Nhiều ý kiến trái chiều xung quanh Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh tại TP. Hồ Chí Minh. Ảnh: Kỳ Phương

Tạo sự đồng thuận để triển khai thực hiện dự án

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hồ Chí Minh, việc điều chỉnh giá đất tại Bảng giá đất hiện hành theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 cho phù hợp với với tình hình thực tế về giá đất là tuân thủ quy định pháp luật trên cơ sở cập nhật giá đất bồi thường, giá đất tái định cư và giá đất giao dịch từ cơ quan đăng ký đất đai và cơ quan thuế.

Do đó, việc cập nhật bảng giá đất điều chỉnh là phản ảnh thực tế về giá đất tại tất cả các quận, huyện, không phân biệt nội thành hay ngoại thành.

Trong thời gian vừa qua, các khu vực ngoại thành được Thành phố đầu tư hạ tầng đồng bộ, theo đó mà giá đất chuyển nhượng trên thực tế tăng nhanh cao. Vậy nên, giá đất cụ thể (giá thị trường) để tính bồi thường các dự án hạ tầng qua khu vực ngoại thành như dự án đường Vành đai 2, 3 cũng ở mức cao, tạo sự đồng thuận khi bàn giao mặt bằng để triển khai thực hiện dự án.

Về ý kiến cho rằng có trường hợp tăng giá đất 50 lần tại huyện ngoại thành, qua kiểm tra thực tế giá đất được nêu tại vị trí đường Song Hành, quốc lộ 22, giá đất tại Bảng giá đất được ban hành theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND là 780 ngàn đồng/m2. Giá đất nêu trên chưa phải là giá đất thị trường mà phải bổ sung hệ số được ban hành theo Quyết định số 56/2023/QĐ-UBND sẽ cho kết quả là 3,5 triệu đồng/m2.

Thực tế, tại thời điểm ngày 1/12/2023, UBND huyện Hóc Môn đã phê duyệt giá bồi thường theo Quyết định số 7829/QĐ-UBND với giá hơn 39,5 triệu đồng/m2 và đã được người dân có đất thu hồi đồng thuận, do đó, Bảng giá đất điều chỉnh cập nhật mức giá trên cho vị trí tại đường Song Hành, quốc lộ 22 là phù hợp.

Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hồ Chí Minh cho hay, trường hợp chuyển mục đích đất nông nghiệp sang đất ở, người dân phải nộp tiền sử dụng đất là khoảng chênh lệch giữa giá đất của mục đích sử dụng đất sau (đất ở) trừ (-) đi giá đất của mục đích sử dụng đất trước khi chuyển (đất nông nghiệp).

Theo kết quả bảng giá đất điều chỉnh thì giá đất nông nghiệp có tỷ lệ tăng bình quân cao hơn (11 - 14 lần) so với tỷ lệ tăng giá của đất ở (4 - 5 lần), do đó, khoảng cách giữa 2 mục đích sử dụng đất sẽ giảm dần.

Trường hợp chưa có điều kiện thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai thì Luật Đất đai cho phép người sử dụng đất được ghi nợ tiền sử dụng đất, khi nào chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có thu nhập thì mới phải nộp.

Đối với các hộ nghèo, gia đình chính sách đã có chế độ miễn, giảm tiền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Nghị định số 103/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Tuy nhiên, theo nội dung Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng đã định hướng đưa giá đất phù hợp thị trường, do đó, Bảng giá đất chỉ phản ánh giá đất giao dịch thực tế trên thị trường.

Nhiều ý kiến cho rằng, một số huyện ngoại thành ở TP. Hồ Chí Minh, cuộc sống người dân còn gặp nhiều khó khăn nên áp dụng Bảng giá đất điều chỉnh làm cho việc chuyển mục đích đất để xây nhà càng thêm khó. Ảnh: Kỳ Phương

Tính tác động đến người dân và doanh nghiệp

Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hồ Chí Minh cho biết, về tác động mang lại lợi ích cụ thể đối với người dân, giá đất tại Bảng giá đất điều chỉnh có lợi cho người dân có đất bị thu hồi sẽ được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng hơn, với số tiền được bồi thường cao hơn trước đây.

Đồng thời, “chênh lệch địa tô” được xử lý hài hòa hơn theo nguyên tắc Nhà nước “điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại”, do hiện nay đang tồn tại nhiều bất cập như “đất hai giá” hoặc mua bán chuyển nhượng, cho thuê bất động sản.

Nhà ở “hai giá” (hợp đồng khai thuế thấp hơn hợp đồng giao dịch thực) hoặc người sử dụng đất thực hiện “chuyển mục đích sử dụng đất” chỉ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước có giá trị thấp hơn, do giá đất của Bảng giá đất trước đây thường chỉ bằng trên dưới 30% giá thị trường, nên “Dự thảo Bảng giá đất” sẽ tác động theo hướng bảo đảm sự “công bằng, hài hòa về lợi ích” giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư và Nhà nước.

Hơn nữa, việc giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai cho người dân và tổ chức cũng không bị ách tắc, không gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người sử dụng đất.

Thêm vào đó, bảng giá đất điều chỉnh đã được cập nhật phù hợp với tình hình thực tế về giá đất trên địa bàn thành phố sẽ góp phần cho việc áp dụng được thuận lợi, dễ dàng, minh bạch, đồng thời, cắt giảm được thời gian thực hiện các thủ tục xác định giá đất cụ thể như trước đây.

Nhận định về tác động tích cực đối với các dự án, Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hồ Chí Minh cho rằng, bảng giá đất điều chỉnh không tác động đến việc “định giá đất cụ thể” để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại do các dự án này được tính theo phương pháp thặng dư.

Hơn thế nữa, giá đất nông nghiệp đã được điều chỉnh phù hợp với thực tế nên các khoản được trừ của nhà đầu tư sẽ phù hợp hơn so với trước đây. Qua đó, góp phần cải thiện môi trường kinh doanh, đầu tư trên địa bàn Thành phố, đồng thời điều chỉnh giá bán các sản phẩm bất động sản phù hợp hơn, tạo điều kiện cho các đối tượng có nhu cầu có thể tiếp cận.