Chờ sửa đổi quy định kênh dẫn vốn trái phiếu

Một trong những kênh dẫn vốn quan trọng cho thị trường bất động sản là kênh trái phiếu doanh nghiệp. Tuy nhiên, trong hai năm vừa qua, nợ xấu và rủi to từ trái phiếu doanh có tác động sâu rộng đến cả nền kinh tế. Giai đoạn 2019- 2020 rất nhiều doanh nghiệp bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính thông qua phát hành trái phiếu nhưng không có khả năng trả hoặc chậm thanh toán hoặc đề nghị gia hạn, tái cơ cấu trái phiếu, gián tiếp gây tắc nghẽn thanh khoản toàn hệ thống và làm mất niềm tin của nhà đầu tư.

Ông Dương Đức Hiếu - chuyên gia của Vis Rating, thông tin tích cực về nhiều nguồn vốn cho thị trường bất động sản. Ảnh: Việt Dũng

Theo ông Dương Đức Hiếu - Giám đốc Khối xếp hạng và nghiên cứu của Công ty cổ phần Xếp hạng tín nhiệm đầu tư Việt Nam (VIS Rating), rủi ro lớn nhất của thị trường bất động sản là rủi ro liên quan trái phiếu doanh nghiệp. Hệ quả để lại của trái phiếu bất động sản đến nay còn tương đối lớn. Dẫn chứng là tổng khối lượng trái phiếu bất động sản chậm trả hiện còn khoảng hơn 115 nghìn tỷ đồng, chiếm khoảng 60% tổng lượng trái phiếu chậm trả của toàn thị trường. Tỷ lệ chậm trả ghi nhận ở mức khoảng 30%.

Đánh giá về khả năng trả nợ của các doanh nghiệp hiện nay, ông Hiếu cho rằng, người chịu ảnh hưởng từ việc trái phiếu chậm trả không chỉ là trái chủ, mà nhà đầu tư tại các dự án của các chủ đầu tư này cũng là những người gặp nhiều khó khăn, thiệt hại.

Quay trở lại với tình hình hiện tại về trái phiếu bất động sản, chuyên gia cho rằng tác động lớn nhất là câu chuyện về tâm lý các nhà đầu tư. Thêm nữa cần phải quan sát xem tâm lý của các cơ quan quản lý đang muốn siết hay thúc đẩy trở lại kênh trái phiếu. Theo đó Quốc hội đang họp và sửa đổi Luật Chứng khoán và kéo theo đó là một loạt các thông tư, nghị định liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp.

"Nhìn chung, kênh trái phiếu bất động sản diễn biến tương đối chậm, đang chờ những sửa đổi luật. Việc này thể hiện qua con số phát hành trái phiếu mới trong năm nay giảm 30% về khối lượng và số lượng các công ty phát hành" - ông Hiếu nói.

Nhiều kênh vốn cho bất động sản tăng trưởng tốt

Cũng theo đánh giá của vị chuyên gia này, kênh trái phiếu đang chậm không đồng nghĩa với việc các kênh huy động vốn khác của chủ đầu tư gặp vấn đề. Bởi vì một số kênh huy động vốn khác của các công ty bất động sản tương đối tốt có thể kể đến như tín dụng ngân hàng.

Thị trường bất động sản đang cải thiện tích cực trở lại và các kênh dẫn vốn cho thị trường này cũng có diễn biến tương tự. Ảnh: Đỗ Doãn

Theo phân tích của ông Hiếu, bất động sản là một trong những ngành nhận được sự hỗ trợ nhiều nhất từ phía cơ quan Chính phủ và hệ thống ngân hàng khi gặp khó khăn. Tính đến thời điểm này của năm 2024, tín dụng kinh doanh bất động sản cũng tăng khoảng 15 - 16%. Sự hỗ trợ từ phía hệ thống ngân hàng cho thị trường bất động sản tương đối hiệu quả trong những giai đoạn khó khăn.

Về khả năng huy động vốn thông qua thị trường cổ phiếu, ông Hiếu cho biết, các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trong khoảng hai năm vừa qua rất tích cực trong hoạt động tăng vốn. Điều này có thể quan sát được khi so sánh nguồn vốn các doanh nghiệp, trừ những doanh nghiệp khó khăn, thì hiện đa số đều có nguồn vốn tương đối tốt.

Ngoài ra, các nguồn vốn khác đến từ hoạt động mua bán sáp nhập doanh nghiệp (M&A) hay vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI) cũng tăng trưởng rất tốt. Bên cạnh đó, nguồn vốn của người mua nhà đang tăng trở lại, thể hiện qua tăng trưởng tín dụng cho vay tiêu dùng bất động sản. Con số này trong cả năm 2023 chỉ tăng khoảng 1%, nhưng tính đến hết tháng 9/2024, con số này đã đạt mức khoảng 7%.

"Nhìn chung nguồn vốn cho các doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản đang cải thiện và có sự tích cực" - ông Hiếu nhận định.

Trong năm 2023 khi mà thanh khoản thị trường thấp, nhu cầu mua nhà thấp thì hệ thống ngân hàng Việt Nam đã có sự hỗ trợ cho thị trường địa ốc thông qua việc thúc đẩy cho vay.