Bước chuyển chính sách

Với những đổi mới mang tính nền tảng, Nghị định số 261/2025/NĐ-CP (Nghị định 261) sửa đổi, bổ sung nhiều quy định về phát triển nhà ở xã hội vừa được Chính phủ ban hành được xem là bước đột phá quan trọng tháo gỡ những “điểm nghẽn” trong triển khai nhà ở xã hội bấy lâu nay.

Bên cạnh việc quy định rõ số tiền mà chủ đầu tư phải nộp tương đương giá trị quỹ đất ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật phải dành để xây dựng nhà ở xã hội, làm rõ trình tự và ưu tiên cho chủ đầu tư dự án, Nghị định cũng nâng trần mức thu nhập cho người mua nhà ở xã hội lên 20 triệu đồng/người (độc thân) và 40 triệu đồng/hộ gia đình… cùng một số quy định mới.

Trong quá khứ, nhiều trở ngại liên quan đến đất đai và thủ tục khiến các doanh nghiệp dù có mong muốn, song vẫn không “dám” triển khai dự án nhà ở xã hội. Thậm chí, đã có những doanh nghiệp đăng ký tham gia phát triển dự án nhà ở xã hội bằng chính quỹ đất do doanh nghiệp tạo lập, thế nhưng quy trình chuyển đổi cũng phức tạp như khi triển khai dự án nhà ở thương mại. Trong khi đó, để có được các quỹ đất này, hầu hết doanh nghiệp phải đi vay ngân hàng, phải gồng chi phí lãi vay trong thời gian dài.

Chỉ khi rào cản về cơ chế được tháo gỡ mới tạo lực đẩy quan trọng giúp NOXH phát triển thực chất. Ảnh: Dũng Minh

Lãnh đạo một doanh nghiệp từng triển khai dự án nhà ở xã hội thẳng thắn chia sẻ: “Nhà ở xã hội là chính sách rất nhân văn của Nhà nước, nhưng cũng dễ là phân khúc bị phân biệt đối xử nhiều nhất”. Vì vậy, doanh nghiệp trông chờ rất nhiều vào các đột phá chính sách lần này, đặc biệt ở Nghị định 261 với một tư duy định hình mới, khoa học, rõ ràng và tạo điều kiện hơn cho các doanh nghiệp.

Trước đây, nhiều ý kiến cho rằng, quy định lợi nhuận định mức 10% đối với dự án nhà ở xã hội là quá thấp, không hấp dẫn chủ đầu tư. Tuy nhiên, vị lãnh đạo doanh nghiệp này chia sẻ, thực tế cho thấy, nguyên nhân chính khiến doanh nghiệp không "mặn mà" với dự án nhà ở xã hội không phải là định mức lợi nhuận, mà là thể chế, quy định về đầu tư dự án. Nếu tăng lợi nhuận định mức lên 15 - 20% hoặc cao hơn, mà thể chế về đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không thay đổi, thì cũng không khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào mảng này.

Chính vì vậy, các quy định mới tại Nghị định 261 gỡ bỏ những điểm nghẽn về cơ chế có ý nghĩa rất quan trọng để các doanh nghiệp tin tưởng vào chính sách của Đảng và Nhà nước. Khi có niềm tin, họ sẽ sẵn sàng chủ động "giải" bài toán tài chính, đảm bảo mức giá bán nhà ở xã hội phù hợp cho từng khu vực, từng đối tượng.

Đặc biệt, Nghị định 261 vẫn kế thừa các nội dung đã được quy định tại Nghị định số 192/2025/NĐ-CP ngày 1/7/2025 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Nghị quyết số 201/2025/QH15 ngày 29/5/2025 của Quốc hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội.

Một trong những điểm đột phá tại Nghị quyết là cho phép chuyển từ “tiền kiểm” sang “hậu kiểm” đối với giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội. Trường hợp giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội theo kiểm toán, quyết toán cao hơn giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội do chủ đầu tư đã ký hợp đồng, thì chủ đầu tư không được thu thêm phần chênh lệch của người mua, thuê mua nhà ở xã hội; trường hợp thấp hơn, thì chủ đầu tư phải hoàn trả lại phần chênh lệch cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Cơ chế càng cụ thể, doanh nghiệp càng dễ làm

Nhìn chung, để giá nhà ở trở nên "vừa túi tiền" của số đông là một vấn đề trên toàn cầu, chứ không riêng tại Việt Nam và việc giải quyết nó là bài toán vô cùng khó khăn với bất kỳ quốc gia nào, do chịu tác động bởi quá nhiều yếu tố, đặc biệt là vấn đề chênh lệch thu nhập của người dân.

