Nguồn cung cải thiện nhưng giá nhà vẫn chưa “hạ nhiệt”

Giá nhà vượt xa thu nhập

Mới đây, các đơn vị nghiên cứu bất động sản (BĐS) tại Việt Nam đã công bố giá chung cư, giá nhà tại các thị trường lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và Đà Nẵng. Các nghiên cứu đã chỉ ra rằng, giá nhà tại các thành phố này tiếp tục tăng giá. Đơn cử như Hà Nội, nếu năm 2022, giá chung cư bình quân dao động ở mức 50 triệu đồng/m2, thì nay đã tăng lên 85 - 95 triệu đồng/m2. Một trong những nguyên nhân dẫn đến hiện tượng này, đó là nguồn cung chủ yếu là căn hộ cao cấp, trong khi các phân khúc bình dân hay trung cấp đã và đang dần “tuyệt chủng”. Điều này làm mất cân bằng cán cân cung cầu.

Lý giải nguyên giá tăng bất động sản, TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Phát triển Thương hiệu và Cạnh tranh cho rằng, giá BĐS đã tăng vượt xa mức hợp lý trong nhiều năm qua, tạo ra khoảng cách lớn với khả năng chi trả của người dân. Theo TS. Thành: “Giá BĐS tính theo lạm phát trung bình thì sau 10 năm chỉ tăng gấp đôi nhưng thực tế đã tăng hàng chục lần. Nếu năm 1990, một chiếc xe máy có thể đổi được một căn nhà, thì nay chỉ đổi được khung cửa sổ đẹp”.

TS. Thành cho rằng, hiện tượng này không chỉ đến từ yếu tố kinh tế mà còn yếu tố văn hóa, khi người Việt xem nhà đất là “của đề dành”, khiến nhu cầu sở hữu luôn cao. Tuy nhiên, việc giá BĐS tăng mạnh giống như lạm phát, gây thiệt hại cho nhóm người nghèo và người có thu nhập trung bình, đồng thời làm méo mó cơ cấu đầu tư.

Nguồn cung cải thiện nhưng giá nhà vẫn chưa “hạ nhiệt”. Ảnh: Mai Tấn

Ông đồng thời cảnh báo, nếu dòng vốn tiếp tục đổ mạnh vào một lĩnh vực, nền kinh tế có thể gặp “căn bệnh Hà Lan”, khi thị trường BĐS quá phát triển, thu hút quá nhiều vốn đầu tư và nguồn lực, dẫn đến suy giảm các ngành sản xuất khác. Một hệ quả đáng chú ý là xu hướng lựa chọn nghề nghiệp của lớp trẻ hiện nay, nhiều người trẻ hướng tới hai nhóm ngành: một là các lĩnh vực mang tính “hào nhoáng” như showbiz, KOL, KOC, hai là các ngành tài chính - dịch vụ, nơi có cơ hội kiếm tiền nhanh.

Trong khi đó, những ngành đòi hỏi lao động chân tay, kỹ thuật, hay sản xuất trực tiếp lại ngày càng thiếu nhân lực. Từ đó tiềm ẩn rủi ro khủng hoảng “Chúng ta cần BĐS phát triển, nhưng phải lành mạnh, cân bằng giữa mục tiêu tăng trưởng và ổn định kinh tế vĩ mô. Chính phủ cần tính toán kỹ liều lượng và thời điểm thực thi chính sách, sao cho thị trường tăng trưởng nhưng không rủi ro", TS. Thành nhấn mạnh.

Còn TS Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ chỉ ra 6 yếu tố chính khiến giá bất động sản tăng bao gồm vướng mắc pháp lý và tâm lý sợ trách nhiệm khiến nguồn cung khan hiếm. Chi phí đầu vào tăng cao, đặc biệt là tiền thuê đất, chi phí đền bù, tài chính và vật liệu xây dựng. Cung - cầu mất cân đối, dư thừa phân khúc cao cấp, thiếu nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền.Tình trạng thổi giá, đầu cơ vẫn diễn ra. Chưa có cơ chế thuế hiệu quả để điều tiết đầu cơ. Chi phí quản lý, thủ tục hành chính vẫn lớn, kéo dài thời gian triển khai dự án. Bên cạnh đó còn do một số vướng mắc khác như tính tiền sử dụng đất; việc ban hành văn bản hướng dẫn các luật mới, nghị quyết mới còn chậm; công tác giải phóng mặt bằng; M&A còn khó khăn;....

Chi phí đầu vào là yếu tố then chốt

Ông Vương Duy Dũng - Phó cục trưởng Cục quản lý Nhà ở và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) đánh giá, thách thức lớn nhất hiện nay vẫn là giá nhà và mối quan hệ cung - cầu, đây cũng là hai vấn đề được Chính phủ và Thủ tướng đặc biệt quan tâm. Ông Dũng chia sẻ, giá BĐS đã duy trì ở mức cao trong thời gian dài. Bộ Xây dựng đã tiến hành đánh giá toàn diện các nguyên nhân và nghiên cứu đề xuất các giải pháp "đúng và trúng" nhằm kéo giảm giá nhà, hướng đến phát triển thị trường bền vững.

Theo ông Dũng, cấu trúc chi phí đầu vào là yếu tố then chốt tác động đến giá bán BĐS. Trong đó, giá đất và chi phí đầu tư xây dựng tăng cao, cùng với chi phí vốn phát sinh do thời gian triển khai dự án kéo dài, là những nguyên nhân chủ yếu khiến giá nhà bị đẩy lên. Do đó, để giảm giá BĐS, đầu tiên cần giảm chi phí đầu vào, bao gồm tiền sử dụng đất và cải cách thủ tục hành chính để giảm chi phí vốn cho dự án chậm tiến độ.

TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ cho rằng, vấn đề cấp thiết nhất hiện nay là kiềm chế tình trạng giá BĐS tăng đột biến trong thời gian ngắn, gây bất ổn thị trường và ảnh hưởng đến người dân có nhu cầu ở thực. Theo TS. Nghĩa, nguyên nhân cốt lõi khiến giá BĐS tăng cao là do mất cân đối cung - cầu. Nguồn cung khan hiếm do số lượng dự án được cấp phép mới hạn chế, đặc biệt là ở phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp. Trong khi đó, nhu cầu vẫn rất lớn và liên tục gia tăng. Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp BĐS nắm giữ quỹ đất lớn nhưng không triển khai dự án, càng làm trầm trọng thêm tình trạng thiếu nguồn cung.

“Lực cầu đầu cơ có tồn tại, nhưng không phải là nguyên nhân chính gây ra tăng giá. Gốc rễ của vấn đề vẫn nằm ở việc thiếu cung nghiêm trọng, đặc biệt là với những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực", TS. Nghĩa chia sẻ.

Chia sẻ thêm về vấn đề pháp lý, PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tịch Hội đồng Trường kiêm Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, quá trình sửa đổi pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh BĐS tuy đã đạt nhiều kết quả nhưng vẫn còn thiếu tính ổn định và đồng bộ. Việc “sửa nhiều, thay đổi nhanh” khiến cán bộ địa phương e dè, sợ trách nhiệm, dẫn đến tình trạng chậm phê duyệt dự án, làm đình trệ nguồn cung./.