Người dân đến làm thủ tục hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai TP. Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh. Ảnh: Sơn Nam

Chiêu trò lách luật thời gian qua

Vấn nạn “khai giá thấp khi bán nhà đất” nhằm nộp ít tiền thuế, “trốn thuế” thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản trong nhiều năm qua có thể nói là “nhức nhối”. Việc “lách luật” này xuất phát từ khi áp dụng Luật thuế thu nhập cá nhân đối với người chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá bán bất động sản và giá bán thường căn cứ vào hợp đồng chuyển nhượng bất động sản (công chứng).

Từ đó, giao dịch nhà đất hai giá trở nên phổ biến, giá mua bán trên hợp đồng đặt cọc là “giá thật” và bên mua trả tiền cho bên bán theo giá thật; còn khi hai bên ký kết hợp đồng mua bán nhà đất tại phòng công chứng thì khai giá thấp hơn, đó là “giá giả”. Có nhiều trường hợp giá giả chỉ bằng 1/5 giá thật.

Ví dụ: Chuyển nhượng đất giá thật 5 tỷ đồng, thì giá giả là 1 tỷ đồng. Từ đó, cơ quan thuế căn cứ hợp đồng chuyển nhượng và tính thuế là 2%/giá giả và số thuế phải nộp là: 20 triệu đồng. Trong ví dụ này, nếu tính thuế theo giá thật sẽ là: 100 triệu đồng (Nhà nước đã thất thu thuế tới 80 triệu đồng).

Đơn cử, ngày 17/2/2020, Toà án Nhân dân tỉnh Khánh Hòa xét xử vụ án trốn thuế bất động sản tại 78/40 Tuệ Tĩnh, đối với bị cáo là Nguyễn Thị Ngọc Hạnh và Ngô Văn Lắm. Giao dịch thực tế giữa ông Lắm với vợ chồng ông Hải về bất động sản tại số 78/40 Tuệ Tĩnh hơn 16,1 tỷ đồng, nhưng trên hợp đồng công chứng chỉ là 1,8 tỷ đồng. Người nộp thuế là ông Lắm khai nộp thuế thấp hơn thực tế, nên ông này có hành vi trốn thuế. Số tiền thuế Nhà nước thất thu là hơn 280 triệu đồng.

Vấn nạn “khai giá thấp khi bán nhà đất” đã dẫn tới việc thất thu thuế rất lớn từ chuyển nhượng bất động sản. Tuy chưa có số liệu khảo sát được công bố chính thức, nhưng ước tính số thuế thất thu hàng năm từ hành vi này lên tới hàng ngàn tỷ đồng. Trước thực trạng đó, các bộ, ban ngành như: Tài chính, Công an, Tư pháp, Tổng cục Thuế đã tích cực phối hợp vào cuộc. Điển hình như đã khởi tố, xét xử nhiều vụ án trốn thuế từ chuyển nhượng bất động sản được truyền thông rầm rộ đưa tin trong thời gian qua.

Để khắc phục tình trạng nêu trên, Tổng cục Thuế đã có công văn số 1381/TCT-DNNCN ngày 28/4/2022 về triển khai các giải pháp chống thất thu trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản và công văn số 1488/TCT-KTNB ngày 10/5/2022 về việc bổ sung hướng dẫn xây dựng kế hoạch kiểm tra nội bộ và công tác phòng chống tham nhũng năm 2022.

Theo đó, đề nghị cục thuế các tỉnh, thành phố chủ động tham mưu UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương để chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường, các cơ quan có liên quan thực hiện các nội dung nêu tại công văn 3849/BTC-TCT ngày 28/4/2022 của Bộ Tài chính.

Đồng thời, chỉ đạo quán triệt các phòng, đội tham gia công tác xử lý hồ sơ chuyển nhượng bất động sản thực hiện nghiêm túc các quy định về trình tự, thủ tục xử lý hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính; xây dựng kế hoạch kiểm tra chuyên đề về tính liêm chính của cán bộ thuế trong công tác chống thất thu thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Cùng với đó, có biện pháp xử lý hoặc kiến nghị các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các biện pháp xử lý đối với hành vi trốn thuế trong hoạt động chuyển nhượng, kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.

Một dự án bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh. Ảnh: TL.

Về chế tài xử lý việc khai giá thấp để trốn thuế đã có quy định đầy đủ với hình thức là xử phạt hành chính, truy thu thuế, hoặc xử lý hình sự với tội trốn thuế. Tuy nhiên, cơ quan thuế rất khó có chứng cứ để chứng minh được các bên khai giá thấp, vì theo quy định hồ sơ kê khai nộp thuế chỉ có Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản (công chứng) với giá thấp.

Còn hợp đồng đặt cọc và thực tế việc thanh toán (giá thật) các bên không nộp, không khai, cơ quan thuế không thể điều tra. Kể cả cơ quan công an vào cuộc cũng không dễ xác minh, phát hiện bởi trong bối cảnh các bên thanh toán chủ yếu bằng tiền mặt hoặc vừa bằng tiền mặt vừa chuyển khoản.

“Bịt cửa” khai gian giá tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Từ thực trạng trên, giải pháp căn cơ phải là sửa đổi luật đề làm sao các bên khi giao dịch bất động sản không có cơ hội để “lách luật”. Dễ nhất đó là giá tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng là giá do Nhà nước quy định. Tin vui là các nhà làm luật và hoạch định chính sách đã theo hướng này trong quy định tại Luật Đất đai sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua.

Theo luật sửa đổi, Điều 159 - Bảng giá đất được áp dụng cho các trường hợp sau: “Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; Bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026. Hằng năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 1/1 của năm tiếp theo”.

Đồng thời, quy định mới này còn góp phần giúp thị trường bất động sản minh bạch và phát triển bền vững. Khi Nhà nước tính thuế không phụ thuộc vào giá nhà đất các bên kê khai thì đương nhiên các bên mua bán sẽ khai đúng giá.

Như vậy, cơ quan nhà nước lại có nguồn thông tin rất tin cậy từ giá mua bán theo hợp đồng chuyển nhượng bất động sản. Nguồn thông tin giá mua bán thật này sẽ giúp cơ quan nhà nước nắm bắt được chính xác thị trường, hoạch định đúng chính sách và cũng làm nguồn thông tin quan trọng làm căn cứ để các tỉnh thành ban hành Bảng giá đất hàng năm sát với giá thị trường.

Về phía người chuyển nhượng bất động sản thì tất nhiên sẽ phải tăng chi phí thuế (nếu quy định về tỷ lệ nộp thuế 2% giữ nguyên), dẫn đến thu hẹp lợi nhuận trong trường hợp đầu tư (mua đi, bán lại). Điều này có thể giảm thiểu việc mua bán nhà đất ngắn hạn, khuyến khích việc đầu tư bất động sản nắm giữ dài hạn và khai thác sử dụng.