Đan xen giữa mục tiêu an sinh xã hội trong khi vẫn phải đảm bảo sự cạnh tranh tự do, bình đẳng của thị trường, phát triển nhà ở xã hội là vấn đề gây tranh cãi giữa việc “có hay không bao cấp nhà ở”.

Thực tế, không thể yêu cầu một người thu nhập thấp phải cạnh tranh trên cùng một thị trường với những người thu nhập cao, nhưng cũng không vì thế mà cưỡng ép sử dụng các mệnh lệnh hành chính để “thiên về bên này, nghiêng về bên kia”, từ đó gây ra sự bất bình đẳng, kéo theo sự mất ổn định của thị trường bất động sản.

Do đó, theo chuyên gia về nhà ở xã hội Nguyễn Hoàng Nam, cần tầm nhìn bao trùm về nhà ở xã hội, khi bản thân nhà ở xã hội là một phần của mạng lưới an sinh xã hội quốc gia và nên đặt nó đúng vai trò trọng tâm trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia. Tuy vậy, nếu thuần túy đối xử với nhà ở xã hội như các chương trình an sinh xã hội khác và dựa hoàn toàn vào ngân sách nhà nước thì sẽ bất khả thi, bởi nguồn này còn phải chi cho các hoạt động khác như y tế, giáo dục, khoa học công nghệ, phát triển hạ tầng…

Theo đó, cần một cách tiếp cận khác trong việc phát triển nhà ở xã hội, trong đó có sự kết nối hài hòa giữa Nhà nước với các doanh nghiệp, nhà phát triển dự án và cả người dân có nhu cầu về nhà ở, theo cách chúng ta vẫn gọi là “xã hội hóa”. Trong đó, vấn đề lớn nhất là cần tạo cơ chế để các doanh nghiệp không phải "đau đầu" với các bài toán liên quan đến lợi nhuận, chi phí tài chính hay các vấn đề kinh doanh của dự án.

Lưu ý rằng, dù được vay ưu đãi, nhưng doanh nghiệp vẫn chịu lãi vay ngân hàng cao hơn so với cá nhân, trong khi biên lợi nhuận làm nhà ở xã hội đã định mức cứng cũng là bài toán rất lớn, kể cả với những doanh nghiệp có nguồn lực tài chính dồi dào. Do đó, nếu không có nguồn lực của Nhà nước thông qua cơ chế chính sách, thì mục tiêu điều tiết giá nhà ở cũng không dễ thực hiện.

Đã có chuyển biến rõ rệt về nhà ở xã hội

Ghi nhận của Thời báo Tài chính Việt Nam cho thấy, sự quyết liệt của Chính phủ và các bộ, ban, ngành đã tạo ra các chuyển biến rõ rệt về nhà ở xã hội.

Cụ thể, theo số liệu báo cáo của Bộ Xây dựng, đến tháng 9/2025, trong 151 dự án đã khởi công xây dựng, thì có tới 73 dự án mới khởi công trong năm 2025 với tổng số hơn 50.687 căn đã hoàn thành, dự kiến đến hết năm 2025 sẽ hoàn thành thêm 38.600 căn (tổng là 89.007/100.275 căn, đạt 89%). Điểm đáng chú ý là sự nhập cuộc rất mạnh mẽ của nhiều doanh nghiệp tư nhân như Vingroup, Sun Group, Taseco Land, Nam Long, Kim Oanh Group… trong phân khúc này, với số lượng căn đăng ký và đã triển khai lên tới hàng chục nghìn căn.

Chỉ tính riêng Vingroup, chỉ vài ngày sau khi Nghị định số 261/2025/NĐ-CP được ban hành, tập đoàn này công bố kế hoạch "khủng" khi đồng loạt triển khai gần 50.000 căn nhà ở xã hội tại Hưng Yên, Hải Phòng, TP. Hồ Chí Minh và Tây Ninh.

Trước đó, Vingroup cũng đã cấp tập triển khai gần 11.000 căn nhà ở xã hội đang thi công tại Hải Phòng, Thanh Hóa, Quảng Trị và Khánh Hòa, trong đó có hơn 3.800 căn với thương hiệu Happy Homes đã được mở bán tại Hải Phòng. Sau dự án tại Hải Phòng, dự kiến cuối năm, khoảng 3.600 căn nhà ở xã hội của Vingroup sẽ ra mắt tại Khánh Hòa.