Lãi suất tăng và “điểm nghẽn” thanh khoản

Thị trường căn hộ TP.Hồ Chí Minh trong quý đầu năm 2026 ghi nhận một bức tranh trầm lắng hơn so với giai đoạn trước, khi nhiều yếu tố bất lợi cùng lúc xuất hiện. Trong đó, lãi suất tăng nhanh được xem là lực cản lớn nhất đối với thanh khoản.

Thực tế cho thấy, các chủ đầu tư cũng buộc phải điều chỉnh chính sách bán hàng. Nếu như trước đây phổ biến các gói hỗ trợ lãi suất 0%, thì hiện nay đã chuyển sang hỗ trợ lãi suất cố định 9–10%. Dù vẫn là một hình thức kích cầu, nhưng mức hỗ trợ này không còn đủ hấp dẫn trong bối cảnh chi phí vay tổng thể tăng cao.

Theo khảo sát của Savills, lượng giao dịch giảm theo quý, kéo tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường xuống còn khoảng 40%. Đáng chú ý, sự sụt giảm tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp – nhóm sản phẩm nhạy cảm nhất với biến động lãi suất. Ngược lại, phân khúc vừa túi tiền ghi nhận tín hiệu tích cực hơn, với tỷ lệ hấp thụ cao hơn mặt bằng chung khoảng 10 điểm phần trăm, phản ánh nhu cầu ở thực vẫn hiện hữu.

Lãi suất vay tăng nhanh gây áp lực tài chính lớn cho người vay mua nhà và ảnh hưởng đến khả năng hấp thụ trong ngắn hạn. Ảnh minh hoạ

Bà Cao Thị Thanh Hương - Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & S22M, Savills TP.Hồ Chí Minh nhận định, diễn biến này phản ánh một giai đoạn điều chỉnh của thị trường dưới tác động của lãi suất tăng, tín dụng bị kiểm soát, cùng với sự mất cân đối cung – cầu. Dù nhu cầu ở thực vẫn cao, người mua đang thận trọng hơn và phản ứng mạnh với biến động giá.

Không chỉ người mua, phía chủ đầu tư cũng trở nên dè dặt hơn. Kỳ nghỉ Tết kéo dài cùng điều kiện tín dụng thắt chặt đã khiến nhiều kế hoạch mở bán bị hoãn lại. Nguồn cung mới trong quý giảm theo quý, dù vẫn tăng theo năm, đạt khoảng 1.900 căn.

Sự thận trọng này còn thể hiện ở cách doanh nghiệp “tung hàng”. Thay vì mở bán ồ ạt, nhiều dự án lựa chọn chiến lược nhỏ giọt, thăm dò thị trường thông qua lượng đặt chỗ (booking), đặc biệt trong bối cảnh lãi vay có thể lên tới 12–14%/năm.

Lệch pha cung - cầu và áp lực giá chưa hạ nhiệt

Một trong những vấn đề cốt lõi của thị trường hiện nay là sự mất cân đối giữa cung và cầu, khi nguồn cung vẫn nghiêng mạnh về phân khúc trung – cao cấp.

Cụ thể, phân khúc cao cấp chiếm gần 2/3 lượng mở bán mới, tập trung chủ yếu tại khu Đông TP. Hồ Chí Minh. Điều này khiến khả năng tiếp cận của phần lớn người mua bị hạn chế, trong khi nhu cầu thực lại nằm ở nhóm sản phẩm có giá vừa phải.

Báo cáo Savills chỉ rõ, tổng nguồn cung sơ cấp hiện giảm xuống còn khoảng 4.700 căn, trong đó khu Đông chiếm tới 85%. Sự tập trung này không chỉ phản ánh xu hướng phát triển đô thị, mà còn cho thấy sự lệ thuộc vào một số khu vực nhất định về nguồn cung.

