Thay đổi tư duy với thuế nhà đất

Yêu cầu cấp thiết từ thị trường

Tình trạng đất đai bỏ hoang, sử dụng thiếu hiệu quả đang là một thực tế nhức nhối. Từ những khu đất vàng giữa lòng đô thị đến hàng loạt dự án “treo” tại các địa phương, sự lãng phí tài nguyên đang diễn ra hàng ngày.

Theo báo cáo của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, qua rà soát, hiện cả nước vẫn còn 2.981 dự án tồn đọng, kéo dài nhiều năm với quỹ đất lên tới hàng trăm nghìn héc - ta. Các tồn đọng chủ yếu liên quan đến vướng mắc pháp lý về quản lý, sử dụng đất đai, quy hoạch và thủ tục hành chính.

Tuy nhiên, ngoài vướng mắc về cơ chế, thực tế có không ít doanh nghiệp bất động sản chậm triển khai dự án với nhiều lý do, trong đó có cả yếu tố đầu cơ giữ đất chờ tăng giá. Tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng…, hàng loạt dự án nằm bất động, chờ thị trường “sốt nóng” để sang tay, tạo ra sự “méo mó” của thị trường, gây lãng phí tài nguyên và tạo áp lực lớn lên hạ tầng đô thị.

Áp dụng các chính sách thuế tài sản để điều hướng dòng tiền quay về đúng nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn bền vững. Ảnh: Việt Dương

Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLaw chỉ ra, pháp luật về đất đai và đầu tư hiện hành có quy định thời hạn thu hồi đất chậm đưa vào sử dụng, nhưng lại chưa quy định rõ ràng chế tài hoặc nghĩa vụ tài chính đối với các hành vi này. Bởi vậy, điều chỉnh chính sách, đặc biệt là sử dụng công cụ thuế, để điều tiết những hành vi nói trên là yêu cầu đang được đặt ra cấp thiết.

Thực tế, không chỉ đến khi Thủ tướng Chính phủ có thông báo chỉ đạo khẩn trương báo cáo về chính sách thuế bất động sản trước ngày 15/10/2025, nhằm kiểm soát tình trạng tăng giá nhà đất và ngăn chặn đầu cơ, thì vấn đề sử dụng công cụ thuế để kiểm soát tình trạng đầu cơ bất động sản mới được đề cập.

Tại dự thảo gần nhất về Luật Thuế thu nhập cá nhân, Bộ Tài chính cho biết, căn cứ trên yếu tố thực tiễn của thị trường, Bộ vẫn tiếp tục duy trì quy định hiện hành đối với thuế chuyển nhượng bất động sản.

Theo phân tích của bà Lê Yến - Giám đốc Công ty Tư vấn thuế Hà Nội (Hanoi Tax), điều này không đồng nghĩa dừng lại việc xây dựng chính sách thuế, mà thay vào đó, sẽ áp dụng đánh thuế nhưng có lộ trình. Vì vậy, người dân cần nhận thức rõ ngay từ bây giờ và chuẩn bị các giấy tờ cần thiết. Lộ trình bước đầu của các cơ quan quản lý là tập trung số hóa, chuẩn hóa dữ liệu thị trường về giá, giao dịch.

"Khi đã có đầy đủ công cụ, không có lý do gì chúng ta sử dụng phương pháp tính thuế cũ như hiện nay", bà Yến nói.

Đồng quan điểm, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành, Trưởng bộ phận Định giá, Nghiên cứu và Tư vấn, CBRE Việt Nam nhấn mạnh, với tình trạng giá nhà tăng nhanh như hiện nay cùng hoạt động đầu cơ phổ biến, sớm hay muộn Việt Nam cũng sẽ phải áp dụng các chính sách thuế để điều hướng dòng tiền quay về đúng nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn, bền vững.

Vấn đề còn lại, như bà Dung phân tích, là xác định mức thuế và thời điểm triển khai chính sách phù hợp để vừa đảm bảo không hạn chế nhu cầu đầu tư, nhưng vẫn gia tăng được khả năng tiếp cận nhà ở của những người có nhu cầu ở thực.

