở thương mại.

Sớm tháo gỡ “vướng mắc” về thủ tục đầu tư xây dựng

Trên cơ sở báo cáo tổng hợp khó khăn, vướng mắc của từng dự án và kiến nghị của 57 doanh nghiệp là chủ đầu tư của 64 dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh, HoREA đề nghị xác định công trình cầu đi bộ trên cao kết nối ga metro với khu vực lân cận nhà ga nhằm phát huy hiệu quả tuyến metro và tăng thêm tiện ích phục vụ người dân trong khu vực và khách vãng lai.

Cụ thể, HoREA đề nghị UBND TP. Hồ Chí Minh chấp thuận đề xuất của Công ty SSG 2 về việc thực hiện dự án xây dựng cầu dẫn đi bộ trên cao để kết nối ga Metro Thảo Điền với dự án khu chung cư Thảo Điền Pearl và khu vực lân cận để phát huy hiệu quả khai thác ga metro số 6 cũng như tăng thêm tiện ích phục vụ người dân và khách vãng lai.

HoREA cũng đề nghị UBND TP. Hồ Chí Minh chỉ đạo các sở, ngành, quận, huyện, TP. Thủ Đức khẩn trương xem xét tháo gỡ các vướng mắc để đẩy mạnh công tác triển khai thực hiện các dự án nhà ở xã hội, đặc biệt là khuyến khích phát triển nhà ở xã hội cho thuê.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho biết, TP. Hồ Chí Minh có nhiều doanh nghiệp tự thương lượng giải phóng mặt bằng để có quỹ đất sạch và tự bỏ vốn (kể cả vay với lãi suất thương mại) để đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội, đặc biệt là các dự án nhà ở xã hội cho thuê như: Công ty Lê Thành, Công ty Nam Long, Công ty Đầu tư Thủ Thiêm, Công ty Thiên Phát, Công ty Phú Cường, Công ty Vạn Thái, Saigonres… Nhưng do vướng mắc chủ yếu trong khâu thực thi pháp luật nên một số dự án bị “ách tắc” chưa thể triển khai thực hiện được.

Bên cạnh đó, HoREA đề nghị sớm tháo gỡ vướng mắc về thủ tục đầu tư xây dựng của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại không thuộc diện bị rà soát pháp lý, không bị kiểm tra, thanh tra, điều tra để tạo điều kiện cho chủ đầu tư tiếp tục thực hiện dự án, được nộp tiền sử dụng đất, được cấp giấy chứng nhận cho khách hàng mua nhà.

HoREA nhận thấy, các dự án bất động sản, nhà ở thương mại thuộc diện phải rà soát về pháp lý hoặc phải kiểm tra, thanh tra, điều tra đều đã được chấp thuận đầu tư, hoặc triển khai thực hiện trong nhiều năm trước đây, trong đó có những dự án đã hoàn thành đầu tư xây dựng và người mua nhà đã cư ngụ ổn định.

Qua tổng hợp các vướng mắc của chủ đầu tư, HoREA đề nghị UBND thành phố phối hợp hoặc đề xuất với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét sớm có kết luận đối với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại thuộc diện phải rà soát về pháp lý hoặc phải kiểm tra, thanh tra, điều tra theo hướng rà soát, chấn chỉnh, bổ sung các thủ tục đầu tư xây dựng dự án còn thiếu và khâu mấu chốt là phải định giá đất phù hợp với giá thị trường để tính tiền sử dụng đất dự án; xác định nghĩa vụ tài chính phát sinh bổ sung của doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án với Nhà nước (nếu có) đảm bảo nguyên tắc không làm thất thu ngân sách nhà nước, không làm thất thoát tài sản công./.