Giá bán sơ cấp trung bình ghi nhận ở mức khoảng 91 triệu đồng/m², có điều chỉnh giảm nhẹ do sự xuất hiện của các sản phẩm giá thấp hơn và các chính sách ưu đãi. Tuy nhiên, nghịch lý là giá bán tại các đợt mở bán mới ở các dự án lớn vẫn có xu hướng tăng, trong khi chiết khấu cũng gia tăng để kích cầu.

Theo bà Hương, “giá khó giảm trong ngắn hạn” do các yếu tố cấu thành như chi phí vốn và chi phí xây dựng đều đang gia tăng. Trong khi đó, nguồn cung mới dù dự kiến đạt khoảng 13.000 căn trong năm 2026 vẫn thấp hơn nhiều so với nhu cầu thực tế, ước tính trên 50.000 căn mỗi năm.

"Điều này đồng nghĩa với việc tình trạng khan hiếm nguồn cung sẽ còn kéo dài, đặc biệt ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Thị trường vẫn cần thêm nguồn cung, đặc biệt là phân khúc nhà ở vừa túi tiền, với sự phối hợp từ cả cơ quan quản lý và doanh nghiệp" - bà Hương nhấn mạnh.

Không chỉ căn hộ, phân khúc nhà liền thổ cũng ghi nhận xu hướng chững lại trong ngắn hạn. Nguồn cung mới giảm mạnh xuống còn khoảng 70 căn, kéo tổng nguồn cung sơ cấp xuống 2.900 căn. Lượng giao dịch đạt khoảng 300 căn, với tỷ lệ hấp thụ chỉ còn 11%.

Dù vậy, các giao dịch vẫn tập trung ở những dự án có tiến độ tốt, pháp lý rõ ràng và chính sách bán hàng hấp dẫn. Giá sơ cấp của phân khúc này tăng lên khoảng 199 triệu đồng/m², cho thấy mặt bằng giá vẫn chịu áp lực đi lên.

Thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh đang bước vào một chu kỳ điều chỉnh rõ rệt, với thanh khoản giảm, nguồn cung chững lại. Ảnh minh hoạ.

Nhìn về trung và dài hạn, thị trường được kỳ vọng sẽ mở rộng ra khu vực ven đô, nơi còn quỹ đất lớn và chi phí phát triển thấp hơn. Dự kiến đến năm 2028, tổng nguồn cung tích lũy có thể đạt khoảng 59.000 căn, với xu hướng dịch chuyển rõ nét ra các khu vực ngoại thành.

Trong phân khúc nhà liền thổ, khoảng 11.500 căn dự kiến sẽ được triển khai trong tương lai, trong đó 65% nằm ở khu vực ngoại thành. Các địa bàn như Cần Giờ và Củ Chi được đánh giá có tiềm năng nhờ quỹ đất dồi dào và hạ tầng đang dần cải thiện.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, việc mở rộng địa giới hay phát triển vùng ven không đồng nghĩa nguồn cung sẽ tăng ngay lập tức. Nhu cầu nhà ở vẫn phụ thuộc lớn vào các khu vực tập trung việc làm. Do đó, để thị trường phát triển bền vững, cần gắn quy hoạch nhà ở với quy hoạch kinh tế việc làm và hạ tầng.

Diễn biến của quý I/2026 cho thấy thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh đang bước vào một chu kỳ điều chỉnh rõ rệt, với thanh khoản giảm, nguồn cung chững lại và tâm lý người mua thận trọng hơn.

Dù vậy, đây không hẳn là tín hiệu tiêu cực, mà là quá trình “tái cân bằng” cần thiết sau giai đoạn tăng trưởng nhanh. Trong bối cảnh lãi suất còn duy trì ở mức cao và nguồn cung chưa được cải thiện đáng kể, thị trường nhiều khả năng sẽ tiếp tục phân hóa, trong đó các sản phẩm phù hợp nhu cầu thực vẫn là điểm sáng hiếm hoi giữ nhịp giao dịch.