Số liệu từ DKRA cho thấy, trong hơn 2.000 giao dịch được ghi nhận 9 tháng năm 2025, người mua để ở chỉ chiếm khoảng 30%, còn 70% là nhà đầu tư. Nhóm đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh hơn, sẵn sàng trả giá cao nếu thấy cơ hội sinh lời, trong khi người mua ở thực - với ngân sách tích lũy hạn hẹp, gần như không thể tiếp cận căn hộ có giá 4 - 5 tỷ đồng trở lên.

Những “trở ngại” cần vượt qua

Theo đánh giá của các chuyên gia, một trong những trở ngại lớn nhất cho việc đánh thuế bất động sản đến từ tư duy truyền thống của người Việt - với quan niệm quyền sử dụng đất phải là quyền trọn đời và quyền này không đi kèm với trách nhiệm tài chính tương xứng với khả năng sinh lời của mảnh đất, căn nhà ấy...

Tuy nhiên, theo nguyên tắc và thông lệ của thế giới, ai sở hữu nhiều tài sản, thì phải chịu thuế nhiều, ai sở hữu ít hoặc không sở hữu tài sản, thì chịu thuế ít hoặc không phải chịu thuế. Ngoài ra, việc cân nhắc triển khai hình thức thuế chuyển nhượng với các giao dịch ngắn hạn sẽ hạn chế hình thức "lướt sóng", chuyển hướng đầu tư sang trung và dài hạn.

Đồng thời, kết hợp giải pháp căn cơ là khơi thông pháp lý và thúc đẩy nguồn cung nhà ở trong phân khúc bình dân và trung cấp, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, sẽ mang lại hiệu quả cao hơn trong bài toán kiểm soát giá nhà.

Tất nhiên, như ông Nguyễn Trung Vũ - Chủ tịch Cenland phân tích, sử dụng công cụ thuế để kiểm soát tình trạng đầu cơ bất động sản chỉ phát huy hiệu quả khi được thiết kế theo 2 chiều: “vừa răn đe đầu cơ, vừa khuyến khích với người ở thực”. Ở đây, có thể tính tới phương án thiết kế chính sách thuế ưu đãi trực tiếp cho việc ở thực và sử dụng thực, ở mức thấp hơn nhiều so với đầu tư. Khi đó, một cách tự nhiên, người dân sẽ hiểu được mua nhà rẻ là nhờ chính sách của Nhà nước, chứ không phải là nhờ chủ đầu tư A, chủ đầu tư B...

Chính sách này sẽ áp dụng cho các khu đô thị ở xa, dự án nhà ở xã hội thuộc những nơi phục vụ giãn dân và hình thành các vùng đô thị mới để kéo dân về ở, tạo ra động lực phát triển mới. Tất nhiên, ở chiều ngược lại, nếu bị phát hiện mua để trục lợi, để đầu cơ, thì mức thuế truy thu sẽ cao gấp nhiều lần so với ưu đãi.

“Nhận diện những việc này rất dễ, như cách nhiều quốc gia đã thực hiện, chẳng hạn Nhật Bản. Chỉ cần kiểm tra ngôi nhà đó trong 3 - 6 tháng không phát sinh mức chi phí tối thiểu, là chứng tỏ ngôi nhà đã để trống, như vậy phải nộp tiền phạt, bởi vì đã gián tiếp gây lãng phí của cải xã hội” - ông Vũ nhấn mạnh. Chủ tịch Cenland giải thích thêm, để thực hiện được như vậy, chính quyền địa phương phải được trao quyền quản lý, công khai danh mục để kết nối cung - cầu, đồng thời tăng cường trách nhiệm giám sát bằng công nghệ dữ liệu đất đai, điện nước.

Đề cập tác động của chính sách, theo bà Lê Yến, bất kỳ chính sách nào về bất động sản khi xây dựng và ban hành đều sẽ tác động tới hành vi của thị trường, đặc biệt là các sắc luật về thuế. Do đó, tính khả thi của đề xuất chính sách phụ thuộc rất lớn vào việc ban hành hướng dẫn cụ thể và hạ tầng kỹ thuật hỗ trợ triển khai.

Vị chuyên gia này cũng đề xuất, khi có cơ sở dữ liệu sơ bộ, cơ quan quản lý có thể áp dụng thử nghiệm bằng cách khoanh vùng sản phẩm, khoanh vùng khu vực trong một thời hạn nhất định trước khi áp dụng đồng bộ, từ đó xác định mức độ ảnh hưởng và có phương án để tránh tác động tới thị trường.