Hội thảo "Từ TP. Hồ Chí Minh ra các tỉnh vệ tinh - Cơ hội mới cho bất động sản" được Cafeland tổ chức vào ngày 22/8 với sự tham gia của các chuyên gia kinh tế, tài chính, bất động sản

Phân nhóm bất động sản sau sáp nhập

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiết - Giám đốc bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam nhận định, sau sáp nhập, TP. Hồ Chí Minh hình thành 3 cực tăng trưởng lớn, mỗi cực tạo ra một nhóm sản phẩm bất động sản đặc trưng, đáp ứng những nhu cầu khác nhau của thị trường.

Khu vực TP. Hồ Chí Minh, với căn hộ hạng sang và cao cấp tập trung tại quận 1, quận 3 cũ và khu đô thị mới Thủ Thiêm, trở thành những sản phẩm biểu tượng, tài sản thương hiệu với giá cao nhất toàn vùng.

Song song đó, bất động sản phức hợp - tích hợp văn phòng hạng A, trung tâm thương mại, khách sạn 5 sao và căn hộ dịch vụ được xác định phát triển mạnh, với Thủ Thiêm là tâm điểm.

Ngoài ra, phân khúc nhà liền thổ tại TP. Hồ Chí Minh được đánh giá là nguồn cung khan hiếm, giá trị rất cao, chủ yếu tập trung trong các khu đô thị compound khép kín. Với đặc điểm dân số đông và thu nhập cao, thị trường TP. Hồ Chí Minh định vị rõ ở phân khúc cao cấp, nhu cầu chủ yếu đến từ tầng lớp thượng lưu, chuyên gia cấp cao và khách quốc tế.

Khu vực Bình Dương tiếp tục khẳng định vị thế trung tâm công nghiệp với 3 dòng sản phẩm chủ đạo. Căn hộ tầm trung phục vụ hàng triệu lao động, kỹ sư và chuyên gia tại Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một. Bất động sản công nghiệp gồm nhà xưởng, kho bãi, khu công nghiệp thế hệ mới tích hợp công nghệ cao và logistics; cùng với nhà ở xã hội cho công nhân. Đây là thị trường có tỷ suất lợi nhuận cho thuê hấp dẫn và tiềm năng tăng trưởng bền vững nhờ công nghiệp hóa.

Khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu nổi bật với lợi thế “2 trong 1” - du lịch nghỉ dưỡng và công nghiệp cảng biển. Trục Hồ Tràm - Xuyên Mộc trở thành “thủ phủ resort cao cấp” với condotel, biệt thự biển, shophouse; phân khúc ngôi nhà thứ 2 phục vụ giới siêu giàu và nhu cầu nghỉ dưỡng cuối tuần.

Bên cạnh đó, bất động sản logistics và công nghiệp cảng biển gắn liền cụm cảng nước sâu Cái Mép - Thị Vải, Phú Mỹ, hưởng lợi từ các dự án hạ tầng chiến lược như sân bay Long Thành, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu.

Long An (cũ) có tốc độ tăng giá nhanh nhất các tỉnh phía Nam, nhiều dự án lớn xác lập mặt bằng giá mới. Ảnh: Phối cảnh dự án La Home.

Các yếu tố tác động đến thị trường

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiết cho rằng, hạ tầng kết nối chính là yếu tố quyết định xu hướng phát triển vùng đô thị mở rộng, đồng thời cũng thúc đẩy quá trình giãn dân. Sau khi sáp nhập, TP. Hồ Chí Minh mới không chỉ là trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước, mà còn định hình lại bản đồ giá bán bất động sản khu vực. Các số liệu cho thấy sự dịch chuyển mạnh mẽ từ khu lõi trung tâm ra các đô thị vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu và Long An.

Theo CBRE, giá bán sơ cấp tại khu vực ngoại thành đã thiết lập mức giá mới: TP. Hồ Chí Minh có giá căn hộ sơ cấp trung bình đạt mức cao nhất, tăng 29%/năm, phản ánh nhu cầu cao và quỹ đất khan hiếm.

Bình Dương có giá căn hộ tăng 14%/năm, hưởng lợi từ hạ tầng công nghiệp và nhu cầu nhà ở của lực lượng lao động. Đồng Nai tăng 15%/năm, nhờ động lực từ sân bay Long Thành và các tuyến cao tốc. Long An bứt phá với mức tăng 90%/năm, trở thành điểm nóng mới về tốc độ tăng giá.

Trong giai đoạn tới, khoảng 80% nguồn cung mới sẽ đến từ các khu vực vệ tinh, thay vì tập trung trong nội đô như trước đây. Điều này phản ánh sức hút ngày càng lớn của thị trường vệ tinh trong bối cảnh hạ tầng liên kết vùng ngày càng hoàn thiện.

Bốn yếu tố then chốt được dự báo sẽ định hình thị trường TP. Hồ Chí Minh trong giai đoạn tới gồm: Quy hoạch siêu đô thị mới của TP. Hồ Chí Minh, mở rộng cực tăng trưởng; hệ thống giao thông và TOD (metro, cao tốc, và kết nối liên vùng); bảng giá đất cập nhật liên tục, phản ánh giá thị trường; khung pháp lý và thuế bất động sản mới, dự kiến siết chặt nhưng minh bạch hơn.

Ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam cho hay, về mặt quy hoạch chung của TP. Hồ Chí Minh, sau khi sáp nhập với Bình Dương và Vũng Tàu, chúng ta sẽ phải sắp xếp lại và định hình lại mục tiêu tăng trưởng của một đô thị với quy mô và dân số hơn 14 triệu dân.Ở góc độ thị trường Bất động sản, đặc thù của bất động sản Việt Nam sau sáp nhập phải dựa trên lợi thế cạnh tranh của từng vùng. Đây là diễn biến trong vòng 3-5 năm tới, để có thể đạt được sự thay đổi cơ cấu sản phẩm, thay đổi phân khúc thị trường.Do đó, trong bối cảnh sắp xếp lại đơn vị hành chính tôi cho rằng trong vòng hai ba năm tới cơ cấu sản phẩm cũng như phân khúc bất động sản sẽ không thay đổi nhiều. Nó chỉ thay đổi thị trường định vị lại các cấu trúc. Quan trọng, sau khi sáp nhập, điều chỉnh quy hoạch sao cho phù hợp với đô thị 14 triệu dân.

Một vấn đề khác cũng rất quan trọng là quy hoạch, đặc biệt là hạ tầng giao thông, đóng vai trò quan trọng định sẽ định hình lại cơ cấu sau sáp nhập.

Việc quy hoạch sẽ dựa trên các yếu tố là yếu tố địa chính trị, năng lực triển khai… Với mô hình chính quyền 14 triệu dân, sẽ có rất nhiều bài toán, đi sau đó là quy hoạch tác động đến mạch sản phẩm và định vị bất động. Bởi trên một trục hệ quy chiếu trước đây thì Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu là các đô thị vệ tinh, nhưng trên một trục hệ quy chiếu mới thì Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu là một đô thị thuộc TP. Hồ Chí Minh. Và lúc này hệ quy chiếu của đô thị vệ tinh là Long An, Bình Phước.