Những lý do để đầu tư cổ phiếu bất động sản trong bối cảnh mới

Chính phủ quyết liệt tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản

Trong những tháng đầu năm 2023, nhiều giải pháp hỗ trợ thị trường bất động sản (BĐS) đã được thảo luận và ban hành. Mặc dù những biện pháp này có thể cần thời gian để có hiệu quả rõ ràng hơn, nhưng đã phần nào phản ánh quyết tâm mạnh mẽ của Chính phủ trong việc giải quyết nút thắt cho ngành BĐS.

Thị trường bất động sản đang dần cải thiện nhờ những động thái tháo gỡ khó khăn, vướng mắc quyết liệt của Chính phủ. Ảnh: Đỗ Doãn

Đó là Nghị định 10/2023 có hiệu lực từ ngày 20/5/2023 quy định chi tiết thủ tục cấp/xin giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ du lịch nghỉ dưỡng; gia hạn thêm 24 tháng cho các chủ đầu tư sau khi dự án bị hủy bỏ trước khi thu hồi đất và đặt ra thời hạn 90 ngày để chính quyền địa phương công bố giá đất. Nghị định này có thể sẽ giúp thúc đẩy tâm lý tích cực hơn đối với phân khúc căn hộ du lịch (condotel), nhưng vẫn cần thêm thời gian để ghi nhận tác động thực tế đến diễn biến thị trường.

Kế đến là Quyết định 338/QĐ-TTg có hiệu lực từ ngày 3/4/2023 phê duyệt đề án phát triển nhà ở xã hội (NOXH) giai đoạn từ 2021 đến 2030, với mục tiêu cung cấp ít nhất 1 triệu căn vào năm 2030. Tuy nhiên, đến quý I/2023, mới chỉ có 301 dự án NOXH với 156.000 căn đã hoàn thành trong khi nhu cầu ước tính là rất lớn.

Tiếp nữa là Công văn 2308/NHNN-TD do Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ban hành ngày 1/4/2023 hướng dẫn gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng đối với NOXH. Lãi suất được ấn định ở mức 8,7%/năm đối với chủ đầu tư và 8,2%/năm đối với người mua nhà, được cho là tương đối cao và dự kiến sẽ được điều chỉnh giảm trong thời gian tới. Mặc dù vậy, sau khi kết thúc gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng, gói này được kỳ vọng sẽ mang đến cơ hội tiếp cận các hỗ trợ về tài chính cho cả chủ đầu tư và người mua NOXH.

Chọn cổ phiếu nào?

Ngoài các biện pháp hỗ trợ nhanh từ Chính phủ, một diễn biến có tác động tích cực đến thị trường BĐS là việc lãi suất giảm đang giảm sớm hơn dự kiến. Tại thời điểm đầu năm, lãi suất được dự báo có thể đạt đỉnh vào giữa năm 2023 rồi giảm dần. Tuy nhiên, lãi suất đã hạ nhiệt từ giữa tháng 3. Mặc dù chưa phản ánh đáng kể lên lãi suất cho vay, nhưng lãi suất giảm vẫn giúp ổn định tâm lý thị trường về vấn đề này.

Cụ thể, NHNN đã cắt giảm lãi suất điều hành liên tiếp vào tháng Ba, tháng Tư và tháng Năm. Đồng thời, mặt bằng lãi suất ngân hàng áp dụng đối với khách hàng cũng giảm sớm và nhanh hơn dự kiến. Tính tới ngày 29/5/2023, lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng đã giảm khoảng 2 - 3% so với đầu năm tại nhiều ngân hàng. Đối với các ngân hàng thương mại cổ phần (TMCP), lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng hiện đang quanh mức 8 - 8,5%, nhưng vẫn có một số ngân hàng đưa ra mức lãi suất hấp dẫn trên 9%. Trong khi đó, các ngân hàng TMCP do nhà nước nắm cổ phần chi phối có mặt bằng lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng quanh mức 7%.

Những doanh nghiệp bất động sản sở hữu quỹ đất tốt, ít bị ảnh hưởng bởi vấn đề trái phiếu, có khả năng bán hàng mạnh sẽ được hưởng lợi nhanh từ các chính sách hỗ trợ. Ảnh: Đỗ Doãn

Trong bối cảnh lãi suất giảm sớm hơn dự kiến và nhận được sự hỗ trợ tích cực của chính phủ, thời điểm xấu nhất có thể đã qua đối với ngành BĐS. Nhưng thực tế cho thấy, dù thị trường BĐS đang cải thiện nhưng vẫn còn một số trở ngại nhất định, đó là lãi suất cho vay vẫn cần giảm thêm để kích thích nhu cầu trở lại; chính sách hỗ trợ cần thời gian để thực sự tác động lên thị trường, đặc biệt là tháo gỡ những nút thắt trong quá trình cấp phép dự án.

Nhận định về thị trường BĐS, các chuyên gia Công ty Chứng khoán SSI cho rằng, rủi ro vỡ nợ vẫn có thể xảy ra với những chủ đầu tư không thể thương lượng được với trái chủ để giãn thời hạn thanh toán hoặc cân đối dòng tiền để trả nợ. Do vậy, những chủ đầu tư ít bị ảnh hưởng bởi vấn đề trái phiếu, sở hữu quỹ đất tốt, có khả năng phát triển và bán hàng mạnh sẽ là những chủ đầu tư có khả năng phục hồi nhanh và được hưởng lợi từ các chính sách hỗ trợ.